借名买房暗藏六大风险 法官提示签协议留证据

蝴蝶飞吖

　　在房地产调控政策、贷款审批条件等影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径，借用他人名义购买房屋，“借名买房”应运而生。不过，记者昨日从西城法院的一份调研中发现，借名买房虽然可能达到买房的目的，但其背后却隐藏着否认约定、协议无效、过户困难、被诉腾房、转卖他人等六类诉讼风险，不能不引起重视。
　　借子女名贷款成被告
　　王先生和程女士夫妇均年近六十，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费。过户时，产权人自然就签为儿子小王。此后，程女士一直以儿子的名义偿还贷款。
　　让夫妇俩没想到的是，儿子竟然将房屋出售，买主将购房款分次打入到王先生和程女士夫妇的银行账户。小王随后以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款300余万元。
　　王先生夫妇来法院应诉时，提交了与儿子签订的协议，协议中约定：房屋由二老出资，所有权归二老所有。后经法院调解，小王与父母达成和解，撤回了起诉。
　　在另一起案件中，李先生和阎女士夫妇承租着单位的公房。2004年，公房赶上拆迁，给了夫妇俩一套安置房。但由于李先生年龄较大，无法办理银行贷款，夫妻商定以儿子名义购房并办理贷款手续。不过房屋首付款及大部分贷款都是由夫妻俩支付的。
　　由于自己是登记的产权人，儿子小李2010年将父母起诉要求腾房。被法院判决驳回后，小李去年再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，又被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归他们所有，法院最终判决支持了老两口的请求。
　　借叔叔名买房生变故
　　孙先生是个外地人，2003年4月，他看上了房主李先生的一套单位上市的公房，先后交纳了定金和购房款。不过，他其实并没有购买资格。经过和北京的叔叔、婶婶商量，决定约定以叔叔的名义购买，等孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。一个月后，叔叔与卖房人签订了买卖合同。孙先生办理了房屋过户的全部手续。
　　2006年，孙先生的叔叔去世，没想到婶婶张女士翻脸不认账，就是不同意过户。去年，张女士还起诉要求孙先生一家从房屋内搬走。法院认定孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，驳回了张女士的起诉。随后，同样是通过诉讼，孙先生获得法院支持，确认房屋归其所有。
　　借名买房有三种情况
　　西城法院的调研法官介绍说，借名买房中三种人居多。首先是不具备购房资格的人。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，比如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房的。
　　第二类是因年龄等原因无法办理银行贷款的老人。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，比如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。
　　最后一种人是为了享受低价购房的优惠政策。一些单位对内部职工购房给予优惠条件，比如团购、集资建房、房改房等，价格远低于市场价，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
　　法官总结认为，借名买房的行为存在着六类诉讼风险：首先是没有书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
　　第二，借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能，借名买房人无法实现获得房屋产权的目的。
　　第三，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
　　第四，购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采取登记原则，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
　　第五，即便登记人认可自己的“背房”身份，但如果其陷入诉讼，借名人很可能跟着吃挂落儿。因为借名买房是借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。比如登记人离婚，其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；或者登记人背上外债，债权人申请保全，就会使房屋被查封。
　　最后，如果登记人将房屋转让给第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回来。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。
　　法官：签协议留证据
　　法院针对借名买房的诉讼风险提醒市民，一定要认识到借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房；另外，如果是因办理贷款困难这种不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，法官建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房；最后，实际出资人应留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等。一旦出现房屋登记人对借名买房的事实不予认可的情况，出资人至少可以向登记人主张债权、减少损失。