本帖最后由 慧谷家园 于 2013-12-11 14:07 编辑
12月中旬盛元慧谷业委会即将召开业主代表会议，审议如下文件，并提交至明年全体业主大会，望广大业主认真审议并跟帖提出宝贵意见
盛元慧谷花园业主管理规约（草案） 2013.07.15版本 第一条（目的） 为了维护盛元慧谷小区内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，建设安全有序、服务规范、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规、制定本规约。 第二条（物业基本情况） 建筑区划名称： 盛元慧谷花园 建筑区划坐落： 杭州滨江区火炬大道725号 建筑区划四至： 东临火炬大道，南依滨盛路，西接国信嘉园小区，北邻70米深的城市绿化带并直临闻涛路与钱塘江。 建筑区划类型： 住宅 第三条（物业管理模式） 本建筑区划内，实行由业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人，双方依据物业服务合同对共用部位和共用设施设备进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共安全秩序。 第四条（物业共有部分） 根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权： （一）单幢建筑物的相关业主共有部分，包括该幢建筑的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、水电表间、电梯间、弱强电间、走廊通道、房屋主体承重结构（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）等部位以及该幢建筑物的业主共有上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、燃气线路、有线电视、电话、及网络系统、消防设施、邮政信箱、避雷装置等。 （二）建筑区划内全体业主共有部位，包括全体业主共同的道路、绿地、路灯、沟渠、池塘、公共管道及相应设施、垃圾箱（房）、公益性文体设施、按规定拥有一定建筑面积的经营性商业用房及管理用房，归属业主共有的停车场及相应设施、安保监控系统、公共有线电视、电话、网线等弱电系统、附属设施设备使用的房屋、园林小品（亭椅等）等。 第五条（共用部位和共用设施设备的管理、经营与收益分配） （一）属于全体业主或相关业主的共用部位和共用设施设备（以下简称共用部位），未经业主大会或相关业主会议同意，禁止任何单位、个人侵占、处置或者改作他用； （二）业主对共用部位，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务； （三）利用业主物业共用部位经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。 利用物业共用部位经营所得收益，属于全体业主。按下列第1、2、3、4种方式分配： 1、用于补充建筑物及其附属设施维修基金； 2、用于业主大会会议召开的费用； 3、用于业主委员会依法开展正常工作所需的费用； 4、其他业主大会同意的开支费用（如按物业服务合同约定的比例弥补区划内物业服务费的不足等）； （四）物业服务企业或其他管理人违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，并用于上述4种用途。 （五）所得违约金和利用物业共有部分经营所得利益的积累足够多时，经业主大会同意返回业主利益时，应按照业主专有部分占全体业主总专有面积的比例分配。 （六）业主委员会应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共用部位物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。 （七）业主拒付物业服务费，不缴存建筑物及其附属设施维修基金（简称物业维修基金）的，不得享有所得违约金和经营物业共用部位业主所得收益的分配。 （八）业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部位享有权利和义务也一并转让。 第六条（共用部位保险） 本建筑区划内物业共用部位及公众责任保险需要购买时，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续；并在物业服务合同中约定。 业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。 第七条（业主的权利与义务） 依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、浙江省《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》以及相关法律、法规、政策的规定，业主享有相应的权利，履行相应的义务。 业主享有以下权利： （一） 参加业主大会，享有表决权； （二） 享有业主委员会的选举权和被选举权； （三） 享有与所交纳物业费相符的服务； （四） 监督业主委员会的工作； （五） 监督物业服务公司或其他管理人的管理服务活动； （六） 法律、法规规定的其他权利。 业主应当履行以下义务： （一） 执行业主（代表）大会和业主委员会的有关决定； （二） 遵守物业管理法律、法规； （三） 遵守业主管理规约、有关物业管理的制度； （四） 配合业主（代表）大会组织者做好有关选举工作； （五） 按照合同约定交纳物业服务费用和分摊的维修等费用； （六） 对业主委员会签定的合同承担责任。 第八条（业主大会） 本区划设立业主大会。业主大会由本划区内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构：业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作细则履职。业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力，业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区政府房产管理部门或街道办事处投诉、举报，也可诉诸法律请求相关法院予以撤消。 第九条（物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘） 物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招标方式，并由业主大会授权其执行机构业委会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本区划业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行实名制表决。 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人及相应合同须经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员会在场签名并加盖业主大会印章。 因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，在另聘新物业服务企业或其他管理人之前，业主大会按规定可要求物业所在地街道办事处、或者所在地政府房产管理部门指定另外物业服务企业临时代管，临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行。 第十条（物业服务费用及其交纳、监督） 物业服务收费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业委会的监督。 业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。 业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。 第十一条（水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任） 本区划内，业主应当按照相关规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。 水电气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担。前述设施属于业主专有的，由业主承担维修费用，属于业主共同所有的，由全体业主或各相关业主按照其专有部分占全体或相关业主专有总面积的比例分担维修费用。 业主委员会应当代表业主及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系。 第十二条（相邻关系） 在物业使用和维护中，业主应遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及其他有效决定，按照有利于物业使用效能发挥及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设备设施维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境污染防治等方面的相邻关系。 第十三条（物业的使用） 本划区内的业主、使用人应当并按照下列规定使用物业： （一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。如已发生改变行为的，应限期改正，改正前的物业、能源等费用应以商业用房收费标准补交。 （二）进行室内装饰装修时，应遵守建设部《住宅内装饰装修管理办法》和省市有关城市房屋装修结构安全管理规定。在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人并备案。要遵守装饰装修的有关规定，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全及日常生活。主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定对装饰装修活动的监督检查； （三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共用部位。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成不良影响，工作日傍晚17:00至次日上午08：00及中午12:00~14:00和节假日全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工； （四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任； （五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装； （六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备； （七）使用电梯，应遵守本区划内电梯使用管理规定； （八）停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定； （九）法律、法规政策的其他规定； 第十四条（使用物业的禁止行为） 业主、使用人不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为： （一）擅自改变房屋建筑及其设备设施的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、用途、功能和布局等； （二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建； （三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共用部位； （四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、弱电、排水、排污、消防等共有设备设施；新增原规划外的卫生间数量、改变厨房的使用功能（如改为住房等）。 （五）违法搭建建筑物、构筑物； （六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者乱抛杂物； （七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害危险物质及饲养家禽、家畜；在小区公用部位种植农作物及蔬菜；影响公共环境、破坏绿地等； （八）践踏、占用绿地、损坏、涂划园林建筑小品； （九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等； （十）随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音； （十一） 擅自在房屋建筑的外墙上安装凸出的防盗保宠、雨篷、晾衣架等其他结构；不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；私自占用共用部位或改变其用途； （十二） 使用电梯时不得超载粗重物品，在轿箱内禁止吸烟、擅自张贴、涂画或损伤内壁； （十三） 危害公共利益、侵害他人合法权益的其他不道德的行为； （十四） 在公共场所、道路两侧未经许可乱设摊点； （十五） 法律、法规、规章政策禁止的其他行为。 第十五条（物业的维修养护） 业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业： （一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益； （二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部位时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主给予必要配合，相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负赔偿责任； （三）因维修专有物业或者危及公共利益，确需临时占用共用部位及挖掘道路的，须向物业服务企业或其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应当赔偿； （四）专有物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益的，责任人应当及时应急维修。责任人不履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在通知当地派出所、社区居民委员会或者业主委员会3名以上人员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担； （五）当物业服务企业或其他管理人对物业共用部位维修养护时，相关业主应予以配合。有造成物业共用部位或其他业主房屋及附属设备设施损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任； （六）本建筑区划内物业在国家规定的保修期限和维修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决。建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位负责承担。 （七）违章搭建、私占公共部位而引发的物业受损，其维修及损失，由当事人承担。 第十六条（建筑物及其附属设施维修基金的筹集和使用） 业主应当按照相关的规定缴存、使用、续筹本建筑物区划内建筑物及其附属设施维修基金。 使用建筑物及其附属设施维修基金的，物业服务企业或其他管理人应当按有关规定于前一年09月30日前向业主大会提出下一年度维修计划和维修资金使用方案，并经物业维修基金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主委员会应当将该次维修基金使用方案、所需资金、工程进展以及资金来源划拨等情况在建筑区内向全体业主或者相关业主公布。业委会另外每年年初定期向全体业主或者相关业主公布一次物业维修基金使用情况。 全体、一幢或者一个单元的物业维修基金余额不足首次缴存的30%时，由业主委员会按一次性缴存方式，向全体、该幢或者该单元业主续筹维修资金。业主转让物业专有部分的，其缴存的物业维修基金同时转让，但仍存于该户的分账户中。 决定上述物业维修基金的续集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 第十七条（物业共用部位维修、更新、改造的实施） 物业共用部位的维修、更新、改造符合下述情况之一的，在业委会监督下由物业服务企业或其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。 （一）属规定的急修项目 （二）发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况； （三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋； （四）法规、规章和有关技术标准规定必须紧急维修房屋的情形。 上述四项的物业共有部分的维修、更新、改造，除业主大会议事规则规定授权外，须经业主大会同意或相关业主共同同意后，可由物业服务企业或其他管理人组织实施，费用按规定列支。 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或租赁合同的附件。业主应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起7天内，将物业专有部分转让或者出租情况和受卖人或承租人的通讯方式书面告知物业服务企业或其他管理人及业主委员会。 房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租还是转租的，业主均应承担相应的连带责任。 对违反本规约出租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。 业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务等费用。出租物业约定由承租人交纳物业服务费用等的，从其约定时起，业主负连带交纳责任。 第十九条（业主提交通讯联系方式的义务） 业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式，变更时应在7天内及时通知。因未及时通知造成的损失由业主自负。 第二十条（违反物业使用禁止行为的处置） 业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向物业及有关政府行政主管部门报告，由有关部门依法查处。受侵害的相关业主也可以依法向人民法院提起诉讼。 第二十一条（相关工作的配合） 业主大会、业主委员会、业主、使用人应当积极配合公安机关、社区居民委员会、街道办事处等相关部门、单位做好本建筑区内计划生育、流动人口、犬只管理等工作。对于相关政府部门进入本建筑区划内监督检查、行政执法的，业主委员会委员、业主、使用人、物业服务企业或其他管理人不得阻挠。 第二十二条（未按规定交纳物业服务费用的责任） 业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付：仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。 第二十三条（授予物业服务企业或其他管理人的权利） 全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业或其他管理人有以下权利： （一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行； （二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约行为。对业主、使用人违反本规约第十三条、第十四条有关装修规定的行为，物业服务企业或其他管理人制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务企业或其他管理人可采取下列措施予以制止：禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本建筑区划。 第二十四条（违反规约的责任） 业主、使用人违反本规定、侵害他人合法权益的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人有权要求其改正。业主、使用人拒不改正的，应该承担以下违约责任，并由业主委员会以书面方式告知该业主或使用人，直至诉诸法律。 （一）向全体业主或相应业主支付相应的赔偿金或违约金。 （二）承担由此而引起的法律责任。 第二十五条（连带责任） 使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。 第二十六条( 纠纷的处理与相关民事诉讼) 业主之间发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会、物业管理公司或其他管理人、物业所在地街道办事处、社区居委会进行调解，调解不成的，可向人民法院提起诉讼。 因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担，属共同诉讼的，经业主授权、推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。 第二十七条（规约的修改与补充） 本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。 本规约未尽事项由业主大会会议补充。 第二十八条（规约的效力） 本规约对本建筑区划内的各位业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力延续于物业的继受人。 本规约自业主大会会议表决通过之日起生效。 第二十九条（规约备案） 制定和修改的管理规约，按规定报物业所在地（滨江区）房产管理部门备案。 第三十条（规约保存与执有 本规约业主各执1份，业主委员会保存3份，物业所在地的滨江区房产管理部门、浦沿街道办事处、滨盛社区居委会、物业管理公司或其他物业管理人各执1份。 | 
发表于 2013-12-3 14:52
发表于 2015-12-25 17:25
