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供应和需求，永远是市场的两面。毫无疑问，今年将是杭州楼市有史以来供应量最大的一年。 那么，杭州楼市究竟还有多少房子可卖？如果把目前的库存量以及新拿地项目楼盘的全部房源都计算在内，总量将达40万套之巨。 在市场需求不出现突变的情况下，杭州楼市已供大于求。 现有库存量超过11万套 据杭州透明售房网统计显示，截至2014年1月8日，杭州市区（包含萧山、余杭）可售房源总量已达114861套，这个数字相比3个月之前又增加了1万多套，相比1年前增加了4万多套。 杭州透明售房网显示的可售房源，是指在售楼盘中已经申领出预售证的新建商品房房源，也就是随时可以供购房者购买的房源。由于不断有房子被购房者买走，也不断有新的房子申领出预售证，因此可售房源数量一直处于动态变化中。简单地说，可售房源就是那些符合销售条件但还没有卖出去的房子，因而也被称之为楼市库存。 目前杭州楼市的库存量，已经创下历史新高。其中，杭州主城区库存量已经超过5.4万套，萧山和余杭的库存量也分别达到2.1万套和3.9万套。杭州楼市库存量的上一次高点是发生在2012年下半年，当时主城区库存量也仅4万余套，随后因为市场全面转暖加速去化，库存量一降再降，甚至一度出现“房荒”现象。 然而随着2013年下半年大量新开楼盘入市，市场格局陡变，主城区库存量持续攀升，并迅速突破5万套大关。 杭州楼市库存量大增，主要还是因为2012年出让的土地项目剧增，并且大多数都已进入开盘季，供应量集中爆发，其总量远超同一时期的销售量。甚至有一些楼盘，比如中大银泰城、中国铁建国际城等，一个楼盘的可售房源量就超过了1000套。 在售楼盘新供超10万套 出于营销策略的需要，一个楼盘并不会一次性申领出全部房源的预售证，而是分批申领预售证，分批销售。有些勤快的楼盘，可能会一个月申领一次预售证，这也就是为何有些楼盘，几乎每个月都要开一次盘的原因。 也就是说，不少在售楼盘部分房源已经申领出预售证，纳入了可售房源也就是库存量的统计范围之内，但是还有大量的房源尚未申领出预售证。这些房源，显然也是今年楼市供应的主力。 这些房源数量有多少，虽然很难有一个确切的统计数字，但还是可以通过一些数据分析，得出一个大概的数字。 目前在售的楼盘，大多数是2012年的拿地项目，尤其是2012年下半年的拿地项目，开盘时间也大多集中在2013年下半年。2013年下半年由于新盘扎堆入市，购买需求量并不大，大多数楼盘销售速度并不快，不少楼盘甚至滞销，总房源去化过半的楼盘并不多。 统计数据显示，2012年杭州市区（包含萧山、余杭）总共成交158宗土地，总成交面积约469万平方米，可建筑面积约1200万平方米，其中主城区的可建筑面积超过500万平方米。按照套均100平方米计算，2012年出让的土地项目可为市场供应12万套房源。2013年杭州市区（包含萧山、余杭）商品房总成交85854套，即便2012年出让的土地项目贡献了其中一半的成交量，仍然有8万套左右的未售房源。这些房源，将会向市场陆续释放。 此外，由于楼市两极分化加剧，一些销售多年的楼盘，也仍然有为数不少的未申领预售证房源。如果把这一数字加上去，在售楼盘中尚未领出预售证的房源，将远在10万套以上，至少与已经领出预售证的可售房源大体相当。 去年出让土地可供21万套 相比之下，2013年出让的土地，将会给楼市带来更加庞大的供应量。 2013年的杭州土地市场全线飘红，杭州市区（包含萧山、余杭）土地出让金总额创下新高，达到1326.9亿元，是2012年的两倍多。与此同时，土地出让面积也接近2012年的两倍，共出让814.5万平方米，可建筑面积更是高达2156.7万平方米。如果以套均面积100平方米来计算，仅2013年出让的土地，就可以为楼市供应21万套房源。按照房地产业目前的开发速度，这些新建楼盘将成为今年的供应主角。可以肯定的是，今年杭州楼市的供应量是前所未有的。 2013年杭州土地市场高潮迭起，几乎没有哪个月出现过冷场。从出让土地的区域来看，几乎是遍地开花，申花、桥西、城东、滨江、西溪、祥符等板块尤为集中。也正因为如此，今年的杭州楼市到处都会出现首开楼盘，而不会像2013年那样主要集中在下半年。 当然，由于今年的市场不可能容纳得了那么多的供应量，这21万套房源决不可能一下子全都推向市场，卖得好的楼盘可能一年之内就推广，卖得不好的楼盘可能会分两三年甚至更长时间，才把房源推完。但对杭州楼市而言，这些房源无论是今年推还是明年推，都是潜在的供应量。无论市场好还是不好，它都在那里。 楼市将长期被压得喘不过气 综上所述，如果把所有的新建商品房房源加在一起，那么杭州楼市的房源总量将高达40万套。参照最近几年杭州商品房成交量，这无疑是一个天文数字。 最近两年，杭州（含萧山、余杭）商品房成交量全都是8万余套，其中2012年成交85251套，2013年成交85854套。历史上成交量最大的一年，也才刚刚超过10万套；历史上最差的一年，仅成交41842套。 40万套的房源总量，对杭州楼市而言显然是一个重大负担。如果以2013年的销售速度来计算，需要卖5年；如果以2009、2010年的销售速度来计算，需要卖4年；如果以2011年的销售速度，需要卖10年。 由于房产投资的黄金期已接近尾声，即便“限购”取消，成交量也难以赶超2009年和2010年，成交量暴涨的可能性微乎其微。这也就意味着，即便今后几年之内杭州不出让一宗土地，以40万套的房源量，也足可维持相当长一段时期的市场平衡。更何况，土地还将不断出让，后续房源将持续增加。 前几年的杭州楼市，曾数度出现“房荒”现象，供应量增加的速度远远赶不上销售的速度。以目前的楼市现状而言，“房荒”现象再现的可能性几乎等于零，实际上已经处于房源过剩状态。仅2013年出让的土地总量，就可供应21万套的房源，相当于2011、2012、2013年成交量的总和。哪怕今后几年杭州土地市场降温，实现供应量与需求量逐步平衡，也仍然需要一个较长的过渡期。 可以预见的是，今年杭州楼市库存量一定会水涨船高。到年底，杭州透明售房网显示的可售房源量，很有可能突破15万套大关。无论如何，这都是影响杭州楼市的一个重要数据。
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发表于 2014-1-9 13:32
