山北山南隔空宣战 一山之隔是否两重天

一月吃一顿

新城山语院首开高层产品，折后起价5678元/平方米”。近日，一枚被传为“低迷楼市重磅炸弹”的首开消息把业内外人士 ‘轰’得瞠目结舌，更是有消息称，起价重回“5”字头将重塑临平价格体系。

　　几近同步，山南另一楼盘发来“喜讯”，“理想银泰城6月1日首次开盘折后起价8888元/平方米，当日去化近200套！

　　同样是首开，山北山南隔空宣战，让人不禁闻到了硝烟的味道……


邱山隧道连接了临平山南和山北


　　临平山北：价格重回"5"字头 能否挽救滞销僵局

　　临平山北作为余杭区重点打造的新兴区域，在“打造宜居山北”的发展蓝图下，曾激起楼市无限遐想，各路房企纷纷进驻高歌猛进，一时蔚为热闹。

　　然而，随着新项目纷纷面市，房源供应迅速增多，当初争相入驻的房企却迎来一个尴尬局面：市场竞争骤然加剧，板块供应堪称天量。在项目开发上，绿城、金都、众安、金帝、赞成、莱茵达、九龙仓、中铁置业等房企内外混战，原本美好的板块聚集效应面目全非，为争夺客源板块单价不断被刷低。

　　实际上，临平山北陷入竞争危局，并非始于当前，早三年，大量同质产品集中面市，以及配套建设的滞后，已经奠定了该板块先天不足的局面。据不完全统计，截至2013年年底，临平山北板块在售住宅库存加上已经出让的住宅用地，建筑面积约400万方左右。记者随机统计了板块内几个楼盘的在售房源，存量多在400套以上。其中，截至昨天下午三点，绿城蓝庭可售套数为449套，金帝海珀 (论坛)的可售套数为822套，东厦东港的可售套数为861套。作为杭州主要的刚需板块之一，多个楼盘在2014年年初楼市低迷的环境下去化不大乐观，板块潜在的供应量更加引人担忧！

　　新城山语院5678元/平方米的起价一时引发众说纷纭，尽管山语院负责人周先生给予了正面回应，“我们在定价时就想到了这个起价会引起猜测，之所以首开价低，一是新城首入杭州的营销策略，二是希望更多人住进新城的幸福之城”，但是低价首开是否会引起区域的价格战？抑或是在向低迷的市场传递某种信号？

　　业内人士指出，临平山北由于楼盘多、市场基础薄弱，很容易受到大环境的影响，如果市场再次出现变化，临平山北的弱势就会表现出来。根据记者调查，绿城蓝庭小日子 (论坛)、金帝海珀、赞成香颂 (论坛)等楼盘在售刚需小户型均价在8000元/平方米左右，文创集团营销管理中心总经理胡玉燕指出，本次新城山语院6500-7000的均价对于山北的价格体系还是有一定影响，但是会不会产生蝴蝶效应引发降价潮挽救滞销僵局，我们不得而知。为了抢夺人气吸引客户眼球，周边楼盘势必会有相应的品牌营销措施跟进新城的低开，在区域内上演一场客源争夺战，可以预见未来的市场压力将继续增强。

　　至于本次低价首开是否达到了购房者的心理预期，胡玉燕表示，“毕竟限购还是存在，在楼市相对低谷的情况下，理智的人选择去观察楼市，综合各方面的因素挑选适合自己的房子；而另一波没有购房经验的人听到低价的消息就比较迷茫，但是价格是王道，如果均价合适的话对于就业在当地的新杭州人会有比较大的吸引力。

一月吃一顿

临平山南：价格居高却偶有逆市热销 整体去化平稳

　　纵观临平近些年的房价，山南一直被仰望，不曾被山北超越，仅隔一座山，均价就相差大几千。即使是在2012年年初，杭城楼市“以价换量” 的调整期，山南的新城和老城一直没有什么特别的动静，而走惯了“价格洼地”路线的山北成了“降价雷区”的代名词，稍有风吹草动就触及到敏感的神经。

　　一山之隔的差距不仅表现在房价上，就连客户群体的范围广度都有明显差异！胡玉燕说到，“目前，购买临平北楼盘的客户还是以就业在当地的新杭州人为主，投资客的身影鲜见，而临平本地的购房者又更倾向于配套发展成熟的山南，这在很大程度上造成了山北一带人气难旺。” 购房者强烈的地域属性心理，成了山南“恃宠而骄”的砝码之一。

　　记者调查了解到，今年年初以来，临平山南不少楼盘的成交量高居月度成交榜：

　　3月中旬， 钱塘梧桐蓝山加推二期2号楼，1小时去化8成；

　　4月20日，万泰城章首次开盘，300多人到场参加摇号选房，短短1小时内去化已逾90%；

　　4月27日，景瑞御华府 (论坛)玲珑墅正式开盘，当天去化8成；

　　6月1日，理想银泰城首次开盘1天劲销200套……

　　山南的某开发商负责人坦言，“为什么山南很少打折还热销，山北经常打折去化也不见起色，其实很简单，山南是本地开发商为主，多年以来在当地积累了深厚的客户忠诚度和品牌认知度，而且拿的土地价格比较便宜，不着急资金回笼；山北外来开发商居多，而且楼盘体量比较大，新进开发商都有一段适应的过程，加上资金压力较大，低价出售是最容易吸引客源的方法。”

　　临平山隔出的不仅是距离 还有对品质生活的预期

　　“临平副城一山之侧两种迥异的景象非常似曾相识，杭州南部的萧山和滨江同样有过如此尴尬的境地，一条风情大道为界划域开发，圈地消化。邱山隧道虽连接了临平山南和山北，却没有在生活配套上及时跟进，这也可能是阻碍了购房者选择山北的主要原因。” 胡玉燕如是说。

　　现如今的购房者对品质生活的要求日渐升级，尤其是在当下观望情绪浓烈的行情下，区域板块的综合价值以及产品本身的优势，主导了购房者的选择性。除了拼价格，更应该在服务上做加法。

　　以理想银泰城为例，按照目前临平7000-10000元/平方米不等的均价来看，本次理想银泰城首开一万多的均价并不算有价格竞争优势，但还是得到了市场热烈的回应，究其原因，记者采访理想银泰城营销副总经理钱耀东了解到，“与临平山北居住区相比，临平新城拥有地段、规划、交通等多方面的优势，是目前临平区域内最具发展潜力的区块，未来也必将成为临平新的经济中心，在临平有“钱江新城”的概念，是临平真正的都市中心。理想银泰城16万方的住宅都可以享受到家门口的银泰城商业配套，我们将它定位为‘品质刚需’，讲究生活品味，因此获得众多购房者青睐。”

　　相比之下，临平山北的配套相对欠缺，目前区域内唯一的大型商业综合体项目只有一个-----万宝城 (论坛)。据万宝城项目总经理朗森钢介绍，万宝城项目预计将于2015年年末整体营业，届时将成为目前余杭经济开发区内最大体量、档次最高、业态最丰富的商业项目，也将填补临平山北大型居住板块的商业配套空白。或许在不久的将来，随着区域商住配比平衡之后，临平山北也能形成品牌房企合力效应，烘托区域价值。