先验房还是先交钱？业主质疑收房“行业潜规则”

风云翼

业主质疑收房“行业潜规则”
工商消保科：先收房后验房属霸王条款
当楼盘进入集中交付的高峰期时，大家可能都已经习惯了这样的流程：交钱、拿钥匙、验房。想先带验房师看房？不交钱不签字是肯定拿不到钥匙的。这似乎已经成为楼市约定俗成的潜规则。
然而，越来越多的购房者对这个规矩说不。先验房还是先付费，这几年也逐渐成为房产交付最大的争议焦点之一。不少购房者们觉得，既然房款早都交齐了，为什么不可以先仔细查验一下自己的房子，再交接签字？为什么非要先交钱签字收房后，才能验房。
交付时遭遇“行业规矩”
住在紫金港的葛老师，去年年初陪着朋友去看房，最后自己掏钱买了套西溪板块的公寓。首付、按揭都很顺利办了下来，等到了2013年12月底，房子也正式交付了。
收新房，对谁来说都是一件值得庆祝的事，可葛老师对着手上的交付流程通知，却皱起了眉头。“按照流程要求，我要先验证并签订商品房交付书，然后款项结定，接着是交物业费，最后才可以去验房。”
葛老师认为这个流程有问题。“一旦我签订交付书，就是认同这房子。万一我之后验房时发现了问题，而开发商和物业又相互推诿、拖着不给解决，我就完全陷入被动的局面。”葛老师认为，签字是具有法律效应的，签字后就算发现问题再多，也无法理直气壮维权。“开发商完全可以说，‘你都签字认同了，我们只按合同办事’，这样我就没有任何办法了，这个‘规矩’，完全违反了公平公正的原则。”
抱着对收房流程的怀疑，葛老师前往楼盘收房。由于是集中交付高峰期，交付中心挤满了收房的业主。
“您是来收房的吗？请按照我们的流程进行，先到这边验证。”葛老师在验证身份后，拒绝在交付书上签字，提出要先去验房。“我约了验房师，想要先看房。”
工作人员并没有直接回答葛老师的要求，而是重新将交付流程讲解了一遍。然后再次让葛老师签字。
不过，葛老师坚持要先看房。这次，工作人员没再说什么，让葛老师稍等后，就先离开了。
“等了大概五分钟的样子，来了个领导，把我带到一个没人的角落，一开始也是解释他们的流程，看我还是要求要看房时，才同意可以先看房。”葛老师说，如果不是自己连续三次提出异议，并坚持要求，开发商完全就想蒙混过去。
“他们最后和我说，公司也同意可以先看房再走流程，那为什么一开始不痛快答应我的要求呢？而且又为什么要把我带到无人角落后才答应先看房的要求呢？”葛老师觉得，开发商是明知这样的“行规”不公平，可又不希望更多的购房者发现，才这样遮遮掩掩。“这种行规就是霸王条款，希望有关部门能出台法律法规对收房流程进行规范。”

风云翼

双向交付通道一直开通
该楼盘的营销总监表示，开发商在交付过程中，的确有同样的内部流程，可这样并不是必须遵守的，如果业主提出异议，完全以客户意见为重。
“在整个交付过程，我们从来没有说不签字不可以验房，这完全可以先验房再签字的。这是一个双向通道，每个业主都可以选择自己喜欢的流程。”
不过该总监承认，第二个交付流程并没有刻意去通知业主。“因为我们这次集中交付了80%的房源，人很多，而验房现场离交付中心距离很远，如果来回奔波，比较容易引起混乱。”
该总监还表示，交付中心除了开发商外，还有物业、工程部的工作人员，业主先签字，再缴纳相关款项，最后带着工程部的人去验房，这样的流程是最简洁顺畅的，可以加快收房时间。“我们在现场安排了3个收款人员，4个签合同的，15-30个工程部的，就是为了保证业主随时可以验房。”
“不论是先验房再缴款，还是先缴款后验房，都是业主的权利，我们绝对不会干涉。”该总监说，之所以会选择先缴款后验房这个流程，也是为了业主考虑，很多业主一直关注着房屋建设，经常来查看，在交付前就已经了解房子状态了。
不过也有不少该楼盘的业主对这句话提出了异议，张先生是淘宝的员工，就在这家楼盘对面，经常会去工地晃晃。“我的确经常看房子，可看的都是整个工程进度，小区外立面和绿化的建设。房屋内部就没看过了。”
行业惯例是为了督促业主交物业费
正赶着给新房装修的李女士，也遭遇到了同样的麻烦。在交钱和验房的先后顺序中，被开发商缠了很久，最后败在了销售的嘴皮子下。
李女士的房子在九堡，收房的过程走的也是“行规”，先资料审核，然后补差价，再交物业费、维修基金，签合同最后才是验房。
“虽然后来验房子时没什么大问题，可还是很不舒服。先验房这是业主的自我保护，开发商为什么就是不同意呢？”李女士颇为郁闷。
该楼盘的销售经理表示，之所以先交费用拿钥匙，也是为了便于业主入户看房、缩短等待时间。如果先验房，业主要来回多拿几次钥匙，比较耽误时间。
“交付手续很多，分为开发商和物业两部分，如果先验房再走流程，业主要跑三遍，很容易就引发混乱。”该经理表示，无论是先验房还是后验房，开发商工程部的人、销售员、物业都会陪同业主一起验房，并签署房屋交接单。如业主提出房屋有相关质量瑕疵问题，公司会在与业主约定的时间内及时完成维修，不影响业主正常入住。“当然，如果业主强烈要求先验房，我们也会同意的。这并不是强制要求的。”
至于开发商为什么一定要坚持这样的流程，该经理表示，先交钱后验房这只是“行业惯例”，目的是为了督促业主交钱。“很多业主也会随便找一些房子的小问题，然后赖掉物业费，我们也是没办法才这样的。”
工商提醒：验房必须“顶真”
那么，按照规定，到底是先交费领钥匙还是先验房？记者找到了杭州住建局，市场监管科工作人员介绍，按照正常来讲，应该是先领了钥匙看了房子以后再交纳其他相关的费用，但是因为目前对这个流程方面并没有硬性的规定，他们暂时也没法监管。
“北京在2008年出台了硬性规定，明确购房者验收程序，购房将禁止先交钱后验房。但杭州目前还没有。”市场监管科的工作人员说。“在没有具体规定时，首先要看购房合同，业主若想维权，最好在与开发商签订合同时，就在合同中明确约定购房人必须要先验房。”
而杭州市工商局消保科的工作人员认为，在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，“先收后验”的交易习惯也存在，但这是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质。不通过验房，买房人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了购房者的知情权。
消保科的工作人员为购房者支了几招：在收到开发商发出的交房通知单后，一定要“顶真”，最好能做到以下几个步骤，保障自己权益。
首先，查看资料，资料包括：房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案证》、面积实测表、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。
其次、除了和物业及开发商工程人员一起验房外，最好找一个验房机构，根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，查验房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等。
最后、对验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案后，必须要物业予以认可签字。等开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次会同物业验房，确认没有问题，最后领取住宅钥匙，并签署合同。