新物业管理条例5月1日实施后许多物业难题都将迎刃而解

古小川

2012年12月，杭州朝晖路绿洲花园一位大妈突发疾病，120赶到时却碰上电梯故障，等救护人员走上22层时，老人已经没有呼吸了。从120赶到再到老人被抬下，前后花了半个多小时。如果电梯正常运行，下楼只需一两分钟。（图为绿洲花园 摄影杜国平）
　　业主委员会委员集体辞职了怎么办？业主不缴水电费，物业公司是否需要垫资？这些现实问题，每天都在我们的小区里发生。
　　或许，这些与百姓生活十分密切的民生问题，5月1日以后有望得到妥善解决。
　　新《杭州市物业管理条例》将从今年5月1日起实施。
　　下城区是杭州的老城区，物业管理起步较早，几乎所有的物业管理难题都曾在此出现过。下城区也在杭州最早提出了联席会议制度、小区应急管理制度等。而在即将实施的新《杭州市物业管理条例》中，这些制度均被纳入其中。
　　小区大面积电梯瘫痪、停电停水怎么办？
　　不怕，区县(市)政府各相关部门都将出面协调解决
　　金志韦是下城区住建局的工作人员，国家注册物业管理师。物业管理科每天都会遇到各种各样业主与物业公司之间剪不断理还乱的“爱恨情仇”故事。
　　在他看来，新条例与旧条例相比，变动最大的就是联席会议制度了。如果，这个制度能得到落实，可能就不会再出现不久前的都市枫林停电梯事件了。
　　去年，这事在杭州闹得满城风雨，想必大家都有所耳闻。当时，因为应急呼叫装置损毁，小区里55台电梯都被强制喊停了，1600多户业主不得不每天吭哧吭哧爬楼梯上下。
　　更郁闷的是，电梯维修的资金却迟迟没有得到落实。所幸，到最后，街道办事处和区住建局协商解决了这事。但是漫长的处理期也着实让业主有点吃不消。
　　像这样的问题，新条例实施后就不会拖那么长时间。新条例中首次明确了物业管理联席会议制度。当小区出现类似事情后，过去只能请区住建局和街道办事处进行协调，收效甚微。今后，辖区内出现物业管理的重大问题时，区、县(市)政府各相关职能部门都将介入，协调解决，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
　　小区电梯广告收入、停车收益归谁？
　　归全体业主所有，而且还要公示
　　物业管理经营用房收入和停车收入一直是广大业主比较关心的话题，也是矛盾的焦点。
　　上个月，本报就报道过类似案例。某小区业主张女士注意到，小区电梯间内的海报框架经常出现广告海报，物业公司还按月向商家收取一定的广告费用。
　　她认为，小区是所有业主的家，不是一个商场，物业公司要在电梯间设置商业广告，应当经过业主的同意，且广告费的收入应该归全体业主所有。但物业公司却认为，广告费的收入应归物业公司所有。
　　此次新条例除了明确物业公司经营收益归全体业主所有外，还首次明确前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。
老物业公司不干了，新物业公司还没找到怎么办？
　　不怕，六个月内会保证基本的保洁、保安服务
　　“物管真空”问题，在杭州也是屡见不鲜的。
　　物业费收不起来，物业公司没办法维持正常经营，最后选择撤离小区，而小区又不能及时选聘出新的物业公司，于是就出现了“物管真空期”。
　　小区没人管了，这是一件非常恐怖的事情。因为没人管理，垃圾会堆积成山，电梯坏了没人修，可能会突然停水停电，汽车乱停，小偷出没……
　　2006年，下城区的泰和苑差点就要出现这种情况了。也就因为这件事，当年下城区就提出了在杭州建立小区应急管理制度。
　　这几年，“物业真空”问题在杭州各个区陆续出现。2009年，杭州凯旋公寓的物业公司不辞而别，小区内外人随意进出，小车到处乱停。去年，杭州丰家兜小区因为欠费太多，没有物业公司肯接手。
　　以前遇到这些问题，往往由当地的建设房管部门和街道办事处负责调处，稍有不慎就可能引发群体性事件。而此次新条例首次明确了小区应急管理的责任主体为街道办事处和乡(镇)人民政府。
　　当物业服务企业退出物业项目时，如果业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位都应当予以配合。
　　业主委员全体辞职了怎么办？
　　不怕，候补委员会顶上
　　会辞职的除了物业公司，还有业主委员。业主委员全体辞职带来的麻烦可一点都不比物业公司辞职小，而且往往会产生连锁反应。
　　比如小区出现管理真空的重大危机时，通常会伴随着业主委员会瘫痪状态。业委委员可能因为吃不消管，集体辞职了。
　　金志韦介绍，业委会由于是群众性的自治组织，组成人员又以业余兼职为主，可以说无论是专业性还是组织性都不强，这个组织呈现出松散型的特点。但是它的作用却很大，根据国务院和浙江省物业管理条例的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会必须由业主委员会来组织召开。
　　2005年，杭州西子花园业主大会就曾因为到会人员寥寥无几，而改为座谈会，业委会与业主因选聘物业公司出现意见分歧。最后，业主委员会7名成员中3名成员辞职，致使业主委员会工作无法正常开展。
　　在这种情况下，还是不断有业主去市、区相关部门上访、投诉、依法维权。同时，另外4名业主委员会成员也于2005年7月18日，集体辞去西子花园业主委员会职务，使成立不到一年的原业主委员会班子彻底瘫痪，形成西子花园无业主委员会的状态，西子花园重大事项无法处理，实际问题无人过问，业主意见很大。
　　针对业主大会召开难、表决难问题，新条例就业主大会召开的各类程序进行了细化。
　　如符合业主大会成立条件的，街道办事处和乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会。再如业主大会表决票数如何计算，业主大会费用承担这些问题新条例也给予了明确。特别值得一提的是，此次新条例还增设了业主委员会候补委员的制度，以解决业主委员会委员辞职的问题。
　　小区电梯故障了，业主大会远水救不了近火？
　　特种设备维修可以“特事特办”
　　电梯故障问题近年来也是频频发生。
　　一旦小区内出现电梯故障，就急需要资金进行修理。而召开业主大会，因为召开又有时间要求，远水救不了近火，是现在越来越多物业公司已经遇到的问题。
　　此次新条例对紧急情况下的特种设备维修，专门设置了“特事特办”的程序，已授权给业主委员会，只要业主委员会同意，就可以马上申请物业维修资金。