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历史上从没有这样一年的地产形势引起的波澜如此之大,以至于惊动国务院总理亲自做报告要稳定中国的房地产市场, 3月26日，国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，这被媒体称为八条“铁规”。3月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场。
此次会议决定：“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。”在我们看来这是中央政府；“针对前一段时期金融政策实施效果不理想这种局面提出的一个补救思路，也就是说财政政策、货币政策要‘双剑齐舞’了,可见房价问题已经提升至一个有关于社会稳定局面的关口上,中央已经下决心以稳定压倒一切的主导管理思想来稳定中国的房地产思想。因此市场人士预测，多项的税收及金融组合手段将陆续实施。其中估计最有可能的是房产交易税在未来2个月左右的时间推出。”房地产交易税的出台会有两种可能的方式：其一直接在全国实施；其二是先在部分地区试点，并在必要的时机向全国推广。考虑到杭州楼市在全国的热度,现在还不能完全排除实施的可能性。
近郊土地供应放量 “楼市均价”持续走低
八条措施之中特别提到了“适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量”，这是否意味着土地供应加大，“地荒”将逐渐缓解？我们认为：“这是一个明显的信号，说明土地政策将有变化，出现‘紧中有松’的局面。也就是说对土地的控制将进行结构性调整。杭州昂贵的房价之所以如此坚挺，不是因为别的，是由于杭州市政府通过行政权力施行土地储备拍卖制度垄断了土地一级市场，房价的持续性上涨很大一部分原因归结于地价的上涨。因此为平抑房价，2005年杭州市政府土地供应目标为：在老市区(不含萧山、余杭两区)计划推出经营性房地产用地4500亩，其中普通商品住宅用地3000亩，总建筑面积将达到550万平方米；提供1000亩土地，再建100万平方米拆迁安置房；城区开工建设经济适用房面积100万平方米，争取达到 180万平方米，竣工面积达50万平方米。以此平抑房价上涨速度，此供应量是历年来最大的。
另由于杭州城区拆迁成本的难度加大，市中心几乎无地可供应,但为了完成土地指标,估计政府将在主城区周边持续性放地的可能,估计其中最大的量将出现在”滨江、下沙、闲林等地，借以拉低杭州楼市均值，以给市场跌价的感觉，给中央与市民一个交代。
炒房者曰：“人心散了，房子不好炒了” 投机性交易成本将增大
从长远来看，要控制房价，最有效的措施是扩大有效供给及抑制投机性需求。此前央行将房贷利率恢复到正常利率水平对需求的抑止作用是有限的，更有力的措施是提高首付比例，因为大幅度增加首付款比例将会成功阻扰以依赖银行资金做为投资者的渠道，并有效控制银行风险。从以往政府调控的实际情况看，加息已经作为一种预期成本被买房人尤其是投机性购买者计入了交易成本，在宏观调控力度往往低于调控市场预期的情况下，这种情形“是非常可怕的，因为这样会导致政府的调控不起作用。”所以增加交易成本有可能将是政府接下来即将采取的一系列手段,4月以来民间一直有传闻,政府有可能提高交易契税至3%,使得交易成本进一步扩大,减少投机性购房的回报率,近期杭城二手房市场的成交清淡,就是担心日后转手成本扩大的一种市场本能反应,但税收政策是把双刃剑,如何保护居住性消费需求的合理成本是考量政府工作细分的重要手段。但是估计政府在推出此政策会非常慎重，因为之前的20%个调税并没有获得很好的效果，反而增加了普通消费者的购房成本，市场反对声音的较大。
楼价下跌可能性较小 结构性调整成为必然
4月份杭州新房市场供应偏少，销售速度放缓，成交量大幅缩水。从数据统计分析来看，3月份以来的宏观调控，以及浙江省第12届房博会延期召开的消息，对购房者心理影响比较大，市场观望气氛渐浓。 往年，一季度是杭州楼市传统淡季，进入4月新盘供应量一般都有明显提升。然而今年3月以来的一系列宏观调控政策，还是对市场产生了一定的影响。在后续形势还不太明朗的背景下，大多数开发商采取了观望态度，导致市场上的供应量偏少。 据杭州市房产信息网的最新预售审批项目公告，4月（截至27日）审批的预售项目有7个，其中住宅项目4个，住宅总供应量不到8万平方米。 从7个新开盘销售进度可以看出，以往一开盘就售罄或大量预订的现象已经不再。7个项目进入4月份销量排名前20名的只有3个；4个住宅项目中，总共580套房源，已售265套，只占全部房源的45.7%。 当前杭州楼市多空分歧逐渐加大， 市场观望情绪浓厚，当前多数市场人士认为房价是开发商、消费者、中央政府、地方政府、商业银行等博弈的结果。这几方之中，惟一希望房价下调的是一些尚未购房的消费者，这就意味着在几方的博弈中，不希望房价下跌的力量占据着上风，使得当前的成交量持续走低，但交易价格未见大幅度降低的胶着状态。但一些之前挂“天价”的楼盘的销售却开始趋缓，表明市场结构性调整已经开始，一些建筑质量品质较差，环境一般却挂天价的楼盘开始受到调控的首要冲击，而一线品牌房产的优质楼盘仍然受到消费者的追捧，如5月7号绿城的翡翠城项目认购会上，吸引了上万人摇号争购426套住宅的场面，而当前多数的房产销售部缺人气冷清，种种情况表明受宏观调空影响杭州楼市洗牌速度开始加快，总体预计05年下半年的杭州楼市将继续维持在一个历史最高位运行，但会根据不同素质的楼盘出现较大的的波动，尤其对一些同质化严重的产品将面临一定的考验。
后市猜想：10月份会出现报复性上涨吗？
对于杭州楼市而言，何处是头部一直是个未解的悬念，回顾04年楼市的价格走向尤其显得扑朔迷离，记得04年的5月至9月之间属于杭州楼市最低潮阶段，很多中介公司纷纷关闭，市场开始对后市变的悲观谨慎起来，都认为04年的楼市是价格见顶之年，但是到10月后由于个税的取消使得整个行情突然发生逆转，井喷行情开始接连到来，并造成历年来涨幅最高一年，房地产销售价格上涨11.7%，其中商品房销售价格上涨12.4%。
而05年的来自中央的声音似乎不同于往年，那么在度过平稳的5月之后，10月份的行情会是怎么样，恐怕是谁也无法预测的，此外本轮宏观调控对于银行个人信息系统，个人财产系统的缺失性，联网不到位，是目前金融调控的最大难点所在，很多投机者与银行在玩猫捉老鼠的游戏，以假成交等不正当手段套取银行资金的手段层出不穷，但如果当前马上出台税法新政，难免伤及达60%左右的以自住卖旧房换新房和15%左右的理性投资资金，从而威胁到房地产市场的整体稳定性并波及处于经济增长重要阶段的整体经济环境。因此如何界定这25%的非理性投机，进行有效的精确制导打击？是本轮调控行情的要点，是考验政府决策者的能力的标准。预计本轮调控时间历时将会长达3~5年。也正是个人信用，财产申报健全的时间。因此2005.5~2006.3月是一个缓冲期和政策预热期，如果政府的调控手段不到位，将不排除在下半年引发报复性反弹的行情，早期获利丰厚者将趁机大幅涌出配合上涨达到出货的目的。
后市调控力度可能加大，地产运行机制将更规范
央行调整房贷调息政策出台已经一个月了，如所预料的，杭州房价并没应声而跌。国内一些经济学家已经开始纷纷批评此举药不对症，没抓住房价高攀的要害，只扬汤止沸没釜底抽薪。这次调息，只是遏制了部分普通百姓的购房需求，“而这些需求恰恰是不最应该遏制的”，4月20日北大一位著名经济学教授在中央电视台上发表了他的观点。这些观点代表了国内许多专家的意见，即导致房价上涨的原因，主要是各种税费、建材成本、土地价格、超额利润等等。其中，土地价格上升过快是关键因素。因此，“专家”的一致意见，是政府应降低土地价格，通过降低建房成本来降低房价。多数学者认为，是土地“竞价拍卖制度，拍出了土地泡沫”。
因此后市政策方面预计将有四个方面的转变。首先是政府将指导开发商进行开发方向的调整，商品房的总体开发结构将会发生改变。以后杭州楼市高档房将存在更多的变数，其开发数量将急剧减少乃至严格控制，而普通老百姓买得起的中低档住宅供给则会增幅加快。近期如此，以后也是政府长期控制的一个方向，这会成为一个开发原则。其次是政府对土地管理将更加严格，但会呈多元化趋势。一些实力不济或信誉不良的开发商在获取土地方面难度将进一步增大，一些真正适应变化的品牌企业将持续走强。在招拍挂盛行的今天，政府应该还会出现其他与之相辅的土地出让方式，价格不应该考量的唯一要素，应以提升城市的建筑水平与居住文化为指导原则，使得杭州的整体开发水平能加速接轨国际，真正体现人局天堂的境界而不只是一句“口号”。不过土地运转方式的多元化并不会影响运作的透明度，政府会加强相应的辅助措施。再则就是政府对资本运营管理将继续强化，开发商从银行获取贷款的途径将越来越少，难度也越来越大，一些不善于自觉控制资金风险的开发商会因此付出更多的代价。第四个发展趋势，就是政府将极力促进一个具有权威性、科学性、实用性的行业性信息体制的形成。该体制主要用于地产行业信息的披露与优化，促进房地产市场运作的透明，为社会提供真正权威实用的准确信息。第五，就是法律法规将会逐渐加强，而且会越来越强劲介入到实际的开发运行之中。这不简单体现在一般意义上消费者与开发商间的维权问题，而是将渗入到开发商从获得土地到银行贷款再到销售、物管等所有环节之中，一个高透明度、法治性的法规楼市将会被逐步建成，使得有法可依落实到楼市的实处。
[此贴子已经被作者于2005-5-9 16:28:28编辑过]
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发表于 2005-5-8 13:38
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