房子的公摊面积包括哪些内容？

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         （一）公摊面积如何分摊

           根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
          不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

         （二）如何计算公摊面积

         分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
         1、套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。
         套内建筑面积=(1)+(2)+(3)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
         2、公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。

        （三）自行车库算公摊面积吗

         独立使用的地下室、车棚、车库，为住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。其中，地下室作为公用分摊的面积的前提是，该地下室是用来放置为整幢楼服务的设备的。但可以肯定的是如果自行车库为公共场所，则可以作为公摊面积，反之则不能。

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                 （四）、加空层算不算公摊面积

               根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》：满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。

              不计入容积率的架空层部分不得作为停放机动车或非机动车功能使用。

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          （五）地下空间的使用

          根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》：地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。

　      保障性住房地下室、夹层等空间一般不得设置为特定业主专用的形式；未征求国土部门意见不得设置经营性场所。

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                  （六）同一单元同一层面积不等的房子计算公摊是否一样



                  分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。理论上讲，房子越大，准确地说套内建筑面积越大，分摊的公摊面积越大。



                    

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                     现在有的人对公摊面积的计算是可能存在偏颇。比如：三区3幢与三区5幢，套内面积一样，但公摊面积不一样，结果许多人的意见是，3幢有架空层，5幢没有完全的架空层，因此架空层是计算公摊面积的。尽管最后计算我也不清楚，但有一点是肯定的。3幢只有14层，5幢有18层。公摊面积分摊的户数是不一样的。
                     这个问题比较复杂，如果真要搞清楚，必须把JSJ的计算公式拿来才能说明问题。

盼望天晴

二区3幢下面划给三区的车位，算哪个的公摊面积？

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盼望天晴 发表于 2013-8-29 11:40
二区3幢下面划给三区的车位，算哪个的公摊面积？

                           地下机动车车位均不算公摊面积的。

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1924036384

瓜兄能否科普一下房子土地面积确定的依据？
谢谢！

幽谷木兰

3区1幢与9幢套内面积一样，但公摊面积不一样，原1幢购买时119方，9幢116方，现因商铺1幢为113方比9幢反而少3个平方，由此看来架空层应该是计算公摊面积的。

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