第一章 总则
第一条 依据中华人民共和国《物权法》和杭州市《物业管理条例》的相关规定，小区业主决定实施业主自行管理物业。
第二条 为规范自行管理物业活动，维护业主的合法权益，改善业主的生活和工作环境，制定本章程。
第三条 本章程所称业主自行管理物业，是指业主通过本章程和制定相关规定，对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 本小区的物业管理在街道办事处、社区居民委员会的监督指导下进行。
第五条 实行自行管理之后，如遇业主大会的多数反对，自行管理终止。
第六条 本章程经业主大会表决通过后，由业主委员会（以下简称“业委会”）负责实施，对全体业主具有约束力。
第二章 物业管理执行机构
第七条 本小区物业管理执行机构名称为：物业管理处（以下简称“管理处”）
管理处在物业管理活动中的相应地位和负责人：
一、依据本章程在业委会的领导下独立地进行物业管理活动。
二、参照政府相关主管机构制定的三级物业管理企业的标准对小区进行物业管理。
三、管理处负责人由业委会向社会招聘，业委会应该与管理处负责人签订聘用合同。
管理处负责人称谓：主任。
第八条 管理处负责人在物业管理中，享有的权力。
一、依据聘用合同独立的开展管理工作。
二、对管理处员工有按相关管理规定进行奖励和处罚的权力。
三、对招聘和解聘员工有首选的建议权。
第九条 管理处负责人在物业管理中，负有的职责。
一、遵守国家法律、法规和与业委会的聘用合同，按本章程严格履行岗位职责。
二、制定年度的物业管理计划，做好日工作记录。
三、遇重大事项，在作出紧急处置的同时，应及时向业委会报告。
第十条 业委会向管理处提供物业管理用房、仓库和外地来杭工作的员工住宿，并为管理处员工的工作就餐提供方便，承担相应费用。
第三章 物业管理的相关规定
第十一条 收费标准及相关规定
一、停车费
1、地面车位使用费：25.元/月/辆；
2、室内车位使用费：50.元/月/辆；
3、临时停车费：4小时内免费，超出4小时收费4.元/24小时/辆；
二、物业费（含公共能耗费，下同）收费标准：
1、小高层、高层一楼住户：每平方米1.30元/月；
2、小高层、高层二楼（含）以上住户：每平方米1.50元/月；
3、住宅地下库房每平方米0.80元/月；
4、商铺等配套用房每平方米2.00元/月；
5、业主长期未居住之住户或开发商尚未出售的空置房，按新颁布的杭州市物业管理条例之精神，从条例实施之日起，按标准收费，取消七折优惠。
三、相关规定
1、、住宅用房物业费收费采取半年度收费办法，即业主交费每半年为最小收费期限，业主半年内未交费视作欠费，业主或物业使用人自愿提前交费的，应尊重业主意愿，但以不超过一年为宜。
2、物业使用人应按与业主之约定按时交纳物业费，业主应将双方约定向物业管理方备案，并承担连带责任，若未备案，则仍应由业主承担交费义务。
3、业主转让物业时，管理处须督促原业主交清转让之前应承担的各项物业管理服务费用，同时，原业主应配合管理处建立物业受让人的物业管理档案。
4、经营性物业的物业管理服务收费采取一年度收费办法，以每年度合同签订日交纳为按时，过时交纳为欠费。
5、业主或物业使用人逾期超过一年未交纳物业费的，管理处可以从逾期之日起按应交费用每日千分之三标准向业主加收滞纳金，还可视情况采取暂时停止供水至欠费交清为止；业委会应该通过法律的途径追索欠费。
第四章 管理权限的划分
第十二条 有关收入、经费、设施设备的管理
一、 小区所有收入归全体业主所有，一切支出除管理处的权限外，由业委会审批安排。
相关税务由业委会承担并交纳，具体交纳数额按国家相关规定处置。
二、管理处的办公费用及用品、劳动用品及工具由业委会负责审批开支。
三、业主共有设施设备的维护、保养所需耗材、器具及资金由物业管理处制定预算，业委会审批后，按相关规定开支。
四、所有业主共有和业主专有的在保修期内的建筑物、设施和设备，由承保单位负责维护并承担相应的费用。
五、保修期满后的业主共有部位的建筑物、设施和设备的日常维护和小修由管理处承担，费用在物业费收入中列支。
六、保修期满后的业主共有部位的建筑物、设施和设备的大修、中修、更新和改造的费用，按国家《专项维修资金管理办法》相关规定办理。
七、保修期满后的业主专有部位的维护实行有偿服务，管理处商定有关服务规则，经业委会批准后负责实施。
八、电梯，安全监控，消控等设施设备的维护保养、房屋补漏、外墙清洗、垃圾清运、水箱清洗、高空作业等政府规定的专案由业委会委托社会专业单位承担。
九、供电、供气、电信、有线电视等设施和管线由业委会交专业单位承担维护和管理工作；供水设施设备及管线在供水专业单位接收前暂由管理处承担维护职责。
第十三条 对管理处员工的管理
一、管理处的员工按国家相关规定由业委会负责招聘，劳动关系隶属业委会，并与员工签订劳动雇佣协议；员工工资及参保费用由业委会按实际发生数支付；在管理处服务的人员在工作期间如发生工伤、劳动纠纷和解聘辞退等事件，由业委会按国家相关规定和劳动合同负责解决，除应由保险公司支付的外，业委会承担其它所需费用。
二、管理处员工的增减及员工工资标准的确定和修改须经业委会与管理处负责人商议，最后由业委会决定（见附件三）。
第十四条 财务管理
一、业委会设立独立的财务管理机构，配置财务主管、会计、出纳专业岗位。
二、管理处不设专门的财务部门，归业委会的财务管理机构统一管理。
三、业委会制定相关财务管理工作规则，向业主大会负责。
四、除物业管理、物业养护、业主共有设施设备的小修所需的耗材耗品外，其它购置、改造和设施设备中修以上的财务开支，均由管理处制定计划由业委会审议后向全体业主公示。
五、动用业主专项维修资金的项目，须按相关规定召开业主大会进行表决，已经业主大会授权的专项维修资金额度，在确定项目时，须通过招标和公示等程序方可实施。
六、每季度、年度在小区实名网和公告栏向业主公示财务报表。
七、小区业主可以组建财务监督机构，在确保财务单据安全完整的情况下，定期公开接受业主的查阅。
八、每年委托专业单位对业委会管理的财务进行审计（其它专项审计不在其内）。
第五章 其它规定
第十五条 本章程中，凡须按小区《业主大会议事规则》规定应该履行招标、公示征求业主意见等程序的项目和相关决定，决定者如未按规定履行程序，均不作数，业主有权提出质询。
第十六条 本章程尚未明确的管理事项和规定，可在其后的业主大会进行完善和补充。
第十七条 本章程在业主大会表决通过后向富阳市政府房地产主管部门备案。
XXXX业主大会
2014年 月 日
附：杭州市物业管理条例相关规定
第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。
业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。
业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。
发表于 2014-8-25 12:16
