《小区里那点家务事 专家教你怎么管》

梅龙

5月1日起，新版《杭州市物业管理条例》已开始实行，但小区里的事千变万化。近日，由中国物业在线网主办的首届中国物业高峰论坛在杭州启幕，会上来自全国的专家探讨中国物业领域的深层问题，并结合自身经验，给出有诚意同时也具可操作性的金点子。

梅龙

怎样处理物业和小区的利益关系？

业委会要让物业做得开心，但不能让他们“偷”钱

　　事例：去年5月，杭州城北都市枫林小区因部分电梯年检不合格，导致55台电梯全部被强制停止使用。去年年底，该小区因拖欠21万电费，又接到停电通知。究其原因，是业主对物业服务的不满，物业费很难收缴。

　　业委会和物业之间，对立是很常见的一种形态。可在中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、业主维权专家舒可心看来，对立肯定是不明智的。

　　“我见多了业主的夺权。”舒可心说，“夺权的业主，心里面有恨，所以把物业公司哄走，我来干。”

　　舒可心用一个假设，来推演“我来干”的操作难度，“不可能由业主轮流扫楼道吧，肯定是每家出份子钱，然后请人来扫楼道，或者请人来帮我们安排扫楼道的人。”他说，“假定一个楼里每人出一点份子钱，交到A的手里，A出面去请清洁工。万一清洁工辞职了，A又要再去物色另外的清洁工。当中间人，时间长了肯定会累，凭什么我要长期给你们做免费的人力资源总监啊！而物业项目经理人就是这么一个中间人的角色。”

　　舒可心认为，如果你认可一个小区需要有一家企业来管理，那么就应该跟这家企业搞好关系，要让他们开心，但是不能让他们偷钱，要给他们合理的报酬。

梅龙

怎样防止业委会出现内部腐败？

一定要让业委会成员有成就感

　　事例：2012年，杭州城西某小区因物业涨价，引起“查账”风波，有不少业主怀疑，本应该为业主说话谋福利的业委会，出现了内部腐败。

　　业委会和物业穿一条裤子，出现内部腐败，也是当今小区有可能出现的问题。对此，舒可心给出的建议是，抓主要矛盾，从不容易腐败的业委会委员入手。

　　“通常来讲，比较容易出现腐败的是业委会主任。”舒可心说，“所以要激发业委会成员的积极性。要让人家心甘情愿地为小区卖命，就得要让他们有成就感。”舒可心特别提出。

　　“比如搞小区活动，就算所有事情都是物业干的，也一定要说是业主委员会主办，物业服务企业协办。”他说，“这样小区业主就会觉得业委会在办事，更加信任他们，而业委会成员也有了成就感。在这基础上，业委会和物业建立起良好的信任关系，形成良性循环。”

　　假如真碰上腐败的业委会，怎么办？除了开业主大会等程序罢免，舒可心出了个很损但也很有效的主意：“到主任家敲门，你得交权、交公章。一帮老头老太太向他们家敲门闹腾，逼着他辞职。”

梅龙

怎样发动业委会成员的积极性？

让他牵头负责一个项目，为小区服务

　　事例：杭州下城区的一个小楼盘，虽然成立了业委会，但始终处于不管事的状态，公共营业性收入也由物业代管。直至要涨物业费，小区业主和业委会才开始质疑物业账目，但却一头雾水。

　　如今，很多小区的现状是，虽然成立了业主委员会，但这个班子不知道该怎么运作。有的什么都要管，有的什么都不管，走极端。

　　怎样发动业委会成员的积极性？舒可心给出的建议是：让他牵头负责一个项目，为小区服务。

　　舒可心拿自己的小区举例：“我们小区的一位业委会成员嫌弃请的绿化公司太差了，我说那你引荐一个吧，结果他真引荐了一家保洁公司。结果，这家保洁公司中标了，而大家也都知道了这是他引荐的，这么一来，以后对这家公司有什么意见，业主都会来找他，他不得不好好地监督这家公司的服务。”

　　舒可心认为，应该让小区里每个业委会成员都找到自己的兴趣点，或者管保安的，或者管保洁的，或者管绿化的，让他们参与招标，甚至在一定程度上给他们很重的权重，让他们进行表决。

梅龙

小区该选择哪种管理模式？

专家更推“酬金制”，杭州的“红街模式”可参考

　　事例：目前杭城小区的物业管理模式，多为包干制。但大多数物业企业为获取更高的利润，降低了服务质量，成为行业通病。杭州城西江南水乡小区就曾因这个问题，提出探索小区自治的管理模式。

　　“包干制”与“酬金制”类似于装修中的“全包”与“清包”。“包干制”后，物业管理企业在签订合同后，盈余或亏损由自己承担。在业委会成员专业水平有限，精力有限的情况下，包干制更简便易行。

　　不过，包干制中节省的开支成为物业公司的利润，不少物业为追求更高利润，降低了自身的服务质量。因此，北京海淀和谐社区发展中心学术委员邵里庭更推荐“酬金制”：“所有的收益和费用都必须向业主公开，并按时公布。扣除酬金以及物业服务支出后，结余的资金为全体业主所有，保护了小区的收入不被侵占。”

　　2012年，贺田尚城曾推行“酬金制”，牵出小区物业服务质量低下等问题，最终导致原先物业退出该楼盘。“其实无论酬金制还是包干制，都是形式。”高盛物业总经理李士和说，“关键还是服务内容。”

　　在高峰论坛上，杭州城东红街公寓的“红街模式”也引起了大家的兴趣。红街公寓业委会主任，同时也是中国物业在线董事长娄云林用“模块管理、平衡测算、和谐多赢”12个字来总结“红街模式”。

　　红街公寓采用的是“半包”式，将电梯、绿化、保安、保洁、工程等物业服务项目进行模块化分解，随时可以进行分包、外包。同时以“退步法”测算物业费的收支，找到一个平衡点，保证物业企业的利润，保证物业服务质价相符。并要求物业费的收缴率必须在85%以上，据了解，目前红街公寓的物业费收缴率达92.7%。

zxhljm

      饭要一口一口吃，目前业委会成立时间还不长，新物业也才进入，单是熟悉工作，相互磨合就需要花不少精力，不要催太急。我相信业委会对所有“历史遗留”的处理会有一定考虑，有些问题是绕不过去的。对历史遗留问题处理妥当与否，实际上也是对今后小区物业管理工作和业主行为的一个导向，比较敏感比较突出的，比如对不交物业费和“缓交物业费”的现象，对违章装修的问题，业委会肯定要有个说法，能否处理好，是对业委会的巨大考验，也是对业委会能力的检验。
     

andy23

违章装修是很头疼的问题。怎么强制执行？只有城管有权可以。强制了就会导致被强制业主的抵触和添乱情绪。
素质低下，流氓心态的人，比比皆是，搞的大家成本都很高。
唉，
不做自己憎恶的人就是了！

andy23

我看到小区物业公司的通告，落款都有项目管理人的签字。

“及时透明”可以减少误会，和最大程度的杜绝黑色和灰色。

业委会成员没有报酬只有精神的回报，所以大家要信任和支持业委会的工作。

cxrds

关于违章装修、违章占用绿地等，我专门问过闲林城管，城管说他们有责令停止的权力，但没有强制执行（如强拆）的权力，他们问讯、取证结束后会移交给余杭法院。我弱弱地问：那么，余杭法院大概多久能来拆除呢？城管答：按照目前的进度，大概五年以后吧。。。

违章拆除，有时需要进入业主家中，有时还要动用大型机械，还真得有震慑力的执法部门动手才行。但是，业主养鸡、圈占绿地等违章，是不是业委会根据《业主公约》（经业主大会通过）可以派人拆除？

zxhljm

无政府主义是对“有关部门”的不作为、机会主义工作态度及绥靖政策的最有力的讽刺和嘲弄。

andy23

业委会的业主是无偿劳动的，默默无闻的工作，应得到大家的信任和支持。

一步一步来，我们业主先做好我们自己分内的事。

护栏已经在逐步维修了，我看到。

大道龙

zjhzwj0712 发表于 2014-5-20 10:37
我现在很好奇当初几个缓缴费的业委会成员有没有配合新物业对这次结算以前费用的事？！
个人觉得应该对情况 ...

     早期看到绿升攻击业委会时期你的立场。请问你是不是业主？你是业主的话，我也想看看你的交费情况，把交费帐单晒出来看看。
     恕我直言，我也上个藏不住话的人，业委会不拿一份工资，毫无经费，听业主讲，办公经费都是业委会主任在自掏腰包，我觉得这不是解决问题的办法。业委会为大家公益办事，不是来听个别人使唤的。做人要厚道。

zxhljm

在小区管理的问题上，包括对物业管理和业委会工作的看法、意见，我认为要有严格依法依规分析的态度。如果还用那种凭感觉，以人划线的思维方式，不利于今后小区发展，不利于团结大多数业主。小区的事情是很复杂的，不是简单的非黑即白那样，就是一个伟大的人物，也会有对立面，更何况一个小区的几个人。

cxrds

有那么一只疯狗，整天在小区草坪上转悠，希望能找到一只肉骨头啃啃～～～