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“我买房的时候售楼处对面还是一片刚刚拆迁完的房子，只知道我买的楼盘离东站不远，但是新东站到底会盖成什么样完全没概念。”孙女士在2008年购买了一套东方红街的房源，如今已入住其中，回想起5年前买房的情况，仿佛还近在昨日。 5年前，一份新鲜出炉的《江干区“决战东部”三年行动计划》出现在市民面前，“城东新城”横空出世，这座充满活力的新城，让人们感受到了时间的变迁以及时代的雄心，高铁和地铁的预期，让不少像孙女士这样的购房者看好板块前景。 5年后的城东新城，新东站交通枢纽不再只是图画，资源更集中、配套更丰富，这里已成为众多房企大鳄竞逐的一方热土。2013年，城市向东，城东新城商品房呈现新格局、新价格、新动态。
新格局：
从少数派拓荒到群雄割据
城东新城商品房进入战国时代 2009年12月24日，杭州铁路东站枢纽(城东新城)指挥部进行了有记录以来的第一次土地出让，滨江集团豪掷17.1亿元成功摘地，折合楼面价12684元/平米。而早在此前，城东新城区域范围内已有商品房项目在售，由于这些楼盘所在地块出让时间较早，使得他们在城东新城指挥部成立之前就已入驻，成为了名副其实的“拓荒牛”。 “记得当时开盘还是半夜短信通知的，我一直没敢睡就等着这条短信。”王先生是玉兰公寓的一名业主，2008年7月底，玉兰公寓一次性推出全部378套房源，均价16000元/平米，王先生起了一个大早前去排队买房，抢到了一套房源。玉兰公寓地块于2006年12月13日成交，与城东新城指挥部成立发生在同一个月份，这也是杭州本土房企大佬绿城在城东竞得的第二宗商品房住宅地块。 就在玉兰公寓开盘前半个多月，城东新城范围内另一个拓荒者东方红街，于2008年7月中旬首次面市，推530套房源，均价13000元/平米。东方红街不仅是城东新城最早亮相的住宅项目之一，也是体量最大的楼盘之一，共计1900户；楼盘的开发者中凯企业集团，在阔别数年后由上海返回“娘家”杭州开发新项目，彼时距离其与嘉业、名城整合组成嘉凯城，尚有一年零三个月的时间。 而除了上述两个楼盘之外，截至2008年，城东新城范围内还有东方丽都花苑与联合麦田两项目进驻开发，其中联合麦田为商业项目，于2008年11月首次面市；东方丽都花苑为一个体量4.8万平米、总户数303户的住宅楼盘，于2009年一次性推出所有房源。 时间转眼进入2010年，玉兰公寓、东方红街(住宅部分)两大拓荒楼盘陆续交付，而城东新城的土地，又开始了新一轮的出让。这一年成交的三宗地块中，克拉公馆与维萨分别于2011、2012年面市，与2009年出让的曙光之城一起，成为了城东新城当前主要在售的住宅项目。 自2011年起，城东新城进入了土地集中出让的高峰，当年内成交土地12宗，为此前两年之和的3倍；截至2013年5月28日，城东新城共成交土地26宗。目前在板块当中，在售、预售商品房项目数量已达到20个，开发企业不乏滨江、德信、天阳、广宇等本土悍将，以及华润、淮矿、港龙、中宇等外来豪强。从原先的少数派拓荒到如今的群雄割据，城东新城商品房进入了“战国时代”。
新价格：
从开盘价“破发”到楼面价屡创新高
城东新城房价呈现轮回 “没有卖不出去的楼盘，只有性价比不高的楼盘。”“特殊时期，企业要有壮士断腕的勇气。” 2012年3月15日，建立于城东新城首宗出让地块之上的曙光之城首开入市，首期243套房源毛坯均价15060元/平米，精装修均价19600元/平米，继2月开盘的荷塘月色之后，3月的曙光之城打响了2012年城东“价格战”的第一枪，房源当日售罄；这场“日光”战役的精华，浓缩在滨江集团董事长戚金兴的两句著名语录当中。 曙光之城首开的毛坯均价，与楼面价的差值为2378元/平米，仅比土地成本高出18.7%，堪称“破发价”；如果单纯看数字，甚至低于2008年玉兰公寓首开时价位，城东新城的房价呈现出了轮回发展。 作为城东新城范围内目前已交付的体量最大的商品房项目，东方红街的销售周期相对较长，并且在某些时间段里是板块唯一在售的楼盘。自2008年首开之后，该楼盘于2009年内陆续领出了所有住宅房源的预售证，最后一幢住宅9号楼于2009年9月面市，均价达到22900元/平米。2010年，玉兰公寓、东方红街住宅交付时，二手房价亦多超过20000元/平米。 然而，在“拓荒牛”们纷纷“解甲”之后，随着房地产调控的层层深入，楼市逐渐走进寒冬。2011年9月首开的克拉公馆，均价23000元/平米，销售情况不甚理想。时至2012年初，面对主城区其它板块已逐渐掀起的降价潮，城东新城的“价格战”火药桶势将一触即发。 “壮士断腕”的曙光之城，不仅为滨江赢得了现金流，同时也为楼盘价格后续提升做好了铺垫。2012年8月，项目推3号楼精装修房源，均价达24000-25000元/平米；10月推10号楼毛坯房源，均价达20000-21000元/平米。 楼盘的以价换量逐步带动了价格的提升，而板块配套的日趋完善、尤其是“双铁”建设的逐步实现，更为板块商品房价提供了有力支撑，这一点从2011年来的土地成交楼面价便可见一斑。即使在商品房“走不动”的情况下，板块的土地依然受到热捧，宅地楼面价大多高于10000元/平米。2013年5月28日，距离新火车东站启用仅1月时间，来自安徽的淮矿地产以8.8亿竞得彭埠地块，14711元/平米相较此前的浙信广宇拿地价又超出1464元/平米，成为了城东新城的新地王。 如今，城东新城在售的曙光之城、克拉公馆、维萨三大项目基本进入尾盘阶段，剩余住宅售价在21000元/平米以上；而众多预售项目，参照楼面价相近的其它板块(如滨江、申花、桥西)来看，销售价格或仍将超过20000元/平米，板块价格再度呈现轮回。这一轮的新价位能否为购房者接受？且看下半年分解。
新动态：
从6月下旬到10月新盘迭出
城东新城将成下半年刚需供应大户 “90平米告急”，在经历了2012年的以价换量风潮之后，主城区多个板块出现了结构性的小户型去化格局，滨江、申花、桥西等热门区域，或大户型扎堆，或小户型均价明显反弹。而同样作为昔日“价格战”的桥头堡，城东新城却具有较大的供应潜力。 到目前为止，城东新城在售的项目，地块出让时间均在2011年之前，而2011年起出让的9宗宅地所打造的住宅项目，多有望在2013年之内集体面市。从这些预售项目的产品类型来看，以90平米以下小户型居多，而各楼盘的开盘时间由6月下旬贯穿至10月，推盘节奏较为连续。对于广大刚需购房者来说，下半年的城东新城或许将是合适的淘房之地。
从形状上看，城东新城是个不规则的倒梯形，恰似一只蝴蝶，中身正是杭州新东站枢纽，而彭埠单元和天城单元这两大核心区，分别是东西两边的“翅膀”。 在火车东站东侧，是面积较大的彭埠单元，区域内开通了地铁一号线彭埠站，交通更为便捷。这里有城东新城第一宗出让的曙光之城，还有创下楼面价记录的淮矿地块。 位于彭埠单元东南片的德信·东望，将于6月底首开，成为城东新城今年首个亮相的全新商品房项目。该楼盘地上建筑面积13.3万平米，规划户数1200余户，主力面积为89-130平米，89平米做到三房两卫，并有南北两个阳台的可变空间以及飘窗面积赠送。 而在火车东站西侧，天城单元更靠近传统的市中心，目前在此处竞得宅地的，也多为杭州本土开发商。天阳置业于2012年-2013年力夺3宗地块，所打造的尚城国际项目地上建筑面积约20万平米，预计于今年10月首开，主推90平米户型，基本上做到三房两厅两卫；另外还有部分126-127平米的四房户型。 浙江首家A股IPO房企广宇集团，则联合浙信房产，于天城单元开发建设锦润公寓项目，地上建筑面积约7.2万平米，主力户型90-126平米，预计7月首次面市。
保利梧桐语，紧邻杭州首席城市门户——城东新城核心，距离地铁一号线九和路站点仅800米左右。随着火车新东站的投入运营、八大综合体的规划营建、德胜快速高架的全线开通，昭示着城东新城不仅是杭州的枢纽中心，更是城市未来价值版图的引领者。同时区域内品牌房企云集，众星拱月的力量合集，将使保利梧桐语所在区域，成为杭城最瞩目的人居板块，成倍升级人居价值。 作为目前城东新城核心罕有的远离主干道的住区，保利•梧桐语最大化地隔绝了交通噪音、扬尘，使梧桐语在享受迅捷交通的同时，避免了车水马龙的轰鸣和人流通行的喧闹，堪称都会繁华中的静好住区，所谓“出则繁华，入则静谧”正是如此。 保利梧桐语是保利地产的城市高端产品系列，在上海、南京、成都都有开发，而且保利表示，项目产品的研发将追求“舒适性”的极致，为“挑剔型”的首置、首改客户带来全新的居住体验。 | 
发表于 2013-9-25 10:50
