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收房入住完全手册-ZT

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发表于 2008-5-26 14:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
收房一步曲
带好资料
准备收楼
接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单),就标志着业主收楼的开始。入住通知单,一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。
一般来讲,您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的,通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》,办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款,这时候您一定要带上,否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二,如果超时更多,将会变成万分之五)。为了避免这些损失,您还是尽量带好该交纳的各种费用。
需要提醒购房者注意的是,一定要坚持先验房,后办理入住手续。如验房时发现问题,如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题,要书面呈送给开发商并让其签收,以免留下后患。
收房二步曲
交纳公共维修基金及先期物管费
既然是买房,那么您必须要履行您该尽的义务。其中,房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修,如果不缴纳这笔费用,您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商,也千万要认识到,这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的,他们占不到任何便宜,这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的,开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话,今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。
还有,任何一个小区,在入住以前,它已经聘请了为小区服务的物业管理公司,为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里,您必须先交纳1~3个月的物业管理费。在您未装修以前,只需交纳一半的物管费。
收房三步曲
认真检查您的房产,别放过任何纰漏
您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面,一方面,如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准,您不应该得过且过,应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此,还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲,延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)。
另一方面,当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度,就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定,双方在实测面积方面存在着正负三的差额,如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积,您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款;如果小于规定中的面积,开发商应该退给您相应部分的房款。
收房四步曲
一表两书要审查
交付的房屋到底是否具备了入住标准,不是开发商说了算,政府有关部门出具的文件才算数。现行规定,房屋竣工后,建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检,检验结果报质检站备案,由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提,即使开发商做得再好,如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证,有这两书在手,就说明您得到的房产还是比较可信的。
收房五步曲
签订《物业管理公约》
您能签订这项公约,说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂,别以为每月每平方米不过几元钱,买得起当然住得起,您要看清,您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的,要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白,防人之心不可无嘛。还有,您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下,到底具备不具备您要求的管理标准,别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦,如果提前认识这家公司,在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
收房六步曲
装修问题别忽视
接下来的工作,您可以和开发商像朋友一般聊天了。您也许买的是毛坯房,您要让开发商提供房屋的设计图纸,以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要《装修开工证》,双方签订一份协议,明确您收房第七步:
收房七步曲
算好公摊面积,签收《房屋验收单》
您所买的物业有多少分摊面积?您也许不是购房专家,但您不能置之不理,这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,看看您楼层什么地方是需要分摊的面积,做到心知肚明,少花冤枉钱。
好了,基本程序就差不多了,您在经过深思熟虑后,确认没有问题,就可以签收《房屋验收单》了。
在装修过程中的权利与责任,比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚,看看有没有不合理的收费。
恭喜您可以顺利地拿到钥匙,但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座,锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目,因为在建设当中,工人毕竟使用了您的能源,这点咱们可千万别吃亏。最后,到物业管理部门索要您出入小区的门卡,回去收拾东西,搬进自己理想的家。
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