商业地产二三线城市"扎堆" 同质化竞争严重

区呈示

近日，苏州商业地产“限售”新政公布并执行、SOHO中国抛售上海两广场项目引发广泛关注。在住宅市场陷入“崩盘论”和房贷难的形势下，商业地产市场的一些问题也逐渐显露，如城市间市场分化明显、产品同质化严重等问题，一些房企已经开始逐步调整产品结构。为此，业内认为不同区域应该出台商业布局规划，避免恶性竞争，同时全面评估市场风险，更加务实地预测市场需求。

众房企加大商业地产投资局部地区供过于求

2月27日，苏州商业地产“限售”新政开始执行；当晚金融街控股发布公告称，公司已同SOHO中国达成意向收购协议，将以52.32亿元收购其在上海的两个项目，随后SOHO中国发布出手上海两项目的消息。据了解，以上两个项目分别为SOHO静安广场和SOHO海伦广场，均位于上海核心区域，且处于桩基及维护施工阶段。

以上两件事情引发市场关注，在杭州等城市房价出现大幅下降、银行贷款进一步收紧的同时，商业地产市场的一些问题也逐渐显露出来。日前，万达集团董事长王健林昨日在接受中新网房产频道采访时坦言，当前商业地产在局部地区的确出现了供大于求的现象。

整理历年来的楼市调控政策会发现，从中央到地方，从“限价”到“限购”，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和个人投资者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，商业地产发展势头迅猛。

商业地产的快速发展，直接表现为房企加大对商业地产投资。据了解，一向只开发住宅的万科，近几年不断加大商业地产的投资、建设力度，从大范围拿地到写字楼、商业广场的建设，可谓动作频频。2013年底，万科在成立商用地产管理部之后的首个商业项目金隅万科广场已正式开业。

商业地产受到开发商追捧，以万科为代表，保利、绿地、远洋等品牌房企纷纷加大商业地产的开发力度。不仅如此，非房地产开发企业如娃哈哈、金威啤酒等外行企业也想在商业地产市场分一杯羹，纷纷涉足商业地产。

然而，商业地产已经在局部市场出现饱和。据世邦魏理仕2013年《购物中心发展趋势—全球最活跃城市》报告显示，截至2012年底全球各大城市共有高达3200万平方米的购物中心在建，当中有超过一半的面积来自中国。而在全球零售物业在建面积最多的20个城市当中，有14个来自中国。在此背景下，国内一些二三线城市商业地产供过于求的危机日益凸显。

商业地产呈分化之势房企开始调整产品结构

另据世邦魏理仕提供给本网的资料显示，以目前二三线市场的居住人口结构和消费能力，城市综合体过多、过密地扎堆，直接导致了商业地产同质化竞争激烈，新项目的招商困难，经营管理诟病。不少开发商不得不将商业综合体中的商铺分割成小块出售，有利于加快企业现金回流，势必会对后期运营带来困难。

以苏州为代表的部分二三线城市，在过度地商业地产投资开发之后，出现了明显的供大于求的情况。但在北京、上海等一线城市，商业金融地块仍然抢手，写字楼供应不足，租金居高不下，商业地产已经出现了明显的城市分化局面。

值得注意的是，商业地产的分化不仅表现在城市之间的分化，企业因为其资金实力和经营管理经验的不同，也开始表现出分化趋势。

为此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业来讲，会“强者恒强”，而对于仅仅依靠销售或经营不善的企业，则有可能会因为货币政策转向或逐步转型，或逐步退出商业地产市场，商业地产市场由此逐渐开始分化。同时，一些公司开始调整公司布局战略，果断退出风险项目，优化现有公司项目结构。

此次SOHO中国有选择地抛售上海物业，或许正是出于对优化公司产品结果的调整。SOHO中国董事长潘石屹在谈到上海两项目时表示，在经营中适时优化资产，转让一些相对非核心地段物业，以及在适当的时候买进更优质项目，实现区域的均衡发展和资产的最优配置。

对于未来商业地产市场的发展，王健林建议以各省和市为单位出台“商业布局规划”，避免恶性竞争，比出台调控政策更具可行性。

同时，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟对中新网房产频道表示，此次苏州率先出台新政进一步规范商业地产，将对国内其他面临同样风险的城市有一定的启示意义，期望更多地方政府能重新审视过去几年商业地产发展政策，全面评估地方商业地产风险，以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局。