无论从哪个角度而言，余杭楼市都不容乐观。居高不下的库存将造成部分板块的竞争白...

问天问地

无论从哪个角度而言，余杭楼市都不容乐观。居高不下的库存将造成部分板块的竞争白炽化，日渐丧失的价格优势以及配套缺失，将流失很大一部分传统客群，这些都是余杭楼市正在遭遇且必须正视的问题。



供应量过大配套缺失 余杭楼市诸多硬伤

土地供应充足加大库存

    余杭楼市高库存，“首功”自然要归充足的土地供应。由于余杭地域辽阔，无论是闲林还是良渚和临平北，都有大量充足的土地储备。它不像土地寸土寸金的杭州主城区，不会有“无地可卖”的烦恼。土地供应充足，其后果之一就是楼市库存居高不下。

    2013年余杭出让的土地可建筑面积为367.9万平方米，这一数量是同期杭州市（包含余杭、萧山）出让的土地可建筑面积的近1/3，远大于萧山区，是杭州所有区（县）中出让土地数量最大的一个。仅勾庄一个板块，过去两年中土地密集出让，总数已经超过10多宗，不少项目已经开盘入市，不过目前仍有后续地块待出让。而在良渚板块，仅良渚文化村的土地储备，还可供万科开发七八年。

    余杭无疑是杭州最重要的土地仓库。虽然余杭区2014年的土地出让总量尚不知晓，但仅临平新城一地，计划出让量就多达1900多亩，超过今年杭州主城区土地出让总量的1/3。虽然今年杭州主城区土地供应量将会减少，但是余杭的土地供应却还没有看到这一迹象。

    充足的土地供应，对楼市而言未必是坏事，但它却会直接推高楼市库存量。源源不断的土地供应，给楼市带来了大量的新盘以及可售房源。而随着近几年房地产开发速度加快，越来越多的楼盘从拿地到开盘用时不超过一年，这就好比是一个水池，进水的速度远远快过出水的速度，水位必然会越来越高。

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配套缺失产品失吸引力

    配套普遍缺失，这也是余杭楼市面临的一个较大问题。“把土地卖出去，这是远远不够的。余杭最近几年出让了大量土地，可以说是遍地开花，但是配套却没有同步跟上。除了临平周边板块，还能见到最近几年余杭政府投入的一些配套之外，像闲林、良渚、勾庄等地，政府投入的配套基本上没有。”一位业内人士向记者表示，配套缺失是余杭楼市的短板。当然，因为地域辽阔，要配套跟进就需要大量的资金投入，而这也确实超出了一个区级政府的财政实力。

    但不管怎么说，配套缺失，已经使得余杭楼盘的竞争力明显下降。“2007年刚买房的时候，因为是第一次买房，对配套没有特别在意。等到后来快交付了，一看实在没办法居住，就打算转手，一年之后终于脱手。”杭州市民饶先生向记者讲述了他当年购买新西湖小镇的经历，也算是上过一次当。如今他已经在杭州主城区买了一套二手房，虽然房子不大，但毕竟有学区。

    事实上，很多杭州人都有着同饶先生一样的购房经历。几年之前，闲林因为价格优势而吸引大量来自杭州主城区的购房者，但是由于配套一直没有跟上，当初的购房者遇到了诸如小孩读书等实际问题，换房比例越来越高。如今闲林、老余杭以及良渚等地的一些楼盘，目前还只是“镇一级”的配套，再加上房子保值增值的功能已经大为减弱，想让购房者像前几年那样盲目买进，已经不太现实。

    “一听说我们是余杭楼盘，有的购房者就会扭头就走。”勾庄某楼盘销售负责人告诉记者，教育配套一直以来是余杭区的硬伤，一些看中学区的购房者，显然不太买余杭楼盘的账，每当这时销售人员也只能爱莫能助。

    客观上说，最近几年余杭楼市的配套上也有一些亮点，比如地铁一号线的开通，让一些余杭地铁盘拉近了与杭州主城区的距离，“住在余杭，工作在杭州”成为了可能。比如乔司，因为有了地铁一号线，这个传统的物流区也成了开发商的青睐之地。但事实上，由于生活配套的缺失，以及居住环境相对比较恶劣，这里的住宅楼盘并没有因为地铁一号线开通而畅销。

    如今的购房者拥有了更多的选择，余杭楼盘配套上的硬伤，将会导致客群大量流失，事实上这一现象已经充分发酵，并有可能对余杭楼市的高库存雪上加霜。对余杭本地客群而言，配套缺失同样是致命的，他们购房时往往会考虑老城区或者临平新城的楼盘，对其他板块的楼盘并没有太大兴趣。

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价格日渐丧失竞争优势

    余杭楼盘虽然配套缺失，但要是价格有绝对优势的话，还是能抢到杭州主城区的客源。然而，余杭楼盘目前的价格竞争优势并不十分明显，有的区块甚至与主城区的价格十分接近。

    勾庄是距杭州武林广场最近的一个余杭楼市板块，甚至比杭州主城区的很多板块到杭州市中心都要近。当然，勾庄的地价也并不便宜，最高楼面价已接近1万元/平方米。目前勾庄板块的余杭楼盘，主流价格维持在1.3万-1.5万元/平方米之间，这一价格与降价之后的天鸿香榭里相差无几，甚至略高于丁桥的房价。

    而在临平南，目前最低的房价也要1万元/平方米出头，这样的价格显然不能与丁桥目前1.3万元/平方米的价格形成正面竞争。不同的户口、不同的学区，即便是两个紧挨着的楼盘，如果差价不到3000元/平方米，很难吸引杭州主城区购房者去买余杭楼盘。

    当然，目前的临平北由于竞争过于激烈，目前均价7000-8000元/平方米。这样的价格，显然是杭州主城区内不可能找得到的。但问题是，勾庄、良渚和闲林离杭州主城区不算太远，而乔司有地铁，而临平北离市中心足足有20多公里，无论是自驾还是公交，都是一个可怕的距离。

    此外，因为投资需求退潮，越来越多的购房者是为了满足自住需求而购房，对房价有了更加理性的认识。如果说前几年有很多人买余杭楼盘，纯粹是因为看中低廉的价格而对未来房价有想象空间的话，那么随着闲林等地房价几年不涨的现实出现，更多的人意识到，余杭楼盘的保值性不如杭州主城区楼盘。