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要点五：建立健全物业维修经费
为能全面解决物业维修、更新和改造的经费问题，新物管条例设立了物业保修金和物业专项维修资金。 （一）物业保修金。为解决物业保修期内的维修资金来源，防止建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的现象发生，新物管条例增设了物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。 （1）物业保修金的管理、使用原则和交存。新物管条例第四十八条规定，物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理，由建设单位在房屋产权初始登记之前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存。 （2）物业保修金的使用。新物管条例第四十九条规定，在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：一是经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；二是经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。出现上述两种情况需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。 （3）物业保修金的存储期限及期满后的处理。新物管条例第五十条规定，物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。为解决在物业保修金存储期间建设单位出现注销、清算等无法继续履行保修责任的现象，新物管条例规定建设单位可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。新物管条例还规定，物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。
（二）物业专项维修资金。相比旧物管条例，新物管条例对物业专项维修资金在管理、筹集和使用等方面作了更具可操作性的规定。 （1）物业专项维修资金的管理和使用原则。新物管条例第五十一条规定，“物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）人民政府指定的机构（以下称维修资金管理机构）统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。” （2）物业专项维修资金的收取。 首期物业专项维修资金的交存。新物管条例第五十二条规定，首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。 物业专项维修资金的交存标准。交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。 物业专项维修资金的续交。新物管条例第五十三条规定，物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。 （3）物业专项维修资金的使用。新物管条例对物业专项维修资金的使用作了创新性的规定，设定了一般程序和简易程序。一般程序在征得专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，方可申请使用物业专项维修资金。简易程序则是对电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的情况下申请使用物业专项维修资金的特别规定。
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发表于 2014-4-15 16:31
