关于维萨的一些鸡零狗碎

疯轻扬

周末
家
无事

逛逛口水
看看维萨

很屌丝又很宅的生活，在业主区谈谈我对维萨鸡零狗碎的一些看法吧

维萨最大的优势在于地段，以前所过，关于城东新城有三个概念

一、城东新城核心区：维萨
二、城东新城：东望、曙光、锦润
三、城东新城辐射区：黎明、心里、紫台、铁建、草庄

可以说维萨是城东新城区域内最好的宅地，因为目前已经开盘的或者已经出让的土地，除了维萨没有一个是属于城东新城核心区的，包括前期的淮矿地块

城东新城核心区主要是商业为主，其中彭埠片是以彭埠地铁换乘站为核心的
这核心区内商业要求是空中互通，地下互联
核心区与非核心区的主要区别是，核心区不临城市快速路

一般人看来，维萨跟东望的地段差别不是很大，其实不然
维萨西边的明月桥路下是人防工程，维萨的地下二层车库直通地下商业街也直通地铁站
如果说东望是家门口的地铁站，那么维萨则是地铁站上的家

疯轻扬

维萨的地段是首屈一指的，这是维萨最大的优势

维萨的缺点是什么呢？
一、容积率高、地块小、限高：2.9的容积率，迷你地块外加城东新城限高给维萨的设计造成了巨大的困难
二、开发商：非品牌开发商对地块的理解不够，对市场的理解不够，导致楼盘在小区设计、户型配比和营销上存在一定问题

一个成功的小区，必然需要对地块有深入的理解
从城东新城的情况看，东望的客户定位要比维萨精准的多，那就是“城市新贵”

什么是城市新贵？
奋斗中的屌丝呗

城东新城交通便利，未来的商业次中心，这个地方最吸引的就是年轻时尚的上班族
楼下地铁站、背后综合体，上下班不堵车、楼下有星巴克，不就是年轻屌丝的梦想吗？

维萨的小区设计被人诟病，诟病的原因主要是大板楼和外立面
其实外立面看的多了就习惯了，而且维萨的波浪外立面其实一点不难看
但大板楼改不掉，设计大板楼确实无奈的选择，因为2.9的容积率和限高的规定...

如果可以选的话，我觉得维萨的地块最合适的是绿城的蔚蓝公寓翻版
甚至直接把蔚蓝公寓搬到维萨，配上3000块钱的精装修（上班族谁有心思去玩装修啊？！）
维萨的地段，只要售价不高于3W，我就买

疯轻扬

选房子这种事情，很拼理念
对于家的想象决定了你的选择
我不懂风水，但我有感觉
感觉是一种很玄的东西，有时候就是主观的非理性的神神叨叨的

比如扯扯东望的缺点（纯属村夫之言，切莫当真）
在我看来，东望的核心缺点在于地块形状
东望的地块呈菜刀状，东边的高速像一张弓
住宅最重要的是平安，如果让人联想到“凶”，就会比较麻烦

另外东望的东边实在离高速太近，也不宜居
只有小区中央的楼王位置可以考虑
但德信对于楼号的选取好像不讲究
西边中心位置的楼王是4和14

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（人是怕死的，这不是迷信，而是心理暗示）

刀片设计加上楼王是4和14，德信用的是以毒攻毒的招
从编号的顺序一个一个看，相信你能体会德信的良苦用心
主要基于以上两点原因导致了我跟东望说拜拜了


另外东望的户型也不让我满意
而维萨的户型则完全满足我对城东新城的理解
这是后话

疯轻扬

再说说维萨的格局
维萨的格局很简单，一共四幢，其中两个大板楼
从空中看，倒有点太极的味道

以我对城东新城的理解来说，我不会选择购买大于140的户型
因为140以上属于非普通住宅，城东新城是个快节奏的奋斗之地
老杭州眼里的城外，申花托眼里的火车站板块
这个地方本身并不宜居，因为不可能安静
规划上核心区也没有几十万方的大盘，除了安置房不存在真正意义上的小区中心楼王

而且城东新城由于限高的原因导致层高只有2.9米
140以上的非普通住宅身高天生不够
从自住和投资两个维度看，都不能很好地满足需求

再回头看维萨的格局
在我看来，维萨位置最好的是3号楼的东边套
一、3号楼是小高层。一梯两户设计，不但得房率高，且同一单元住的人少，私密性和安全性都高；
二、3后楼北靠4号楼。4号楼高于3号楼，是个大板楼高层，这给3号楼提供了天然的“靠山”格局
三、3号楼的东边套是个小三房户型。东边套是天然溢价的，89方的户型还是小三房，基本满足了屌丝的全部想象了。

当然3号楼的中间套也不错，因为高的那点得房率让户型变得可变了，甚至可以把客厅朝南设计
相对而言，3号楼的西边套并不是每个人都适合住
因为处于新塘路和明月桥路的交口，一般气度的人恐怕hold不住

大部分人偏好维萨的后排，即4号楼和1号楼位置，因为前排临主干道，有噪音的担忧。
但我却偏好前排，因为视野不一样
相比看前排的屁股，我更愿意看新塘路的车流
噪音这个东西，可以再安装一套真空玻璃窗进行阻隔，花费不会超过万元
但前面的视野更开阔一些，这会给我很好的心理暗示
当然你可以认为我看得是东望的屁股
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疯轻扬

补充一些东望的优点吧
说了人家缺点心中不安

我觉得东望的户型设计的好
73方的两房，89方的三房，110方的三房两卫，130方的四房
这与德信的客户定位是一致的
那就是“城市新贵”

整体东望的小区设计也较为主流
便于大众理解

而维萨的户型大部分是90方，其中90方的三房极少
120方的户型更加稀缺
140以上的大户型倒是不少

90方的主力户型存在缺陷
140以上的户型与板块气质不匹配
外立面过于前卫

这些问题都导致了地段更为优质的维萨相比东望出货显得困难

从开发商角度讲，我觉得新中宇算是规矩的
因为玻璃幕墙加真石漆外立面一点不便宜
从工地的管理上看，质量也不错

而德信对于项目成本的控制是较为出名的
项目管理从新塘路封道到排水都说明了一些问题

新中宇高价拿了地，花了很高的建安成本，业主不买账
德信跟润丰合作，花了极少的代价，快速出货回笼资金
这是市场经济时代，没法评说什么

作为维萨的业主，面对开发商的捂盘销售
我的理解是：一块好地，前期大量投入，一期几乎是亏本销售，目前略有薄利，面对德信心有不甘，虽然融资成本高达12%，但依然打算屯着

我希望新中宇一直捂着，最好能像铁建那样，现房销售
为了吸引潜在客户，小区绿化就有保证了
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疯轻扬

再说说维萨的户型
其实从总体上来说，维萨的户型是很不错的，南北通透，格局方正
但是小户型普遍存在一个严重的缺陷：主卧临电梯间

虽然从实际的效果看，电梯几乎不会产生噪音
但还是那句话：心理感觉不舒服

90方的户型看，我最喜欢的是3号楼的边套，其次是3号楼的中间套
90-140的户型看，我最喜欢的是2号楼的东边套，其次是2号楼的西边套

分别说理由
90方以下要做三房是有难度的，但3号楼的边套做到了，而且感觉还不错
至少南北通透，明卫，客餐厅可变
样板房的设计其实不是最佳的，通过调整，我想可以获得更大的使用效果

3号楼的中间套也很不错，得房率高，私密性高，客餐厅可变

2号楼的东边套138方，是我非常喜欢的户型
真正意义上的三房两卫，客餐厅一体化设计，而且东边全明，可以说是高端大气上档次
餐厅、卧室和书房的布局，都是很方正的
一个户型，如果能有“正气”的评价，就属于非常不错了

2号楼的西边套119方，是个简化版的138方
书房和餐厅互换了位置，少了储藏室，房间的尺寸也小了一点

我最终选择的是2号楼的西边套，因为3号楼早就卖完了
而不选择2号楼东边套的原因主要是：
一、东边是小学和高速，两者同时提供了噪音。另外以后高速可能抬升，东边套可能成为高架景观房
二、2号楼1单元的楼层高，户数多，隐私性和安全性相比小高层略差。
三、离地铁较远。2号楼东边套到地铁站的距离，至少比3号楼多200米

2号楼的西边套可以满足我对三房两卫的追求，边套设计，得房率80%
小高层设计，1梯16户，可能是小区最小的单元了
北边依然是4号楼的大板楼，从视觉和格局看貌似也能“靠”上
景观是270度，避开了东边较为尴尬的高速，留下了新塘路景和小区花园，楼下是小区步行入口

虽然西边套的售价高于中间套15%以上，但是得房率高5%，边套溢价5-10%，多一个西边露台
一般杭州的边套溢价率不会超过10%，但维萨这套实在是太喜欢，当然也是因为没的选
外加120方的稀缺性（整个小区只有8套），最终咬牙买单..

从心理上，我觉得城东新城彭埠片依然是城外，火车道就像城墙
（场景切换，若干年后）
墙外奋斗的屌丝每天都在“求食创薪”
晚上睡觉前，满含热泪注视着西边繁华的杭城
小拳头攥的紧紧的
心底里大声呼喊：“我要赚钱！”

杭州最舒服的住宅模式依然是新城加西湖的模式
新城可以体会新的基建和商业带来的便利，西湖可以体会杭州的静宜和美
新城的房子给年轻的自己，用来奋斗创业
老城的房子给孩子和父母，用来学区养老

人生还如同维萨北边的空地
旧的刚刚过去，新的还未展开
留下此文，与君共勉
{:04 01 1:}

逍深刻

疯轻扬

写个帖子好累啊！
{:02 04:}

zz818

yztong

你太有才啦，我们交朋友吧。

yztong

别的认同，但维萨最好的户型要数4幢的东边套，也就是4幢一单元10室的

yztong

01室

Ashima

楼主辛苦。

danieyd

能力有限，想多加也只有2分啦

年少的夏天

{:03 05 1:}客观到位

Lock..

全篇看完，我只想说，楼主你不厚道，买了2号楼119边套还说自己屌丝，还每晚望着西面心酸的流泪。
楼主你是纯金土豪，我们交个朋友吧。

逍深刻

零零碎碎都能写这么多，有心了

{:02 08:}

塔原伦勃朗

{:02 10:}写得很用心，学习了

Lock..

{:05 (1):}

一介房奴

好帖子，赞一个。

其实，维萨的地段并不是一边倒的优势，核心区浓厚的商业气氛和直接接驳地铁喜忧参半。