三中全会或定调楼市 长效机制难取代行政调控

学下雨的云

　　就在市场对“十八届三中全会后楼市调控的行政手段将被长效机制替代”的判断渐渐认可的时候，北京市住建委出台的以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”无疑给各方泼了冷水。
　　“现在来看，十八届三中全会将给楼市调控定下调子，”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“但预计在一段时间之内，行政手段与长效机制还将并存。”
　　事实上，新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，这与以往的调控路径不同。但是，业内人士分析，即使楼市调控的长效机制能够出台执行，但仍然无法完全取代行政调控对于房价的控制作用。

　　北京“干预”样本

　　10月23日，北京楼市迎来了久违的政策声音。
　　北京市住建委出台了以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”，要求限定自住型商品住房的价格低于同地段、同品质的商品住房约30%，且套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米。
　　按照北京市住建委的计划，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，购买对象将面向全市符合限购条件的家庭，其中包括非京籍家庭。
　　这无疑是北京市政府主管部门行政干预楼市的又一次升级。
　　“这是根据北京市在今年上半年提出的‘新限价房’概念提出的调控措施，主要针对的是中等收入家庭，房源性质也是为满足自住、改善型需求的产权完整的商品房。”北京市住建委一位负责人表示。
　　在此之前，北京市住建委已经明确，这一类自住型商品房的土地出让将以“限房价、竞地价”的方式出让，也即政府在地块出让时就限定这一地块上所建商品房的价格，在这一售价的限定条件下，开发商按照“价高者得”的方式竞拍。
　　事实上，这一次北京市出台新政，与其日益严峻的房价上涨形势压力相关。
　　就在“京七条”出台的前一天，国家统计局发布9月份房价数据，北京市房价同比涨幅超20.6%，名列全国70个大中城市房价涨幅第一。北京的房价调控压力陡增，这让第四季度成为北京房价调控关键季。
　　而梳理北京历年来的楼市调控政策，不难看出，每当房价上涨压力增大时，政府相关部门首选的政策基本都为行政调控政策。
　　从2010年4月份开始，北京的楼市调控就选择了“强硬”的行政方式，从最早的限贷、限购以及限制外资，到今年的限制预售审批，行政调控手段逐渐升级，行政措施和执行细则也更加严格。
　　北京市房地产业协会一位负责人表示，利用行政手段干预市场交易，这其实并不是最合适的，但在当前市场供求矛盾过于紧张的情况下，采用限购等非经济手段影响大、见效快，还是能够发挥一定作用的。

学下雨的云

　　土地财政是“根子”

　　事实上，近期不只是北京的楼市调控在升级，深圳在国庆节后也出台了“深八条”配合贷款调控政策。而业内人士分析，北京和深圳的动作或许也将成为接下来一线城市楼市调控的样本。
　　“现在中央担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交，而是这种市场表现带来的楼市失控预期。”上述国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”
　　“年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。”一位住建部内部人士告诉记者。
　　但是，业内人士也分析，如果地方政府依赖土地财政的格局无法改变，那么地方政府在楼市调控上采取行政干预的短期行为也将不会停止。
　　在2013年各地的财政预算中，国有土地收入预算为3.3万亿元，而2013年各地方政府要偿还的各种债务，保守估计将接近2万亿，约占全年财政预算收入的近两成，是土地出让收入预算的一半多。
　　但尽管如此，在国内经济增长仍然较缓的背景下，债务高企的地方政府仍需依靠土地出让收入来缓解压力。
　　“现在我们的地方财政预算中，收入支出结构基本上是固定的，”某城市的财政部门负责人告诉记者，每年当地政府的本级收入只能负担政府人员费用、办公支出等基本项目，“想要发展城市经济，现在我们只能依赖中央划拨、超收收入、土地出让金，而发的地方债大部分仍然要靠土地出让金来还。”
　　中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也会通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”
　　“现在看来，财政改革也难以立即见效，因此地方政府依赖土地收入的情况在短期内很难改变。”房地产业内分析人士陈剑波如是说。
　　“尽管现在市场一直看好十八届三中全会的楼市调控长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效，因此行政手段在一段时间之内很难退出，”陈剑波表示，“从目前决策层传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”