“杭六条”出台二套首付提至七成 业内专家解读楼市

马小甲

11月26日，杭州市住房保障和房产管理局、杭州市发展和改革委员会、杭州市城乡建设委员会、杭州市规划局、杭州市国土资源管理局、杭州市地税局、杭州市物价局等七部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》内容涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面。随后，人民银行杭州中心支行也发文表示，自12月6日起杭州市区（含萧山区、余杭区）二套房首付提至70%；首套房继续执行最低30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套。【杭州发布促进房地产市场平稳健康发展六条措施】
   
继深圳、北京、上海、南昌、厦门等多地出台调控细则后，杭州也紧随其后发布加码调控的“杭六条”，新华房产第一时间连线杭城业内专家、开发商，共同解读“杭六条”。

马小甲

专家声音：刚需市场影响不大 中大户型雪上加霜
   
瀚博机构总经理黄海波：
   
恐政策形式感大于实际效果 对中大户型雪上加霜
   
一线城市之后，杭州跟进这个政策，没有比其他城市有更严厉的地方。实质性有几条，二套7成，土地增量20%，高价房的预售证会比较难领等。
   
这“6条”在这个时间落地，和年初定下的涨幅目标有一定的关系，因为年底考核期也快到了，同时，我觉得政策的形式感大于实际的效果，对于今年涨幅比较大的城市，威慑力还是存在的。而且，对于购房者而言，觉得调控还在，至少不会出现抢购或者绝望的心态。能否实质性的产生作用，还需要观察。
   
对于杭州而言，今年的库存结构中中大户型原本就比较高，二套首付提到7成，对于中大户型确实是雪上有点加霜，接下来中下户型是否有去库存的表现，还是有这种可能性。

马小甲

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春
   
意料之中的一点意外 杭州仍属于买方市场
   
其实2013年杭州楼市一直比较温和，原本以为房地产调控的落地细则杭州实施的可能性不是特别大，但今天一下子出台了，还是有一点意外。而之前一直在传政府对高价房预售证的控制动作时，就觉得政府已经在对市场有一些调控了。所以也预计到了下一步可能会有一些调控措施。因此，今天细则的出台也还是在意料之中。这是地方政府对于房价调控必须有的一个交代。
   
在杭六条细则中，对二套房的比例提高，对刚需市场的影响应该不大。而且对二套房的首付比例从6成调整至7成的执行时间还是预留了一定的缓冲期。但是客观分析整个政策对整体市场的影响，对刚需客户的心里多少还是会有影响的，可能使其陷入犹豫，或多或少会经历观望期。刚需盘开发商也不能太过乐观。
   
而首付比例的提高，对于大户型来说，是一个利空的消息，购房者的信心还是会降低，将来肯定会更难卖。
   
纵观全国一些经历了调控措施的城市来看，近期我们会发现出现了一些房子低价抛售消息。但究其原因可能不完全是调控之后产生的影响，可能也有长效机制带来的影响。因此很难判断现在全国其他经历调控的城市出现的一些情况，是否就是房产税试点以及住房信息各城市的联网带来的行情波动。杭州市场的供应量目前不缺，还是属于买方市场行情。但如果发生波动，卖方市场的日子应该不会太好过，开发商方面局部的优惠可能会出现，但低价抛售现象应该不大会有。

马小甲

众安集团副总裁金建荣：
   
政策悬而落地大户型影响更大 按揭放款将更缓慢
   
在外地出差当中听说了杭州细则落地，其实作为房地产开发商来说，心一直都悬着等待这一天，现在总算是落地了。但是具体细节还没看到，不过总体来讲，在对房产公司的销售上，大户型的项目影响会大一些。特别是按揭放款的速度相对缓慢了。
   
金昌集团杭州公司总经理李钢：
   
利好金昌杭州项目 高端改善将产生阻力
   
这样一个调控细则的出台，对金昌杭州的项目来说，不仅影响不大，反而是个好消息。
   
这意味着刚需不可能不释放，而改善性刚需也会有放大的可能。对于中高端楼盘来说是好消息，而对于高端楼盘就是不利的消息了。因为预售证迟迟拿不出，就意味着可能要现房销售，开发商的成本要持续增加。目前做高端市场的开发商已经都是顶着不断增加的成本，咬着牙做高端，而这样一来可能会资金链断裂，支撑不下去。投资客市场将逐渐减小。
   
当然，对于高端改善型产品来说，也有不利因素，二套房贷款幅度的增加，会使一些客户在购买上产生阻力。
   
但是总体来说，我们对政府的调控措施有信心。作为开发商来讲，只要做好产品品质，客户还是一样会买单。
   
方正房产常务副总经理朱宏波:
   
调控不放松的信号 与其他地方政策持平
   
首先，这是一个信号，即“调控不会放松”的信号，杭州选择这个时间落地该政策，表明调控还会持续。
   
其次，也是与其他地方上的政策相吻合，并没有特别的地方，相对温和的政策，也是与三中全会的市场为主导相契合。
   
最后，二套房7成首付的出台，对于改善型房源的影响比较大，会抑制一部分的需求，而且对高端房源的调控，会打乱部分开发商的节奏，因为高端房源多为上市公司操盘，该政策落地势必会对其年报产生一定的冲击。
   
宝嘉地产杭州公司营销总监张军利：
   
短期会导致之前认购有水分 开发商定价将更加理性
   
从明天开始，到12月6日之前，有一个快速签约的过程。但是马上付款会有隐患，就像2010的新政出台，会导致付不起70%购房款的购房者放弃认购，从而导致之前的认购率有一定水份。
   
我认为买房的需求还在，这个消化期会持续到明年上半年。现在是一个很微妙的时间点，不像七、八月份的时候， 本来销量就不温不火，需求也不是很旺盛，到年底开发商的推盘量在减少。
   
政策出来后，还没有开盘的开发商会重新定价，定价会更加理性，也会制定新的优惠措施，这对刚需来说其实是一个利好，因为首套房还是三成。
   
对高端楼盘而言，在限购的前提下，购房者买二套，七成的首付款会改变购房者的预算支出，从而改变购房者的购房计划。
   
协安置业营销总监胡军辉：
   
开发商可采取灵活措施应变 住宅供地或将“不增反降”
   
杭六条政策的出台一定程度上是根据房价年涨幅来的，杭州今年到目前同比上涨11%左右，一般超过两位数政府就会出台一些局部加码的动作，所以这次政策也在预期内。杭州整体市场来说还是比较平稳的，这次在限购方面还是没有加码，只是在限贷方面稍有加码，相对来说对房价做以抑制，也是地方政府交成绩单的一种方式。
   
总体来说二套房首付提高会带来一些影响，对二套房成交活跃度有影响，对改善型客户来说起码增加十几万首付。不过我想开发商很快会推出应变的动作，比如首付分期，可以先付六成，半年内再补齐一成。开发商还是会有相应的措施，需要更加灵活一点，不会有太大影响。目前本身银行做按揭的放款速度也不快，所以给客户一成的宽裕时间应该也不是太大的问题。
   
关于住房供地量增加20%这一条来说，实际上没有大的影响，看起来增大了土地供应量，但加大要看是在什么基础上加大。回顾杭州五年来的土地供应量，2010年、2011年和2012年土地供应量都不大，当时行情不好政府出让积极性不高，所以五年平均值会被拉低，即使提高20%其实也比今年的供应量还要少。