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昨日，一条“7月1日起，赠送面积将成‘绝唱’”的微信，在房产业内人士的朋友圈迅速转发。 该条微信迅速传播的原因是，住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》），自2014年7月1日起实施。在新版《规范》中，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。 业内人士指出，接下来的户型审批中，开发商最常用的“偷面积”就要行不通了。偷面积就像在夹缝中求生存，而如今这个夹缝已经越来越窄。可以预见的是，今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。 曾经全赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室 很多以后都要算面积了 买过房子的人都知道，开发商介绍优势时最常用的，就是“赠送面积”。 “送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”、“送地下室”，曾经是开发商最有效的营销手段。杭州户型史上最夸张的LOFT户型，90平方米实用空间曾达到170平方米。 不过，随着规划审批越来越严，赠送面积可扩展空间已经越来越小。而今年7月1日起新版《规范》的实施，让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，要在相应的范围内，实打实地算上面积。 例如，新版《规范》在“计算建筑面积的规定”中指出，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。而按照2005版《规范》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗。 协安置业营销总监胡军辉说，从新规范来看，以后的户型飘窗设计如果按目前市场上流行的做法,就要算一半面积。 还有大家熟悉的奇偶层双层挑高露台，也受到了限制。按照新《规范》要求，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。 “新《规范》对露台的定义更严格。双层挑高的所谓奇偶层露台，因为有顶盖，将视同阳台,要计算一半面积。这样做奇偶层露台就没有意义了，还不如直接做成更舒适的阳台。还有一些内凹式的假阳台，在户型图上显示是赠送一半的可变空间，以后也要算全面积了。”胡军辉说。 还有流行的“买一楼送地下室”，今后也行不通了。按照新版《规范》，有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原来规范。 “地下室从赠送变成要买单，会影响客户的购买热情，开发商自然也没必要设计一楼带地下夹层的户型了。”胡军辉指出，新版《规范》更细化、更具体，也更严格。对飘窗、露台、阳台、设备管道夹层、采光井等给出了新的定义，并作出更严格的界定。不过，在售和已审批的项目不受影响。譬如蓝郡之前通过审批的89平方米户型，设有奇偶层露台、内凹阳台和飘窗，如果按新规范来操作，签合同的户型建筑面积就不是89平方米了，而要超过100平方米了。 小面积大赠送源自市场需求 接下来小户型设计难度增加了 “购房者有需求，所以开发商会挖空心思做赠送空间。”某楼盘营销总监表示，这两年小户型、低总价成为走量的关键，刚需购房者都希望在有限的空间里实现尽量多的功能，所以才出现了“90方三房两卫”这样极致的开发思路。 而促使小户型大量出现的还有“70/90政策”（2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目，必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房）。从2007年杭州首个90/70楼盘万科·魅力之城面市开始，以90平方米户型为主的楼盘争相上市。随后，开发商对90平方米左右户型进行了大改造，一大批拥有诸多可变空间，号称“魔方户型”的楼盘开始出现。 杭州市建筑设计研究院有限公司国家一级注册结构工程师、教授级高级工程师张思平指出，新版《规范》的实施，给小户型设计提出更高的要求。对楼市的存量房来说，是一个促销利好，未来大赠送面积的户型，将越来越少；但对即将审批户型和未来入市的新项目来说，加大了户型设计的难度。开发商要考虑，怎样在受限的情况下，做出更舒畅、格局更合理、空间利用率更高的房子。接下来摆在开发商面前的难题是，如何在户型精细化上做文章。 “偷面积”不是越多越好 还是要关注房子整体性价比 是不是赠送面积变少了，以后买一手房就会吃亏一点？有购房者提出这样的疑问。 快房网首席评论员大老哥指出，“偷面积”并不是越多越好，它也有一些弊端。购房者要以自己的真实需求为准，不能一味追求过多的使用空间，应该遵循“够用就行”这一标准。那些“偷面积”较多的户型，一是单价较高，二是装修成本也高，甚至会对居住的舒适、隐私和安全，造成影响。 譬如，那些有大进深露台的户型，很有可能造成房间日照的不足，降低居住舒适性；如果是一些奇偶层露台错开的户型，还会造成隐私性不强的问题；还有跃层户型挑高部分的装修问题，必须请有专业资质的单位进行装修设计，因为这里面要考虑到承重的问题，装修不当，很有可能造成安全隐患。 大老哥说，赠送的面积看上去很美，但其实羊毛出在羊身上。例如90平方米的高层户型，其实很难做到三房，开发商只好偷面积。这样一来，成本增加了，价格自然也会提高。其实买房子，关键还是要考虑房子整体的性价比，如果赠送面积少了，但价格下调了，也很实惠。有赠送面积，90平方米能做出很好的户型；但没了赠送面积，100平方米也能做出好户型。 张思平指出，赠送面积的“偷”实则是偷偷扩张容积率，意味着开发商向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，在实际居住中，就会明显感觉到居住密度高，居住舒适度也会下降。 另外，业内人士指出，绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件中的也很少，赠送面积基本上不受法律保护，一旦赠送面积缩水或出现纠纷问题，维权时也存在一定的法律障碍。
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发表于 2014-7-16 08:35
