新浪嘉宾谈畅谈集体收房

smiledodo

<DIV align=center><FONT size=4>新浪嘉宾谈畅谈集体收房利与弊

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http://gd.sina.com.cn 2004-09-13 17:01 新浪房产 </FONT></DIV>
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　　网友：请各位嘉宾评论一下集体收房的利弊？

　　胡海阳：我觉得集体说的利可以从两方面来说：第一，你的确可以通过集体收房去争取到一些开发商可能原来不会给你的利益，这个利益不一定是金钱方面的，可能是从小区配套方面的，或者从房屋质量的一些不安全因素消除方面的利益。第二，集体收房从业主方面来说，在入住之前，大家有一个相互了解沟通的过程，等到入住之后，很多事情大家沟通起来更方便。同时也会避免一些像以前小区，家住隔壁老死不相往来的情况，邻里之间的关系可能会更加的融洽。再一个好处可能就为以后成立业主委员会打下良好的基础。弊更多的是一些时间方面被耽误了，如果你家里着急入住或者是着急装修，集体收房可能耽误一些，这是弊。

　　刘宏诚：我觉得这个利很简单，就是人多力量大。你一个人，发展商对付你也好，糊弄你也好，安慰你也好，总之一个人比较好处理，也难引起他注意。打个比方，你到商店买东西，你想讨价还价，你说我买你1个，卖的东西一种态度，你说我买5个，可能会好一点，价格可能就会有商量。如果你买50个，你说什么他都要考虑一下，你要走，他多半会拉住你，你要买5百个就更不一样了。集体签约也好，集体收房也好，肯定有它的好处。至于弊，我觉得如果购房人能够心态放平，如果大家不是抱着一种敌对的态度，想现在我们人多就要好好出口气，想好好修理修理发展商，和开发商闹的特别僵，应该是没有太大弊的。如果心态不正，想人多我就要把你整死，那对方一定会想你想整死我，我一定不能死，我要反过来对付你，那就麻烦了。

　　车迅：集体收房肯定对收房有利，人多力量大。购房者本身是弱势群体，如果能团结起来，在个人无法实现的一些利益出来。弊这一块刘老师也讲了，怎么样协调集体收房内部的关系，不要把它搞的旷日持久，牵扯的时间过大，每一个人都有要求实现，到最后只会把这个问题激化，我们买房是买好的居住环境，早日搬进去，去一个舒适的生活，我们也不希望进去没完没了的官司。

　　刘宏诚：我也呼吁一下，作为开发商心态也要放平，业主集体收房代表业主的利益是正常的，你就要以商家正常的心态去处理，开发商那边也不要先抵触，认为购房人集体收房，就是来捣乱或者是来闹事。做生意实际上是一个谈判的过程，大家各有各的利益，都会为了自己的利益去争，但是要尽量避免为了争取利益把矛盾激化。这是我对开发商的呼吁。如果处理好，很多事会大事化小，小事化了。如果处理不好，可能小事就变大事。除非你开发商说，我一让步就要破产了，真那样，购房人也不愿意你破产。假如你没到这个地步，就应考虑适当做些让步，很多时候是退一步海阔天空。我们都知道银行都有一个风险控制，作为开发商也要学会做风险控制，在许可的范内，有时也要吐点血，不能以为到了收房钱就都是自己口袋里的钱了，比如说保修，你肯定还要花钱的，很多纠纷，开发商如果处理得好，坏事也会变好事。对开发商来讲，早期先卖的楼盘交楼处理得好，口碑好，可能比你将来花多少钱做广告的效果都要好，现在网络传播的速度很快。北京人有句话，不蒸馒头争口气，买房人也难免有一种心态，我花这儿多钱干嘛还要受气。所以大家要尽量避免矛盾激化，有话好好说。</FONT></P>

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<DIV align=center>购房专家刘宏诚解析“收房入住难题”实录(二)

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http://house.sina.com.cn 2004年07月12日19:00 新浪房产  </DIV>　

　刘宏诚：为了解情况，我曾和光大名筑集体收房委托的律师联系了一下，我觉得光大名筑的维权应该是比较成功的。谈判谁也不能保证自己要求全能实现，能赢多少赢多少。我几年前就写了发展商无权代收契税和维修基金的文章，那时政府部门没有明确的表态。我写这个文章倒不是特别关注业主契税和维修基金早交半年一年的问题，而是更担心万一发展商出了问题，契税和违约金被挪用了，业主怎么办，没地方要。现在税务局和房地局态度明确得多了，那就是发展商不能代收。我现在要提醒购房人签合同要注意，有些发展商会在补充协议上约定代收契税和维修基金。如果发展商写了代收，你要是签了，问题还不是太大，因为这种约定违反了法律，你可以主张是无效条款。但是你要在合同签了代交就有点麻烦了，你委托他代交是你自己愿意，并不违法。发展商说小区办委托他代收没有用，他没有这个委托资格，国家关于税收有明确的法律规定，只有税务局或税务局委托的单位可以收税，到目前为止，税务局只委托过了房地局代收契税，房地局不可以转委托。但是反过来讲，购房人委托他人代交，从国家法律上讲是允许的。如果你签了合同时委托发展商代交契税，发展商让你把你委托他交的税先交给他，你就比较麻烦了。

　　关于维修基金北京市房地局也有规定，房地产商不能代收，如果上网的朋友可以到网上看一下我写的《购房人收楼全攻略》，关于文件的出处和具体怎么写的全都有。为什么我在这里要特别重提这个问题，因为这个问题可能会越来越突出，过去办房产证晚很多是发展商的原因，交房的时候，发展商可能没完成备案，也有的可能因资金紧张，不愿马上补齐土地出让金，即使发展商有钱，他也可能先拿钱干其它项目，在这种情况下是无法办办房产证的。

　　现在情况变了，发展商领销售许可证前就要交齐全部土地出让金，又要求交房前必须完成备案，发展商再拖对他没什么好处，反而购房人不办房产证他为购房人做的阶段性担保撤销不了，在这种情况下，为购房人办房产证，发展商可能比买房人更着急，他急是希望早点撤掉担保。购房人现在不急着办房产证，是因为过去契税一路下跌，一直往下降，现在是百分之1.5，过去是百分之四，购房人晚办房产证房子照样住，办了房产证也是抵押在银行，买房人感觉不到实际的需要，反而不着急。因此发展商希望利用拿着钥匙这个最后武器的时候，先把钱拿到手，免得到时候购房人拖着不办房产证。但这种情况下，并不能说发展商代收就合法，发展商不能担心自己有风险就去增加买房人的风险，解决这个问题，只能国家从税收政策上做出要求，购房人也要清楚契税不一定永远下跌，现在的税率是优惠，如果哪天不优惠了，也可能上涨。


　　主持人：我们感谢嘉宾刚才的发言，下面我们请各位嘉宾回答一些网友的提问。

　　网友：请问刘老师，我购房的合同中，开发商在房屋配置标准中，写到管道煤气、纯净水到户，但是交房的时候，却让我们交开通费，我们应该交这笔费用吗？

　　刘宏诚：要问清这个开通费是什么费，要交多少钱，通常有些发展商是要收安装费几千块钱，对于安装费，如果发展商跟你签合同的时候没有特别的约定，将来安装煤气管道要你出安装费，你肯定可以拒绝交。

　　有线电视则牵扯到初装费和开通费，初装费可以不交，开通费是100多块钱，开通费不多，为这事跟发展商打来打去，实际成本不合算。如果多的话就要问清楚，什么叫开通费，因为他用的这个概念很模糊。

杭城随遇安

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