[原创]当下市场的裂变痕迹

创意快枪手 · 发表于 2005-6-23 09:31

一、越来越多的人提到了CRM：
我已经不止一次听到业内人士以“CRM”代替“物业管理”来谈客户满意的问题。尽管我发现他们并不知道真正的“CRM”，但也是个进步，今天有人提，明天就有人做，后天就会做得更好。
二、报纸广告已经对销售帮助不大了：
有人已经试验，做PR活动的销售效果已经大过报纸广告。当然，PR永远不可能取代报纸广告。但我很想知道，那些粗暴以来电率和成交率衡量报纸广告的人，现在会怎么想？这也是件好事，至少会教育他们，报纸广告绝对不仅仅是追求当天来电量的促销工具；
三、渡过冬天，绝对不是价格的问题：
大众媒体和小众媒体第一次高度话题统一，都锁定在房价上。但是，浮躁的评论者，也包括业内人士，其关注点也锁定在房价的动荡上，这是非常不应该的。这反应出房地产行业的人士，虽然拿的都是高薪，但是离真正的专业还很远。
国家新政引发的房地产变革，绝对不仅仅是价格的问题，还包括产品品质、开发商责任、游戏规则的变化。由资金、土地的资源整合胜利，变成对消费者的整合胜利，是冬天破冰之旅的唯一方向。价格只是一方面，很快，到明年，消费者会要更多东西。
那就是游戏规则的变化。这是国家和购房者联合舰队，对开发商的胜利。变化虽然细微，但是当量到质的瞬间，应该是破天地的力量。估计会在明年出现。
四、降价行动将在今年三、四季度出现。我理解这种降价，有三种原因，一是开发商定价趋于合理，而不敢再漫天定价，目前市场上许多项目成本都很低；二是项目种类合理，一些开发商为了速度，会主动的瞄准中低收入者，而不是前期那样大家都往中高档产品钻；三是以往乱定价的项目，会主动降低价格，以冲尾盘。这三种情况，都会使市场价格降低，但都不会伤害开发商的利益，所以，开发商有执行的可能性，只不过需要一些带头人。
五、明年同期的大盘，必定会很受伤。明年才是成都真正的大盘年，魅力之城、卓锦城、蓝谷地、现代城、1811等等，300亩以上的会有十个以上，这些定位撞车的楼盘，1/3的重伤数量很正常。这些受伤的大盘出现，才会真正使成都楼市混乱。
六、土地成为开发商的最大负担：这将是游戏规则变化的转折点，许多业内人士，在今天还是认为土地为王。他们看不到过去城市飞速发展，是70年代生育高峰导致的，中国的城市都长胖了一倍。他们看不到城市的老板又规划出数倍的土地指标出来，可是我们马上要面临80年代的计划生育。这一次，开发商将被一向团结紧密的地方政府给玩了。
七、几个副中心有大量的土地会长草。成都每个方向都有副中心，只是提法比较艺术，城北是“北部新城”，城西是“高新西区”。他们的发展模式，绝对不是过去的双楠、紫金。我认为今天的“新城市运动”和过去的“郊区化运动”相比，其实就是要消费者以更高的价格在同样的地方，获得更低劣的产品，至少“郊区化”提得比较多那几年，消费者还可以在三环内买洋房。
八、大盘不再领舞市场，个性化将成为主流。过去的话语权一直被大盘占领，而未来，市场关注的焦点则是那些满足客户真正需求的房子。不论这个房子是城市中心的紧凑型公寓，还是龙泉的长者置业，或者青城山的别墅，或者魅力之城，大盘依然会存在，但是人们关注楼盘，不再是以体量角度了。
作者:吴昊

tuohuangzhe111 · 发表于 2005-7-1 13:11

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刘潮 · 发表于 2005-7-7 15:53

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讨饭上网 · 发表于 2005-7-7 22:41

几个副中心有大量的土地会长草?一天到完就用些吓人的标题里面全是烂稻草副中心长草了GCD的政权也不要了吧?

胡一刀 · 发表于 2005-7-8 11:40

把成都换成杭州，思路一样适用！CRM，呵呵，杭州还很少听人提，但有的开发商在做，做的程度如何，自己心中有数。CRM软件平台只是基础，首先是从上到下观念的转变，向消费者倾斜。报纸广告越来越多了，广告公司的压力越来越大了。才十几个电话，个位数来访，对得起动辄几十万的广告费吗？PR仅是做产品说明会吗？降价杭州已经出现了，新开盘以普遍低于原先预期价的一千至两千出售，在售楼盘压力加大，降也不行，不降也不行，难受程度心知肚明。杭州的大盘，估计闲林盘不急，闲林都是协议土地，成本低。滨江盘要急，滨江的协议土地消化得差不多了吧！某些市区板块高价地最急，二三十万的体量，消化不会轻松。土地拍卖价格要降了吧！已经高价吃进土地的，割肉走人吧，这样最安全。副中心，滨江，吃紧，会不会长草，等等看。个性化楼盘，才会使行业越来越好玩！[em01]

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