扫盲强贴--楼盘的主要指标及概念

昌黎君

经常听到购房者询问楼盘信息时，明显不清楚概念

  一个楼盘有很多指标，很多数据
     购房者经常云里雾里，搞不灵清
        而个别KFS又故意隐瞒事实、模糊概念、扩大范围、欺骗大家
          为此特发一个扫盲贴，因为能力及制作关系，错误在所难免。欢迎指正！！
先看下面的图，这是比较典型的规划红线图

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:27 编辑 ]

昌黎君

征地面积
  即城市土地出量的单宗最大面积（征地红线范围内的所有面积）。含部分城市道路代征用地和市政绿化代征用地等
     一般城市道路代征用地划到道路中心线。

特别提醒：城市道路代征用地和市政绿化代征用地等不是KFS也不是业主的，归市政左右。今后变数很大。而KFS喜欢故意把属于市政的绿化纳入自己的用地来宣传！！

如下图

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:27 编辑 ]

昌黎君

用地面积
用地红线范围内的总面积
    征地红线—代征。。面积
       是可以用来用做建设用的面积总和
特别提醒，现在很多楼盘旁有道路绿化带或者河套绿化带等市政绿化（以后也可能改做他用的），但销售时很少有KFS会强调这个是市政绿化、不在用地红线内的。所以大家要高清楚

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:28 编辑 ]

昌黎君

占地面积
   建筑基底面积总和。或者叫建筑落地面积

特别提醒：很多老百姓习惯把占地面积理解成用地面积。

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:30 编辑 ]

昌黎君

总建筑面积
   楼盘所有建筑面积的总和
      包括地上建筑面积（地上建筑面积含：住宅面积、物业用房面积<占小区总建筑面积的0.7%，是无偿给业主的>、社区用房面积<30平米/100户，也是无偿的>、商业配套用房面积、设备用房面积、会所面积及其他特定的面积）；地下建筑面积（包括全地下和半地下建筑面积，一般是汽车库、自行车库、设备用房、人防等，也可能有商业用房）

特别提醒：现在大多楼盘宣扬的规模多少万，基本都是说的总建筑面积，而不是地上建筑面积，更不是住宅建筑面积。目的是为了把楼盘说的尽量大。

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:30 编辑 ]

杭州市001

顶一个

昌黎君

地上建筑面积
    地上建筑面积含：住宅面积、物业用房面积<占小区总建筑面积的7%，是无偿给业主的>、社区用房面积<30平米/100户，也是无偿的>、商业配套用房面积、设备用房面积、会所面积及其他特定的面积）；

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:30 编辑 ]

昌黎君

住宅建筑面积
   楼盘内所有住宅面积的总和
       包括各层住宅面积、顶层楼梯和电梯机房面积、底层公共门厅面积、和住宅有关的设备用房面积、部分消防通道面积及其他

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:31 编辑 ]

昌黎君

套型建筑面积：每套住宅的建筑面积。包括套内建筑面积和公摊面积

套内建筑面积：每套住宅套内四周墙体中心线范围内的面积

共摊面积：顾名思义是每套住宅要参与共摊的面积。一般按一幢楼为基数进行计算。该楼总建筑面积 S—该楼所有住宅套内面积 S1=总共摊面积 S2 ，S2/S1=共摊系数 a，aX某套住宅的套内面积 S3= 该套住宅的共摊面积S4，S4+S3=该套住宅的建筑面积S5。

得房率：共摊面积S3/S5，

特别提醒：在这里没有提到使用面积的概念。

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:31 编辑 ]

昌黎君

容积率
  楼盘地上总建筑面积/用地面积。是规划控制城市建设的一个主要指标
     也是土地拍卖的主要指标
         相对来说，容积率越高、舒适性越差。

最近出来的地一般都在2。2左右。商业、办公用地在3。0~5左右

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:31 编辑 ]

昌黎君

建筑密度
   建筑基地面积（占地面积）/用地面积
      也是规划的主要指标和土地拍卖的主要指标
          相对；来说，密度越大、舒适性越差

住宅用地一般建筑密度在30%以下（老城区改造可能会高点）。商业办公用地一般在40%以下

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:31 编辑 ]

昌黎君

绿化率：楼盘总的绿化面积/用地面积。
  目前住宅用地一般要求绿化率不低于30%（老城区改造会适当低点一般20~25%）。其他用地一般也是不低于25%。
       原来规划要求似乎绿化率越大越好，两年前突然闹出土地紧张，容积率提高了，绿化率也要求没有那么高。可奇怪事还是经常出现：同一个楼盘的方案设计批复上，国土局要求绿化率不得大于30%，绿化办要不得小于30%。呵呵，真是难为设计师了；要正好30%才能满足他们的要求。呵呵:lol :lol

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 10:32 编辑 ]

昌黎君

绿地面积：有效绿化面积总和。
  1 沿建筑外墙1。5米内的绿地不计入绿化面积
      2 道路边沿1。0米内的绿地不计入绿化面积
         3 地下室覆土厚度小于1。5米的不计入或者折扣计入绿化面积
            4 覆土厚度不小于0。5米的屋顶绿化可以计入绿化面积，但不超过总绿化面积的5%
               5 绿化中的 垃圾点、化粪池等应扣除
                  6 植草砖覆盖的停车位、消防登高、消防道路不计入绿化面积

[ 本帖最后由 昌黎君 于 2008-5-5 16:56 编辑 ]

kapian

老早好扫盲了，可惜为上帝考虑的（KFS）人少呀，

river_van

搬条长凳过来看:lol :lol :lol

罗马

我也来学习

georgelois

多谢君下扫盲，期待你详细的名词解释

陈君山

学习。

想要一间房

期待

zuwuyufeng

楼主这盲还是扫得不彻底啊！