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北京楼市多重“变“:观望情绪浓 “降价“真真假假

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发表于 2014-7-15 19:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
相对于2013年,今年北京楼市出现了很多明显变化。
  渐近“五一”的时候,北京很多楼盘开始纷纷取证。4月22日-24日,三天的时间,共有14个楼盘获批预售证。许多人士开始分析,众多楼盘将开始平价跑量。而在这种平价跑量的背后,正是今年北京楼市多重的变化。
  变化1 真假降价纷纷登场
  “降价”是今年初几个月,北京楼市出现较多的一个词。标志性的一个事件,应该是3月中旬位于大兴的万科橙开盘。
  万科橙此次开盘均价为21680元/平方米,333套房吸引了1000多组买房人到场选房,当天基本实现售罄。买房人和业内人士都注意到,万科橙最终开盘价与此前释放的26000元/平方米的价格有所下调。事实上,26000元/平方米是原计划精装房的价格,而最终开盘将精装房改为毛坯房,从而使价格出现看上去的“下调”。
  北京万科对外回应表示,此次开盘“严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售”。万科橙也为买房人提供装修房,但属自愿选择,不强制捆绑销售。
  万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也公开否认“降价说”。毛大庆表示是按照政府指导价销售,履行社会责任;否则,每平方米涨2000块钱,万科橙照样卖出去。
  业内人士认为,万科橙开盘应该说是“被降价”,一方面被政府相关部门限价,没能卖到原来的预期价格;一方面入市被外界解读成“降价”。
  不过在当时,亚豪机构副总经理任启鑫等人士认为,万科橙此次推盘也凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。
  值得一提的是,4月24日,万科橙又取得3栋楼的预售证,均价在20832元-22332元/平方米之间,总体与3月开盘价格持平。
  在万科橙之后,通州台湖板块的东亚·印象台湖、首开万科·公园里和大兴亦庄板块的林肯公园等项目入市也明显降低了预期。公园里和万科橙类似,在政府部门“限价”的影响下取消精装;林肯公园4月初开盘3.2万元/平方米的精装价,较此前的3.6万元/平方米,出现了真正的下调。
  变化2 普通商品住宅需求收缩明显
  房企降价抑或调低开盘预期,虽然有被动的成分,但也是对市场变化做出的一种应对。
  在谈到东亚·印象台湖3月底“降价”推盘时,东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示,一方面公司有回款拿地的需求,另一方面在区域内其他项目推向市场后,也感觉到客户分流的压力。
  与此类似,大兴亦庄板块是今年供应量较大的一个区域。不少中高端楼盘也都开始感受到需求的不足。林肯公园已经出现降价,其他部分售价在3.5万元/平方米的楼盘也在酝酿缩小每次推盘规模。
  去年的亦庄楼市什么样?2013年10月,枫丹壹号开盘,一次性推出499套房源,吸引了数千买房人。亦庄金茂悦、金域东郡等楼盘都是开盘热销。
  亦庄一楼盘营销总监表示,今年确实感觉到后续需求跟不上。和去年三四个人抢一套房相比,今年供需比开始下降。这位人士认为,年初舆论风向、政策影响、自住房入市带来的连锁反应,都造成购房群体的观望。
  变化3 自住房锁定众多买房人
  自住商品房是去年北京推出的一项重要调控手段。从去年首个自住商品房项目恒大·御景湾开始申购以来,包括金隅汇星苑、汇景苑,当代满庭春MOMA等多个自住商品房项目陆续启动申购。这带来的一个直接影响就是,众多买房人特别是刚需类买房人转头关注自住房,分流走商品房市场大量需求。
  如金隅汇星苑、汇景苑在4月下旬结束现场核验后,共有13万户家庭确认将申购。而在3月结束核验的恒大·御景湾,共有6.53万户家庭确认申购。业内人士估计,即便考虑到自住房申购家庭重复申购的可能,以金隅两个项目核验量为标准,至少十几万户有买房需求的家庭暂时被分流出普通商品房市场。
  对于许多买房人因为自住房入市而产生观望,北京房地产业协会秘书长陈志表示,这种观望并不理性。因为有优先购买条件的存在,全市保障房轮候家庭就有十几万,北京去年、今年一共能提供的自住商品房7万套,很多普通买房人并没有机会买到自住商品房。
  但从记者对一些买房人的采访和许多房企营销人士的感受看,相当数量的买房人因期待自住房而观望已经成为事实。
  变化4 二手房市场骤然向下
  成交不振也格外明显地体现在二手住宅市场。
  今年3月,全市二手住宅成交8943套,虽然相比之前两个月的8772套、5441套有一定程度的上行,但实际上却创造了近几年3月二手住宅签约的新低。
  北京中原地产提供的数据显示,今年一季度,二手住宅签约连续3个月不满万套,这还是去年下半年以来的第一次。
  2013年7月-12月,北京二手住宅的每月成交套数整体稳定在1万套-1.3万套之间。但从今年年初开始,二手房市场掉头向下。
  北京中原地产首席分析师张大伟认为,二手房市场受到信贷政策影响最大,加上自住房入市导致的观望情绪,这些都直接影响到二手房市场。
  除成交量下滑外,二手房房价也表现出一定程度的疲软。据统计,3月二手房成交均价3.24万元/平方米,较2月的3.26万元/平方米下调0.6%。来自一些二手门店的情况也显示,二手房房源议价空间在增加。
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