房地产业上演强者恒强

湾仔码头

　　中国房企500强透露玄机
　　依托规模效应与资金成本等综合优势，大型房企市场份额持续提升。
　　东地产 周东健 报道
　　房地产业强者恒强现象持续上演。
　　日前，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，万科连续六年位居榜首，恒大地产和万达集团跻身三强，绿地集团等七家房企挤身前十，大型房企增长速度加快。
　　行业集中程度攀升
　　报告指出，2013年，500强房地产开发企业销售额纷纷创下新高。2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平；全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。与此同时，500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.1%，销售金额更创下3.26万亿元的新高，同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先于全国水平。
　　统计数据表明，2013年500强中的100强企业销售金额均值为282.8亿元，较上年大幅增长49.50%。这意味着，伴随房地产市场的波动和各区域市场分化，近年来持续的产业集中度提升之势在2013年得以延续。
　　净负债率达五年高点
　　值得注意的是，房企负债水平也呈现上升态势。
　　500强房地产开发企业净负债率均值达到近五年来的最高点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点。长期偿债方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。
　　负债增长的同时，房企盈利能力也有所提升。
　　2013年500强房地产开发企业净利润均值为4.64亿元，同比上升7.26%，终止了2011年以来的下滑趋势；现金及现金等价物余额同样止降回升，为30.53亿元，同比上升20.30%。净利润和现金及现金等价物余额双双回升，一方面与2012年以来企业销售业绩普遍较好有关；另一方面，2013年500强房地产开发企业加强费用管控，尽管三费均有不同程度上升，但三费比率为14.13%，快速增长的势头得到有效控制。
　　中小城市去化压力大
　　2013年，500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平；流动资产周转率均值为0.2，同比上升0.04%；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。报告预计，继续保持高周转以维持和进一步扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。
　　不过，值得关注的是，2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。其中，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平米以上大户型产品持续滞销。而三四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。部分企业由于保有与市场需求不匹配的产品或城市布局，导致去化速度较慢