杭州楼盘疯狂降价内幕

曼卡罗

2月18日，德信控股集团有限公司(以下简称德信集团)位于杭州城北的德信·北海公园[最新消息 价格 户型 点评]项目，传出惊人消息，剩余房源清盘，降价3000元/平方米。24小时内，相邻的“天鸿·香榭里”等项目跟进。  而在国家统计局最近发布的1月份70个大中城市房价数据中，杭州成为新增加的房价环比下跌的4个城市之一。作为楼市火热的地区，绿城[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]等大牌房企云集杭州，为何降价发生在德信地产身上？
  《每日经济新闻》记者调查发现，德信·北海公园的降价或由融资结构所致，项目降价背后是较高的土地成本、项目实际收益未达预期、基金清盘退出以及开发商兜底。业内人士分析认为，在目前房地产行业热衷高周转的开发模式下，一旦销售不畅，由于资金压力，中小房企降价的案例会越来越多。
  楼盘土地成本较高
  2010年10月21日，杭州主城区推出祥符单元两宗宅地，其中杭政储出[2010]41号地块，德信地产以10.9亿元竞得，楼面价约10047元/平方米，这就是德信·北海公园的所在地块。地价比周边楼盘高出不少。
  “2010年杭州土地市场出现了最令人‘看不懂’的一幕，尤其是下半年，一边是史上的最严宏观调控频频加码，一边却是地价屡创新高。”从事多年地产行业的浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲向记者回忆。
  此后的2012年8月27日，同处祥符区域的杭政储出[2012]19号土地出让，德信地产紧咬不放，经16轮报价，以5.45亿元总价竞得，尽管已是两年后，但楼面价仅为7261元/平方米。
  “当时公司可能认为德信·北海公园项目的地价拿高了，随即在其旁边再拿了一块地。”杭州房地产业内人士对 《每日经济新闻》记者表示。对于两年后再竞得祥符地块，德信地产董事长胡一平坦言，该宗地价比较合理，而且相对来说，摊薄了北海公园的地价成本。
  除了较高的地价外，德信·北海公园还面临着区域内巨量的库存。据平安证券的研究报告分析，其降价所在的拱墅区，当前区域库存约1.06万套，去化需要17.6个月。考虑到该区域去年土地成交建面同比增长近两倍，为当年销售的2.5倍，未来潜在供给压力较大。
  “相对于同处杭州主城区(拱墅区)的天鸿·香榭里等楼盘，没有土地成本优势，与余杭区的万科和滨江集团而言，又没有品牌优势，在这么高的库存量下，德信地产成为搅局者也很正常。”上述业内人士认为。
  高价拿地低价开盘
  相对于较高的土地成本，德信·北海公园的售价却低于正常的市场价格。据当地媒体披露，2012年4月16日，德信·北海公园揭开面纱，起价为11760元/平方米、中间套折后均价为12680元/平方米，这样的开盘价已接近于楼面价。
  杭州透明售房网记录数据显示，到了2013年下半年，价格有所提升，但维持在18000元/平方米左右。2014年1月12日至3月1日，住宅价签约单价均在2万元以下，最高的只有18544元，而非住宅基本上在3万元左右。
  对此，杭州当地一开发商高管算了一笔经济账，德信·北海公园项目的土地成本为1.1万元/平方米；加上12%的税费，这些都是要求预征的，这项成本将近2000元/平方米；建安成本在3500元/平方米；再加上管理费(2%)和财务费(3%)共850元/平方米，不算利润回报和融资成本，售价起码要达到1.9万元/平方米。
  尽管市场定价不高，但去化似乎并不理想。杭州透明售房网数据显示，德信·北海公园项目共有1000多套房源，本次降价前余房还有200多套，都已是准现房。“此次降价的5号楼为景观楼王，价格最高时为1.9万元/平方米，现在降至1.58万元/平方米，无疑，整个项目应是亏损的。”该高管认为，这样降价有利于回笼资金。
  在透明售房网市场研究院院长丁建刚看来，杭州马年的首降，突出反映了杭州楼市看似繁荣的表象之下蕴藏着巨大隐患，“一些冒进的开发商，今年只能吞下苦果，从目前的市场形势判断，杭州有十个以上的项目，定亏无疑。”
  地产基金去年已清算
  高价拿地，低价开盘，无疑影响了项目投资收益，引发投资者担忧。对于德信·北海公园的开发收益以及融资来源，《每日经济新闻》记者数次联系采访德信地产，后者表示，公司有关负责人最近比较忙，联系采访需要等几天。截至记者发稿，仍未收到其他回复。
  至于上述项目的融资渠道，上述杭州房企高管向记者表示，总计10.9亿元的土地款项中，包括银行贷款、信托以及地产基金，而本次降价，也被质疑或是因为存在信托兑现而“被迫”为之。
  然而，德信集团常务副总裁费中敏对此向《杭州日报》表示，德信·北海公园的信托早在2013年7月份就已经全部付清了，而且是提前7个月付清的。因为德信·北海公园的销售业绩一直很不错，回款情况良好，考虑到没必要背负太多信托成本，所以就提前还清了，完全不存在信托兑现“被迫”的说法。
  除了在信托市场募集资金外，2010年后，德信地产还专门成立了自己的房地产私募股权基金——凯银投资。拿下德信·北海公园项目土地后的2010年10月，凯银投资管理有限公司发起成立第二只地产基金公司浙江稳利投资合伙企业 (有限合伙)，投向德信·北海公园项目。
  据德信地产官网显示，2013年7月13日，浙江稳利投资合伙企业(有限合伙)暨凯利基金二期2013年第二届合伙人大会召开，本次会议主要议题是对稳利投资基金清算决议进行表决。
  与费中敏所说销售业绩不错不同，上述决议认为，本期基金成立以来，在项目公司和基金管理公司的多重努力下，项目实际收益仍未能达到基金的预期收益。为了保证投资人的利益，根据《合伙协议》和《委托管理协议》，浙江德信置业有限公司回购合伙企业在项目公司的股权，确保了投资人的本金和预期收益。合伙企业将在8月5日前完成清算及分配事宜。
  浙江凯银投资管理有限公司董事长朱红向记者证实，上述地产基金规模只有1亿多元，占其总投资的小部分，但确实已经清算，要求收益率达到12%，投资期限为2年，德信地产已以股权收购的方式进行回购。
  左手扩张右手融资
  实际上，德信地产一方面不断加速扩张，另一方面加快拓展信托、基金等融资方式。德信地产营销部相关负责人杜盛向媒体表示，德信地产2012年为60亿元，2014年的目标相当明确：销售额达80亿元，力争在2015年进入“百亿俱乐部，公司提出了“快速拿地、快速开发，快速回笼”的三快战略。费中敏表示，公司对“高周转”的基本要求是，从拿地到首次开盘的周期原则上为8~9个月时间。
  在融资方面，德信地产旗下的泊林印象、臻园、海盐泊林公馆项目都曾借力杭州工商信托。而目前，德信地产在杭州工商信托运行中的信托产品来自温州瓯海投资项目；此外，德信旗下仍在运行的信托产品为交银国信负责发行的鑫福4号，用于德清德蓝置业有限公司开发的“德蓝广场”项目的后续开发建设等。
  除信托外，在基金方面，除了发起设立浙江凯银投资管理有限公司、浙江稳利投资合伙企业 (有限公司)外，2012年，德信集团在香港注册成立的全资子公司凯银国际投资管理有限公司(香港)，同样是希望通过私募股权基金业务及资产管理募集资金。2013年，还在上海成立了第三家房地产投融资的管理平台——上海星湖投资管理有限公司。
  凯银投资管理有限公司董事长朱红对记者表示，作为德信集团旗下的全资子公司，服务对象主要是德信地产项目，2014年，公司除了德信项目外，还将进入其他项目。
  日前，记者在凯银公司看到，其公司内部墙上贴的都是德信旗下的房地产项目。而公司官网显示，截至2013年10月11日，凯银投资已为德信地产旗下项目发行十三期基金，如针对温州的地产项目，发起成立温州稳赢投资发展基金暨凯利第八、九期私募基金。
  丁浚哲称，德信地产的发展壮大除了开发节奏踩准了杭州城市化发展的区域与节奏，还有利用地产基金、信托。每个项目背后都有信托或者基金，依托这些信托和基金，减少公司对项目的投入，可以实现公司的快速发展。
  浙江省内一地产资深研究人士称，尽管收益率不低，但为了融资贷款，德信地产这些项目的土地一般都抵押给了银行，或者信托，而旗下的地产基金作为有利补充，主要是以债权形式投资，没有抵押物，但由于要面对房地产市场的波动，投资者所面临的风险不容忽视。
  丁浚哲认为，开发商的融资方式已经发生了变化，传统的主要是银行贷款，利率只有6%，这样的融资成本允许开发商销售可以慢慢卖，而现在开发商更多对信托、基金等的资金有依赖，一旦市场去化不畅，中小房企降价案例会增多。