主持人：
各位网友大家好！为了迎接即将到来的3·15，搜房网特别策划了3·15“春雷风暴—房屋维权你说我来答”活动。
这次我们请到的合作伙伴是金鹰律师事务所的资深律师，将和网友们就房屋质量、车位、交通、物管以及环境整治各方面进行在线咨询。
各位网友可以通过以下三个渠道和我们进行在线互动：一个是拨打我们的热线电话：85774170—8033；一个是到我们的业主维权论坛上发表帖子；一个是在我们的直播页面上进行评论。我们都会就您的问题进行在线的解答。
今天是3·15春雷风暴第一天，要分析的案例是亲亲家园绿化改车位的问题，我们今天请到的在线律师是金鹰律师事务所的资深律师陈月棋先生。 |
| 陈律师：
各位网友大家好！ |
| 主持人：
我们今天分析的是亲亲家园改车位的问题，就这个问题您觉得已经规划好的绿化区域开发商有权利擅自改动吗？ |
| 陈律师：
如果是规划好的绿化区域，开发商没有经过相应的程序是不能改动的，对这个绿化的性质问题，我们现在还没有拿到资料看它到底属于什么性质，如果说它是一个临时绿化的话，那当然开发商在房子需要开发的时候可以把绿化移走，这个是没有问题的。如果说它是一个规划绿地的话，那么它如果要变更的话必须履行两个方面的审批程序，第一个就是按照杭州市的城市绿化管理条例，必须要经过绿化管理部门的批准，这是第一个行政上的前提条件；第二个如果说这个小区内的业主已经入住了，已经交付使用了，那么应该召开业主大会，征求业主的意见。如果说业主大会没有成立，业主委员会也没有成立，那要征求业主的意见，同意之后才能去办。 |
| 主持人：
根据我们现在拿到的资料，这个事情没有得到一个正式的审批，也没有咨询业主委员会的意见，在这样的前提下，它是否有权利改动自己的临时用地呢？如果这个用地是临时的。 |
| 陈律师：
临时用地可以改，因为闲置土地或者暂时不开发的土地上面，搞临时绿化，然后再把闲置土地的绿化移走，这是可以的。但是其中又要注意这样一个情况，就是临时绿化有没有存在误导消费者的问题，存不存在。如果这个情况存在就是另外的问题，不是侵权的问题，而是欺诈的问题，就是在销售之前跟业主讲清楚。如果在它的广告里面这个地方是空的，或者这里面本身就是一条道，或者是车库，或者没有绿地的，那这样的开发商是诚信的，那就是消费者本身存在着误区，那么就存在双方沟通不畅通的问题。 |
| 主持人：
这个案例面对的第一个问题就是首先要定性这个绿化的性质，这个问题我们随后会联系开发商方面然后来确定一下。还有一个问题就是，这个绿化区域，比如开发商没有这个权利去擅自改动规划性的绿化，对于业主来说是否有权利改动自己门前的这种绿化区域？ |
| 陈律师：
从法律上来讲，无论是国务院的物业管理条例也好，浙江省的法律条例也好都明确禁止擅自改变绿化。有的条例里面明确规定禁止改变绿化，有的是条例里面写的是间接一点“不得擅自改变物业公用设施”，最后解释的时候“公用设施”里面包括绿地。其实这三个条例里面规范的物业服务企业和业主，物业管理条例为什么没有把开发商放在里面呢？因为开发商已经撤退了，这个物业已经交付给物业服务企业了，交给业主了，所以开发商在这里面已经不是当事人了。从三个物业管理条例的立法上来讲，应该是任何人未经审批、未经业主的同意不能改变绿地，这个是明确的，包括杭州市城市绿化管理条例里面也是明确的。
杭州市城市绿化条例里面所指的城市绿化包括了小区的绿化，很多人有误区觉得城市绿化不包括其中，其实是包括的。 |
| 主持人：
在这里我们要提醒业主注意了，有些业主在项目里面会把自己门前的绿地改为菜地或者水泥地的行为，请这些业主注意一下，您其实是没有这些权利的。
第三个问题是亲亲家园比较特殊一点，它是一、二、三期属于余杭区，四期属于拱墅区，它的侵权行为是什么样的？ |
| 陈律师：
我现在还缺少总评方案的资料。一个项目我们不论它分多少期，第一个，它如果总评方案做的一期的，那么它就是一个项目，你不能将它一、二、三期一个项目，四期一个项目，它就是一个项目。第二个，如果在管理功能上，它是四个项目连在一起，不能区分开来，它本身就是一个物业管理。 |
| 主持人：
就是不能根据大的区块来划分。 |
| 陈律师：
一个项目是滚动的开发，在这样的情况下，所有里面的设施，一些公共用地当然是一、二、三、四期全体业主共有的，主要是要看它的总评方案。它一期验收的时候不会交出验收意见书，它要等所有项目开发完之后才出验收意见书。如果它的总评方案作为一个的，配套是一起建的，那么它还是一个小区。 |
| 主持人：
如果说是这个绿化性质定为临时的，那开发商是有这个权利来改动的，如果假设这个绿化不是临时的，而是规划的，那您认为这个事情一般是通过哪些常规渠道解决的？ |
| 陈律师：
第一个是向绿化部门投诉的，绿化部门是有这个职责的。第二个是业主也可以起诉，要求它恢复原样。按照《物权法》明确规定，这是大家共有的，一个业主就可以起诉。 |
| 主持人：
现在业主自己想出一些方案来，现在是绿化改成道路了，他认为改成道路以后获得的利益应该和业主共享。 |
| 陈律师：
这个不是共享，它本身就是业主的。《物权法》里面非常明确的，占用小区道路或者其他公共场地的车位属于全体业主共有，收益当然归业主，但是有个前提条件是业主不要百分之百全拿，物业管理服务企业的税要扣掉，利益是你的，但是开始的成本要承担，从权利上来讲是全体业主的。 |
| 主持人：
刚才就绿化改车位的问题做了详细的解决，业主可以通过这些渠道和开发商去进行沟通解决。还有业主提出问题，是关于配套菜场的开发问题，开发商当时宣传了做个配套的菜场，但是现在不落实，这样的业主应该找谁去解决这个问题？ |
| 陈律师：
这里我又要提醒业主看一下有什么资料了，就是总评方案和初步审查方案。小区的配套大体有哪些，在总评方案和初步设计方案里都有。如果说开发商该造而没有造的，行政主管部门有个监督的责任。杭州市建委不会出具一个居住小区的配套设施的合同履行的确认书。如果本来这个方案里就没有，广告里面有，那么就是欺诈，也属于广告欺诈。这里面你也可以当是违约，该造而没有造，那么就属于违约，应该赔偿。 |
| 主持人：
在这里我们要提醒业主，在您购买房子之前一定要看清楚，不要去看宣传品，不要看开发商的广告，而是要看总评方案和初步设计方案。业主还有个问题，配套学校是开发商之间来配套了，但是它要对业主收取一个高昂的费用，您觉得这个费用完全由开发商来制定吗？ |
| 主持人：
在这里我们要提醒业主，在您购买房子之前一定要看清楚，不要去看宣传品，不要看开发商的广告，而是要看总评方案和初步设计方案。业主还有个问题，配套学校是开发商之间来配套了，但是它要对业主收取一个高昂的费用，您觉得这个费用完全由开发商来制定吗？ |
| 陈律师：
现在义务教育是全部免费的，这个问题我估计业主没有考虑清楚。开发商只负责向教育局移交，开发商建设完之后是把教育移交给当地教育局。教育费用开发商是绝对不会收的。 |
| 主持人：
第四个问题，业主想问现在四个小区业主委员会是应该成立一个还是两个、三个，是相关部门比如说社区、房管、建设局说了算还是有法律规定？ |
| 陈律师：
首先可以肯定的是有法律规定的。国务院的物业管理条例没有明确规定物业管理区域怎么划分，具体由各个省自己定，浙江省和杭州市，特别是浙江省的规定定得非常的细。浙江省的物业管理条例里面第7条，物业管理区域由物业所在县及物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的公用设施设备、配置、建筑规模、社区建设等因素划分，物业管理区域的划分应当征求居民委员会的意见。新建住宅区域包括分期建设拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。实际上在小区建设的初期，物业服务区域到底是一个的还是四期每一期一个物业服务区，还是四期一个物业服务区应该是有一个明确的。目前的话，即使在土地招拍挂的时候都定了，这一块地是一个物业服务区域，哪两块地必须放在一个物业服务区域。物业服务的行政主管部门目前是房管局，它们都会划分的。这个就是说法律已经授权了由这些主管部门划分，并不是说业主想怎么定就怎么定。 |
| 主持人：这个问题可能是业主要去咨询当地的相关部门，来确定一下物业管理部门到底是一个还是两个。 |
| 陈律师：
开发商是很清楚的，积极地跟开发商沟通一下。 |
| 主持人：
第六个问题，对开发商当时的刚才您提到的商业欺诈行为，除了要向相关部门缴纳罚款之外对受害的业主应不应该承担赔偿责任？ |
| 陈律师：
如果说它在广告里面的内容构成了最高人民法院规定的三个条件的话，当然要承担违约责任。这个司法解释规定的三个条件，开发商作出的说明和允诺具体是规划红线之内的相关设施以及房屋的质量所作出的一个说明，第一个就是这些说法是在红线之内的，红线之内，外面有地铁等等跟开发公司没关系，这是一种道德上的责任，不存在法律上的赔偿责任，第一个条件是红线之内的房屋及相关设施的；第二个，这些说明和允诺是具体确定的，也就是说容积率多少、高度多少、房屋间距多少等内容都是具体确定的。
但是要说小区的环境要打造成杭州市五星级的会所，比如有人讲**家园让你想起浪漫的故事，这些东西都不确定，不具体。第三个条件，这些说明和允诺对房屋的质量、使用功能和房屋的价值产生重大影响，当然这个因素现在法律在审理的时候，往往会倾向于业主。
最典型的，有些开发公司承诺的绿地绿化率达到多少平方米，到最后少了一千平方米，对不起，这一千平方米要按照地皮价赔出来。对开发商来讲，这方面的损失还是很大的。 |
| 主持人：
这个问题主要还是我们的业主要明确这样几个事情，第一就是红线之内；第二就是有据可查的；第三个就是一定要确定它是对房屋质量产生重大影响的，这个在法院裁定的时候基本上都会倾向于业主方面。
第七个问题，对地下车位开发商现在没有土地费用，因此没有产权，还有新建小区必须配套人防工程，在这种情况下，开发商能将所有的地下车位拿来高价出售吗？ |
| 陈律师：
这个问题非常复杂，第一，《物权法》的第74条已经非常明确对这个车位的归属作出了非常明确的规定。也就是说，规划里面有的车库车位通过出售、赠与、附赠、出租的形式有双方当事人的约定。这句话的意思就是你出售首先要有一个前提条件是谁有权出售，开发商有权出售；谁出租？开发商有权出租。在这样的情况下，实际上《物权法》里面这条规定已经比较明确的界定为规划车库车位属于开发商。第二个，地上的车库车位，刚才已经讲了，利用道路或者其他公共设施场地这些车位属于全体业主共有，那么在这里面有个比较大的争议的问题是，实际上这两个规定有个冲突的交界点，它既是地上的又是规划的，到底属于谁？按照前面的说法规划的属于开发商，地上的属于业主，那么地上的规划的属于谁？这个争议现在非常大。很多开发商的代表都认为属于开发商，业主认为属于业主，我个人倾向于属于业主。这里面的一些法律上的基础理论问题比较复杂，今天没法展开讲，这只代表我的个人意见。
第二个是关于人防工程的问题。人防工程我们要明确开发商为什么要建设，它是给谁建的？它的给国家建的，它并不是给小区的业主建的。由于我们国家《人防法》的规定，任何建设单位在建设项目的时候必须建设一定的人防设施，这个人防设施并不是说仅仅小区的能用，如果一旦发生战争，小区周边的住户、办公的、过马路的人都可以用的。也就是说，人防设施根据人防的规划在一定的区域内建设的设施。现在人防设施产权的归属现在有两种说法，包括一些地方立法不一样，一种是属于国防设施，也有些地方认为这个是属于开发商。不管是归于谁，总之是没有立法说是归业主的。在具体使用上，人防设施平时是谁投资谁使用，这里面有个争议，业主也有个误区，业主说我买房子的时候是付了房价钱这个投资人就是我了，这个不对，要回到我刚才讲的，这个是为谁而建的，开发商是为国家而建的，这个投资人当然就是开发商了。它是开发商在履行国家的法定义务，为国家所建设的国防设施。 |
| 主持人：
那也就是说，我们这个人防工程其实不属于业主维权的范围？ |
| 陈律师：
但是有一点我要提醒业主，人防设施是平战结合，要开发商去办理人防设施的平时使用证，只有这样才是合法的。平时使用证的使用期限往往是五年一办，这样跟我们的车库转让有一定的冲突。一般情况下，建议实行转让的话，大家不要太去担心它的使用证只有五年，五年期满以后自动续期。基本上在法律上有缺陷，但是在实践上问题不是很大。另外问题还要继续往下回答，就是刚才讲的没交使用土地使用权出让金的问题，这次《物权法》里面规定的，土地是分层出让的，分层出让之后地下车库，地下室是可以出让的，可以办产证的。现在在到底该不该补交土地出让金现在也有争议，开发商认为当时的时候，地下室已经规划在里面土地卖的时候没有说地上面积每平方米多少钱，而是这一宗地是多少钱，所以土地出让金是包括了地下室的价格。但是这种说法国土局不认可，所以现在到目前为止没有办法来办理产权证。但是我想如果说把地下室的土地出让金交掉的话，那产权证办应该是很快的。 |
| 主持人：
现在是有一个僵局。 |
| 陈律师：
现在还有一些技术上的问题，我个人一直在呼吁，地下车位要办证，这一点上海、北京已经有一个变通的办法，有的在房产证背后做一个附注，这个房子下面几号车位；有的是在房产证里面做一个小图，地下车位的图放在房产证上。这样变通的方法，不是说一个独立的证给你，而是在一个房产证后来做一个说明，那样你的权利就得到保证了。车位问题比较复杂，我建议业主如果说要维权的话，首先把这些法律关系搞清楚，不要盲目的去维权，目前杭州市有不少楼盘业主就车位问题的纠纷比较多，这些都是对各方都不是有利的。大家要冷静下来，把问题按照法律有理有据地彻底解决。 |
| 主持人：
我们这个业主提出来的是围绕车位的价格，他有这么两个问题，第一个是说业主有没有权利向开发商要求以合理的价格租用地下车位，60%以上的车位配比如何实现；第二个是说，停车费是由物管来收取的，但是车是停在全体业主共有的道路上，这种收停车费却不给车位的做法合适吗？ |
| 陈律师：
关于车位的出租和出售，这个问题现在争论得比较大。双方要互相谅解，谁也不能强迫谁。《物权法》里面规定，车位有三种方式进行处理，一个是出让，一个是出租，第三个是附赠。开发商不能要求业主来买，业主也不能强行要求开发商来出租，这个双方有个市场供求的问题。对开发商而言，一个车位，市中心20万，郊区8万—10万，那么哪怕是郊区的车位8万块钱，按照现在的年利率7%，一年就是5600元，分摊到每个月就是差不多500元。那么市中心的车位20万，一年的利息是14000元，每个月是1000多元，哪有1000多元的租金，对开发商来说，销售的收益是很高的。业主当然是希望出租，但是我觉得这里面谁也不能强迫谁。应该互相沟通，这是完全的商业行为。我建议大家都不要去主动的要求行政部门，要求媒体去介入，因为一旦介入别人也很难说话，这是双方自愿的。 |
| 主持人：
业主在车位的问题上一定要有理有据，通过合理的途径来和开发商进行沟通，而不是以强行的方式，一定要开发商负起一定的责任或者权利。刚才陈律师也提醒我们了，这个其实是商业行为，是没有法律依据的。
第二个问题是说停车费是物管收取的，那么停车费是否要给业主？ |
| 陈律师：
如果是属于开发商这部分的车位车库的话，当然是开发商跟物管企业有关系，跟业主是没有关系的。在占用地面道路或者其他场地的，按照杭州市的规定是10%，不管怎么样都是要作为公共车位的，这部分的权利人是业主。那么理论上来讲，这部分钱都是业主的，但是人家为你服务，物管企业为你服务的话，你也要分一部分给人家的成本，适当的利润，否则人家也没有积极性去管，也没有积极性去收，那么你多余的可以放到公摊费里面。这个像北京有很多物业服务企业就打出零收费的问题，它主要是靠地面车位的收入。 |
| 主持人：
另外还有这么几个问题，主要还是打桩危急到房屋安全的问题，业主在这方面能做什么？ |
| 陈律师：
施工单位在建设过程当中有义务有责任维护周边邻居的安全，它也要采取一定的防护措施，在具体施工的时候，必须要有一定的措施来保障周边楼层的安全。我也相信，99%的施工企业能做到，也不要去担心打桩的震动会给你造成影响，因为它是经过计算和考虑的。但是也不排除在地下室施工的时候，在挖的时候，可能维护处理的不好的话，有可能会导致周边的房屋沉降不均匀，一旦出现沉降不均匀，目前的标准又是比较高的，稍微一点点的不均匀打官司还不行，要达到一定的程度业主才能打官司。所以我们建议，这种情况跟施工单位积极的沟通，也可以要求建设行政安全和建设主管部门进行监督，但是一般的施工也不用太担心，我相信我们现在的技术，绝大部分施工单位都能做到。 |
| 主持人：
这个沉降要达到什么样的标准？ |
| 陈律师：
这个要求很高的。我们曾经做过一个案例，房子我们都不敢进去，但是结果鉴定出来没问题。当然它可以纠偏的，它是有个倾斜度的话，一点点度数的话专家会说没问题的，以后自己会好起来的。如果我们明显看到斜的话，它可以灌桩然后把它抬起来，有些灌下去的楼盘比其他的楼盘都要结实。 |
| 主持人：
现在业主维权的案例是比较多的，但是我们也看到其中其实存在大量的误区，今天我们特别请陈律师来给我们讲一下，业主在维权的过程当中应该注意哪些问题。 |
| 陈律师：
我觉得业主在维权过程当中，应该注意以下几个问题，第一个问题就是对开发商的认识，不要把开发商当成对立面。目前杭州市的绝大部分开发商都把造房子当做自己的作品，说得通俗一点都当做自己的儿子一样在对待，它在设计的过程当中都想把房子造好。在建设过程当中，由于房子是委托施工单位建的，或者它的管理能力不强出现了这样那样的问题，但是这不是它的本质，作为开发商来讲，都想把这个房子留在自己的丰碑里，都想把它造好。所以现在业主很当然的就想到开发商就是奸商，这个认识就像文化大革命时候“老领导就是走资派”，就是划了等号了，就很偏激了。所以我们要充分认识开发商，虽然有很多不足，但是我们应该认识到绝大部分开发商都是善意的，都想把房子造好的。但是目前施工单位的层次是良莠不齐的，开发公司的管理相对来说很多是不成熟的，导致了最后建设出来的东西总是会出现这样那样的问题，但是我们不要一开始就一棍子打死，要有善意的去对待开发商。
第二个问题，在维权的形式上不要动不动就拒绝收房，这种行为很愚蠢。实际上开发商只要履行了几个条件之后，房屋就具备了交付使用的条件，在这样的情况下如果拒绝收房，到最后打官司都是业主输了。你可以把房子收了，然后再和开发商沟通，沟通不了再打官司。
第三个，在维权的方式上要有理有据，不要采取上访等非常过激的行为。我跟很多开发商沟通过程当中了解到，开发商最重视哪一种维权的人？它最重视的是拿了两张纸上面按照某某住宅设计规范的规定，你这个楼盘哪一条没有达到，按照节水排水的规定你哪一条没有达到，这些是开发商最重视的维权。至于那些谩骂的业主，开发商不会去理的。实际上你拿出来房子上哪些设计是不符合规范的，哪些材料是没有达到国家标准的，这些拿出来的话，开发商会百分之百重视的，哪怕你只有一个人。所以我们在维权的过程当中我们要抓住重点，抓住你最关心的问题，质量问题、设计有没有缺陷、材料设备大不大，这些问题是维权的重点，也是开发商最关注的问题。
第四个，不要去过度的吹毛求疵，比如讲说墙面有点裂缝，铝合金门窗稍微有一点点的玻璃胶不均匀，这些问题在你装修的时候可以解决，可以说不花一分钱的成本都可以解决，你不要去跟开发商纠缠，因为房子不是汽车，汽车有裂缝你不会要，但是房子是手工品。所以这些东西不要去吹毛求疵。
第五个，非常忌讳的，我也看到有些业主在讲不要以毒攻毒，你违约我也违约，不要这样，因为如果业主违约在先，那么法律强制执行的话，对于业主是没有任何好处的。 |
| 主持人：
这是非常不明智的行为。 |
| 陈律师：
所以我觉得这是我要提醒业主注意的几点。 |
| 主持人：
刚才陈律师已经讲得很明确了，第一个就是要注意沟通的重要性，和开发商以及物管进行充分的沟通，这样已经可以解决大部分的问题了；第二个就是我们业主一定要明确哪些是属于我们维权的范围，抓住重点，这样胜算会比较大一点。其实在维权过程当中，不光我们业主有些误区，其实开发商也会存在一些误区，开发商主要在这些问题上有哪些误区呢？ |
| 陈律师：
开发商也是一样的，第一个要强调认识，开发商要和业主一定要充分沟通，不要把业主看作对立面。那些沟通好的，尊重业主的开发商到最后纠纷就很少；那些把业主看作刁民的，到最后都出问题。所以，开发商首先要认识到，业主的出发点是好的，我们作为开发商上的角度要充分理解业主的心情，他花了一辈子的钱买了这套房子，他想说话你不要把他的话堵死，他错的话你要引导，对的话要纠正，所以你要跟业主充分沟通。
第二个，开发商里面特别是开发商的施工单位、施工部门，一定要注意一点，就是不要拿法律和规范做挡箭牌。法律和规范那是及格，不要把这个作为自己的最高目标，动不动就说达到了法律的要求，达到的规范，我得到了政府部门的审批，政府部门的审批也好，你达到规范也好，这是你的及格线，最低要求，我们要想办法尽量做得更好，在跟业主的沟通当中，有些是不需要花成本的，有些是需要花少量成本的。我们开发商自己满意的东西并不是最好的，业主满意才是最好的。
所以，在这里面我们第一个，开发商不要把一些最低的规范当成我们的目标，另外一个，有些比较完美主义的老板，不要把自己的观点强加于业主。他自己认为最好的，他就自然而然的认为业主也认为是最好的，这些开发商其实是最冤枉的，他也许花很多的钱，但是业主不满意，每个人的审美观念是不一样的。所以在建设之前做充分的市场调查，在建设过程中充分地跟业主沟通，我觉得在保住法律和规范的最低的基础之上，尽量地来实现业主的一些要求。
第三个，开发商也要在某些时候充分体量业主的要求，不要过分地去强调自己的商业利益，当然商业利益无可厚非，开发商要对股东，对投资人负责。比如说在车库的问题上，有些业主房子刚买好要结婚，确实没有多余的钱，这时候车库只售不租，确实很容易把人家逼到绝路上去。我们也要充分的体量业主。比如说在前三年是不是拿出一部分车位来出租，虽然开发商从商业价值上来讲受了点损失，但是我觉得是要充分体量业主。 |
| 主持人：
从长远来看是有利的。 |
| 陈律师：
对，我想跟业主的关系能够搞得好，口碑是很重要的。 |
| 主持人：
刚才有个网友打热线问一个问题，就是老小区的停车问题，车位容纳不下那么多的车子，但是业主每个月又在交物业费，这个问题怎么解决？ |
| 陈律师：
老小区的问题不是一个民事上的问题，这是政府部门在想办法解决的问题，这个也不是我们今天要解决的问题。但是我想老小区的问题，物管企业就停车费的问题，我刚才已经讲得比较明白了。 |
| 主持人：
我们说，没有一个楼盘是十全十美的，但是没有一个问题是没有办法解决的，无论是开发商还是业主，大家的目的其实是一样的，就是为了解决问题安居乐业，那么在维权的问题上我觉得大家应该本着理性的态度，宽容的态度来进行沟通和解决。
感谢您关注今天的3·15春雷风暴行动，明天我们要关注的案例是文鼎苑的包阳台纠纷案例，欢迎您到时来关注。
本次活动所有案例均来自搜房网业主论坛，不代表本网站观点。 |
发表于 2008-3-11 17:44
