他们是怎么做到的？业委会主任老杨：摸清小区家底，学好物管法
2014年01月25日
宁波海曙联南小区业委会最近向业主代表大会提交了一份“提案”，内容是建议给每个业主发红包，100元的超市卡，总价值23万元。 去年这个时候，小区也给业主发过红包，这在宁波引起蛮大反响，业委会还能发红包，让很多小区非常羡慕。 联南小区是个有着19年历史的老小区，业委会怎么会想起发红包的？钱来自哪里？业委会主任老杨，昨天讲了他们的经验。 小区一年收益居然有200万 巨额收入惊呆业委会 联南小区建于上世纪90年代初，小区现有居民和商户2200多户。小区在宁波环城西路，地理位置优越。 2007年，76岁的杨国彦当上小区业委会委员。2010年，被推选为业委会主任。 老杨个性蛮强，做事爱较真。坐上业委会主任这一“官位”后，新官上任先烧火，老杨首先摸起了家底。 但前两届业委会换届后，没留下账目清单，小区营业房租赁合同等资料也没有。摸家底一度陷入困境。 老杨和业委会其他成员，奔走多个部门，查阅与小区相关的档案资料。半个月后，终于摸清小区约有1800平方米物业管理用房和经营性用房。按当时市场上的租金计算，一年不下百万元。 除此之外，小区停车收费也是笔不小的收入，但具体有多少辆车，没人说得清楚。业委会委员商量后决定，半夜轮流在小区数车子，连数一周。最后，终于摸清小区有800多辆车子，这一估算下来，一年的停车费收入，也有近百万元。 两者合计，总收入不低于200万元。这么一笔巨额收入，让业委会委员们面面相觑，谁也没想到会有这么多。 以前这些收入去了哪里？业委会初步估算，物业每年至少拿走了上百万。业委会决定跟物业公司谈判，一连谈了两个多月，最终物业公司答应每年给业委会15万元，作为他们的自留资金。 业委会初战告捷。 物业少报营业用房租金 业委会打赢第一场官司 老杨没有止步。他查阅资料，又多方打听核实发现，小区1400多平方米的经营用房实际租金和物业公司上报的租金不符。物业上报业委会的租金是30.2万元，而实际租金是39.2万元，差9万元一年。 另外，小区西门附近有8间半的房子，虽然是物业公司建设，但产权归属业委会。老杨认为，这8间半的房子，业委会有权拿到一半租金收益。 但这回物业公司没有答应业委会的要求。 老杨仔细研究了业委会和物业管理的相关法律法规。协商无果后，他以业委会名义，将物业公司告上法庭。 案子前后持续了两年。最终，在法院和相关部门调解下，8间半房子的租金，业委会获得一半。物业管理合同到期后，房屋和土地归业委会所有。 “欺瞒经营用房实际租金”这点，物业公司被要求支付3年的租金差额，共27万元。 支付完141万物业费 今年业委会账户结余110万 老杨说，三年前，联南小区业委会与宁波新东方物业管理有限公司的关系属于“包干制”，现在两者的关系属于“额定包干制”。“直白地讲，物业公司每年收取的费用是有限度的，多出来的部分归业委会。” “原来物业公司一年花多少钱，我们根本不清楚，现在我们设定了限额。”根据业委会的测算和多次协商，现在小区物业的年运营费用设定为141万元。 理论上居民一年要缴物业费53万元，实际是75%缴纳比例，大约是40万元。小区私家车是800多辆，一辆车一年按平均缴纳1000元计算，总计收益为80万元。小区的营业用房现在的年收益为120万元左右。 “我们是老小区，没有电梯等广告经营收益。”老杨说。 业委会支付物业公司141万元，剩余的100万元就是公共收益。 业委会名义上是有钱了，但账户设在物业公司名下。每次支钱都需通过物业公司，不方便。业委会经过几年争取，终于开设了独立的银行账户。 今年，联南小区业委会账上资金已有110万元左右。 “这些钱是全体业主的，业委会的责任就是把钱如何合理用在全体业主身上。”给业主发红包，也曾有个别业主表示反对，认为联南小区19年的老房子，以后维修需要大笔资金。 老杨说，派发红包是获得业委会所有成员同意的，并且在业主代表大会上，33名与会代表全部举手表决通过的，具有合法性，“而且法律有规定，公共收益可以用来分红。我们只是把这笔钱部分进行了分红，绝大多数还是存下来，用于小区以后维修基金。” 业委会有钱了 业主多次享受福利 这几年，业委会有钱了，小区公共设施也改善了很多。 2009年，为小区100多个楼道安装了防盗门。 2010年，小区装了70多个监控摄像头，更换了所有楼道灯。 2012年年底，业委会替业主补贴了大部分物业费，支出16万多元。 2013年初，业委会给2200多户业主发放红包，支出22万余元。 今年，将继续发放红包…… 联南小区为什么能做到这样 业委会主任老杨有几点经验 联南小区的做法，曾引起业内关注。有人认为这种做法值得推广，也有人认为这种做法有独特性，不一定适合所有小区。 对此，老杨有自己的看法。 他说，现在有些小区没有业委会，有业委会的小区很好履职的也不多。“关键还是业委会有没担起责任，做好小区‘当家人’。” 当好“当家人”，家底首先要有数。“公共用房、经营用房、停车位、小车数量等等，业委会要有本明细账。” 其次，要学好业委会和物业管理的法律法规。“我也是摸爬滚打了7年，才摸出点门道。” 他打了一个比方，一个小区，业主是东家，业委会是当家的，物业是管家。这三个角色和职责要弄清楚。 “一枝花不是春天，万紫千红才是春天。”老杨说，虽然小区目前情况还不错，但他还想多做点工作，帮别的业委会一起提升小区管理水平。 都市快报 记者 张明明
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发表于 2014-8-24 14:21
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