9月大鳄盛宴再起蓝孔雀37万方土地觅金主

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  “如果我们楼盘销售能挨到现在，可能会好卖很多。”就在8月12日杭州国土局网站上挂出6宗蓝孔雀地块的出让公告后，附近一个售罄的商品楼盘销售人员不由地这样感叹。的确，这个传说中的蓝孔雀地块自2009年传出要变成综合体，再到几度出现在《读地手册》，始终是只闻其声，没想到到了今年8月这几宗地的去向终于尘埃落定，成为9月份杭州主城区土地市场的另一场盛宴（9月5日将举行华家池地块的出让，被业内视作标志性地一次出让）。据悉，这些地块起价适中，且位于主城区内的潜力板块，目前已经有万科、融创、滨江、金地等大公司看中，也许又将掀起一场“大鳄之争”。这几宗地块究竟如何？本周商报记者做了实地探访。

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实探

  相比申花板块核心

  申花北新盘少，商业配套有待提升

  

  记者来到蓝孔雀地块转了一下，地块里土地长满了杂草植被，地块边界上堆着很多的土石，不时有卡车从石祥路829号那个出入口进出。记者询问了登记卡车出入的王师傅，他告诉记者，这些卡车都是运送沙石做基配的。根据现场的施工情况，估计目前这几宗地块还都在做最后的平整，而周边的道路也在赶进度修建中。由于蓝孔雀地块里数条道路如花园岗路、纺织路等需要铺设，所以随处走走就可以遇到正在铺设的路面和正在卸下材料的卡车与工人，目前路面尚未铺好，一路沙土飞扬。在地块的工地里，很容易看到一些仍然竖立着的烟囱和个别几幢样式老旧有些许破败的楼房。记者询问了工地上的一个林姓负责人，林师傅说：“这些道路最早要到9月、10月才会建好。”关于那些烟囱和老旧的楼房，林师傅表示这些老建筑暂时不会被拆除，而且这些老建筑并不在出让地块的范围内。照着规划图纸，记者实地探访时并没有找到规划中的育英路和化工路，也许是尚未开始建设的原因，不过记者看到与规划中育英路和化工路位置相近的两条小巷。

  看出让公告上对几宗地块的描述就不难发现，蓝孔雀的所有地块都在“申花单元”，整个综合体东到莫干山路，南接规划育英路，北起留祥路，西至规划化工路，外沿刚好与三墩板块、祥符板块相邻，市场上，大家也习惯将这个区域叫成“申花北”板块。之所以这么叫，一是由于这个区域从行政上还是属于申花板块，但无论从地域还是板块氛围来说，与之前如火如荼的申花核心区域还是有所区别。

  以银泰城为核心的申花板块前几年在杭州房产市场上算得上是个“神话”，自万家花城以来价格一路飙高，短短一两年时间就跻身杭州中高端市场板块，直到现在，银泰城附近的慧园、东方福邸等楼盘依然是走品质高端路线；而近期即将开业的银泰城也成为区域内的核心商业配套，被视作未来能辐射整个城西、城北的商业配置。相对来说，沿着万家花城门口的萍水路一直往东，接近莫干山路一带，无论是商品住宅楼盘还是商业配套都逊色不少。记者又沿着莫干山路逛了一圈，由于汽车北站的存在，日常来往旅客较多，道路交通还是相对拥挤，靠边停车都不太方便。道路两边基本没有什么大型商业配套，附近只有一个月星家居和复地·北城中心，麦德龙购物中心和西田城距离蓝孔雀地块还有将近3公里路程，无论从道路的整洁度还是区域内的规划完成度上，与申花核心区块还是有比较大的差距。而目前在申花北的商品住宅只有丽晶湾、阳光郡、美林湾等少数几个楼盘，和申花核心区块楼盘25000元/平方米左右的“稳定价”相比，这些楼盘定价还是偏刚需，目前售价在16000-17000元/平方米。

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前世今生

  旧厂改造不幸遇到市场低迷 蓝孔雀“蛰伏”三年终面市

  


  蓝孔雀综合体，原先是蓝孔雀化纤厂厂区，鉴于蓝孔雀化学纤维有限公司是纺织化纤类生产企业，产生的废气影响城市环境，所以公司要搬迁，而留下来的地块也重新规划设计。据最近的《读地手册》显示，蓝孔雀综合体总计有9宗地块，总占地面积20.68万方；其中宅地6宗共43.88万方，商业地块3宗共28.52万方，总计建筑面积达72.40万方。整个综合体东部隔西塘河即为杭州汽车工贸园区、区级体育公园和拱宸桥西居住片区；西邻大型生态公园，覆盖绿地与植被上百亩；南部庆隆单元商住区毗邻相接；北部则与祥符桥毗邻相望。公告中显示9月12日出让的是其中的6块，包括4宗住宅用地共20.16万方以及两宗商业用地共17.17万方，总体量达37.33万方，仅为蓝孔雀综合体规划体量的一半；其中，宅地的楼面起价10500-11000元/平方米，商地价格在6000-6400元/平方米，总起价32.3亿元。

  事实上，这个综合体在土地市场上一点也不神秘。2009年8月28日，《杭州市蓝孔雀地块控规调整公示》就显示，杭州蓝孔雀化纤厂地块要变身成集商业休闲、商务办公、文化娱乐为一体的城市综合体；随后的2010年、2011年、2012年以及今年年初的《读地手册》上也都能看到蓝孔雀综合体地块的身影，出让的风声不断传出，但由于遇上调控市场，土地行情低迷，这些地块“憋”到今年才正式面市。

  而对于整个城北来说，蓝孔雀综合体的存在也属“重量级”。“蓝孔雀综合体是当前市区相邻住宅、商服地块合计开发体量最大的项目之一，将建成集购物休闲、商务办公、文化娱乐为一体的大型综合体项目。同时项目内亦将伴有工业遗存特色的创意产业园区，有望成为一个地标性项目。”这是地块相关官方资料的说法。早在2011年，相关部门就把蓝孔雀的核心位置点了出来，因为蓝孔雀正处于城北与申花的交界处，不仅能享受到申花和城北板块的成熟配套，还起两个板块的承接作用；置于申花板块，蓝孔雀综合体也是不可或缺的四大综合体之一，一个指的是40万方体量的银泰城，还有两个是没完全出让的热电厂综合体和民生药厂综合体，剩下的就是蓝孔雀综合体，而就整个建筑体量来说，70多万方的蓝孔雀应该是目前板块内规模最大的综合体。

  “从地块位置来说，该地块距离市中心相对较近，直线距离和武林广场仅7公里，有着市中心的概念；再跟市区内类此区域的项目相比，蓝孔雀非常适合打造高端的住宅和商务中心，某种程度的商业价值还超过拱宸桥一些高端楼盘；另外，今年以来周边三墩、勾庄一带的地都非常热门，所以相信这次的出让也会受到热捧。”做地单位的相关负责人如是说。从这几年该区块的土地出让情况看，楼面单价也是节节攀升，2010年建工拿下丽晶湾的宅地时，楼面价为8803元/平方米，今年2月20日金地拿的铂悦项目地价也已达到9341元/平方米，而蓝孔雀宅地起价普遍接近11000元/平方米。“与之前余杭勾庄一些拍出9000多元/平方米的地价相比，主城区这个位置的土地价格不算太高。”有业内人士同时透露，目前已有不少外来大鳄和本地实力房企有意角逐这几宗地块。

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  未来走势

  申花北CBD也许从蓝孔雀开始 区域改头换面还需几年时间

  


  从整个申花板块的格局来看，南面有银泰城，但北部缺少核心CBD资源，蓝孔雀综合体以及南面的热电厂综合体、民生药厂综合体显然是要连成一片才能完成整个板块规划定位，这个远景蓝图或许得从蓝孔雀开始。

  在城市西北部地区，目前来讲，能够开发的地块所剩无几，蓝孔雀地块也是不可多得的，体量大，也比较完整，同时由于中间有一条工业遗产的轴线，所以格局非常鲜明。对于整个板块来说，一下子出让6宗地块，有利于项目的整体开发，更容易形成区域效应。此外，地块西边规划预留了一个生态公园，加上地块本身有一些工业遗产的要素，非常容易打造出别具特色的综合体。

  不过，这个区域目前还有些问题有待解决，交通就是一个问题。交通是双刃剑，虽然出行便利，但北边的留祥路是条快速路、高架路，还是会有嘈音的问题；同时，汽车北站的存在不可避免地会生出人群繁杂、交通拥堵的情况，对于各个项目如何做到闹中取静将是一个考验；此外，就目前区域的商业配套来说，总量是不足的，未来蓝孔雀综合体内的住宅项目社区配套可能还是得依靠综合体内的商业项目，这就得看各个开发商招商的能力和商业项目的定位了，仅从时间上考量，至少得要两三年，所以申花北短期内还无法达到申花核心区域的水平。