|
要点二：创新业主大会与业主委员会制度 业主大会的召开和业主委员会的选举是物业管理的重要内容，在实践中常存在业主大会召开难从而导致业委会的选举不能顺利进行的问题。新物管条例针对这些突出的问题在制度作了创新性的规定。主要体现在： （一）对业主参加业主大会的确认方式作了明确的规定。新物管条例第十一条规定，业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：一是业主到会并在会议签到表上确认；二是业主在表决票上或者表决票发放表上确认；三是业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。同时规定，业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。 业主大会的召集是一件难事，不少的业主常常是早出晚归，有的则是偶尔过来住几天，有的甚至常年不在这一小区里居住，即使见个面都难，更别说在一起开大会。新物管条例的这一规定采取灵活的方式确认参加业主大会的业主，有利于业主大会的顺利召开。 （二）对业主委托他人行使权利作了明确规定。新物管条例第十四条规定，业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。 此规定明确了业主可以委托的对象及可以行使的权限。即业主本人因各种原因不方便行使共同管理权的情况下，可以书面委托同一物业管理区域内的其他业主代为行使。相比之下，通常同一物业管理区域内的业主对该物业管理区域内的各项事物要比其他人熟悉，这有利于业主共同管理权的有效行使。业委会是业主大会的执行机构，是代表全体业主行使权利，规定非业主使用人不得担任业委会委员，更能维护和实现业主的合法权益。 （三）对分期开发建设后期交付的项目业委会委员的增补作了规定。新物管条例第十五条规定，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。 建设项目分期建设、分期交付使用是常事，为避免后期交付的物业的业主无法参与并通过业委会行使权利的现象发生，新物管条例规定首次业主大会会议应当在议事规则中明确增补业委会委员的办法。而且，业委会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位，建设单位应在后期的销售合同中注明业主大会的决定事项，这实际上是使业主大会的决定事项成为销售合同的内容，让购房者在购房时即可知道业主大会的相关决定，成为是否下单购房所应考虑的内容，可以有效地避免购房后才知晓业主大会决定事项而发生的纠纷。
（四）对业主大会的筹备经费和业委会的运作经费及使用作了明确规定。新物管条例第十六条规定，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第二十六条规定，“业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。” 经费是业主大会能够顺利召开及业委会能正常运作的重要保障，没有经费所有活动的开展都将举步维艰。相比旧物管条例，新物管条例不仅规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，而且建设单位还要在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，这进一步保障了业主大会筹备经费的及时到位。另外，新物管条例取消了业主大会、业委会的运作经费不得超过同期物业管理费总额的1％的规定，经费收取的标准由业主大会讨论决定。 （五）对业委会委员的任职条件和职务终止的情形作了明确规定。新物管条例第十八条第一款规定，“业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。”即业委会委员的任职条件有三，一是由完全民事行为能力的自然人担任，单位不能成为业委会委员；二是由本物业管理区域内的自然人业主或单位业主委托的自然人代表担任；三是担任业委会委员应遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。这三个条件必须同时具备，缺一不可。 新物管条例第二十条、二十一条对业委会委员职务的终止作了详细规定。第二十条规定，“业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（1）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（2）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（3）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（4）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（6）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。”第二十一条规定，“业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（1）不再是本物业管理区域的业主的；（2）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；（3）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（4）被依法追究刑事责任的。
（六）对业委会换届和业委会委员资格终止如何办理移交手续作了规定。业委会换届和业委会委员职务终止的手续交接是物业管理中最易出现的问题之一，能否能顺利地办理交接手续，直接影响到小区物业管理的连续和稳定。为解决物业管理中的这一老大难问题，新物管理条例第二十五条对此规定，“业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。 业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。”该条的规定可谓是软硬结合，以促使新老业委会和委员能够顺利地办理交接手续，保持物业管理的连续和稳定。 （待续）
| 
发表于 2014-4-1 12:12
