关于征求对小区议事规则修改稿的意见的通知

tom9988

没有太多想法，既然是征求意见稿，我建议补充几点，第一，对酬金制下的所有物业费收支及业主共有商铺收入支出进行每年进行审计报告，审计单位由业主代表大会委托由公开招标报名的几家审计事务所独立进行，没有独立审计报告靠数据说话，其他均是空的没有约束的，业委会每年年底必须配合进行一年一度的审计报告完成来向全体业主报告所有费用收支，第二、业主代表大会很好，但业主代表大会是个邦助全体业主把关的组织机构，既然是个组织就要有相应的几个负责人来牵头召集会议，而不应由业委会来召集业主代表大会，而应由业委会告诉业主代表大会的相关负责人来召集业主代表大会来审议业委会的费用支出，建立业主大会的类似人大常委会的负责人机构，这个负责人机构由业主代表大会的代表们按各个户型各推选一位代表组成负责人召集人，然后抽签三个负责人担任每年会议的负责人召集人，其他的代表担任助手邦助总负责召集人协助会议落实审计报告的完成落实。这样的话可以避免成为业主代表大会成为一个可以操控的橡皮图章。第三，建议对每年从商铺收入中提前预支五千元给业主代表大会总负责召集人用于业主代表大会的召集，用不完的话全给所有的业主代表们平均充值以资开会通信补助；到每年年底在顺利审计报告完成后给每位业委会委员每年5千元的会议通讯补助。谢谢！请反馈！

hzhzy

有二个版本的“国信嘉园小区议事规则”，以哪个为准？

tom9988

我觉得业主监督委员会已经成立了，对业委会的监督已经形成，唯一需要的是对监委会的监督职能制度要予以明确，并明确下一届监委会的委员的民主产生、民主选举。业主代表大会必要性是否存在应好好探讨下了，请建设局官员、社区领导、正反二方面的业主进行公开辩论，真理越辩越明，以免浪费时间精力与监委会的功能重叠。还有对业委会委员发放补贴要提前制定发放标准在全小区公示，以免被业主们事后质疑暗箱操作，对优秀的委员明确不少于一年一万的奖励表彰。我支持二十五幢业主对业委会委员的委员产生名额更具代表性的建议，以免弄来弄去工作重点没有普遍服务的情况。我代表业主对一直没有回应的对杜绝小区腐败最有效的审计报告制度重新郑重提出，对酬金制下的所有物业费收支及业主共有商铺收入支出进行每年进行审计报告，审计单位由社区、监委会或业主代表大会委托由公开招标报名的几家审计事务所独立进行，没有独立审计报告靠数据说话，其他均是空的没有约束的，业委会每年年底必须配合进行一年一度的审计报告完成来向全体业主报告所有费用收支。也许有人提出来为了节省税费而釆购的服务及物品没法提供发票，因此没办法审计，如发发票要加税，这完全不是回避审计或故意逃避的理由，这恰恰是为埋下巨大漏洞的伏笔，宁要规范也不要偷税漏税出现管理漏洞。希望业主们联合起来把这年度审计报告制度列入小区的议事规则制度中。

云溪春早

符合实际、务实的措施才是我们迫切需要的。更重要的是，希望通过制度的建设以及不断完善，有更多的业主投入到小区事务中。

pleasure606

tom9988 发表于 2014-10-31 07:56
我觉得业主监督委员会已经成立了，对业委会的监督已经形成，唯一需要的是对监委会的监督职能制度要予以明确 ...

你提出的问题就是一个实例。

业主大会与业委会之间存在着严重的缺陷，概念模糊：

1、对于物业的账务管理，业主大会有着法律赋予的监督权和审核权，业委会是执行机构，有义务有责任对业主大会负责。但真实的情况，业主大会只是一个“虚拟”的概念，因为它没有具体的行政班子、没有召集人和负责人，而真实的组织召集人就是业委会。监督者与被监督者，运动员与裁判员其实就是一个人。

2、现实中，业委会不组织召集业主大会，谁又有能力开起来？此前，数百户沿街业主愤怒反抗油烟侵害就是一个实证。那件事大家应当还记得：沿街业主代表晚上找到业委会要求有效的支持，结果业委会主任一声不哼扔下焦急的业主管自己溜了。你说，愤怒的业主除了把业委会砸了，还能干什么？大家强烈要求罢免不管事的业委会成员，有用吗？即便最后停止某委员的工作，不是也得业委会成员表决吗？这说明了一个问题，现实中，业委会其实就是业主大会的核心与灵魂，这与法律的规定是相悖的。

3、业主大会很难召开只有参与者才能体会到，你是第一届的参与者，我也算热心业主帮过一些忙，那么多人用力，没几个月也下不来，这点相信你有体会。现实一贯是批评者多，参与者少。为什么？因为做享受者是最舒服。而参与者又是极易被攻击与挨骂的角色，这公平吗？因此，业主代表大会的形式正是弥补了这一缺陷，不仅可以让“虚拟”的业主大会有具体的组织形式，更能使更多热心参考者有所作为。譬如账务审核，不要说一年一次，一个月一次都可以，由业主大会的常设机构业主代表大会负责实施、监审，这不是难事。也避免了业委会独家自己审自己的尴尬。

楼上那位仁兄说过，有了业主代表大会，要业委会干什么？好象是这个意思。我说：光有业委会，业主大会就只是一个摆设与道具了。客观上，正是如何。

清一色的水

pleasure606 发表于 2014-10-31 00:30
　
楼主：本人与小区数十位积极报名参加“业主代表大会“的业主对小区建立业主代表大会制度表示坚决的 ...

尊敬的版主:

    今见你对我提出关于 “业主代表大会有关意见不同看法”回了帖, 这说明大家都在关心着本小区的公共事务, 各抒己见,民主发表各自的看法和意见 这样能更好的真正调动小区业主对公共事务的参与热情，今天我们再次讨论一下。

   （一）、 《国信嘉园小区议事规则》是一部我们本小区治理的根本大法，在制定时必须依据国家省市的物业管理条例。在建立法制社会的道路上全社会必须依法办事，你在看法一中谈到的业主代表大会的合法合理性问题. 我认为:

1、2014年5月1日起施行的《浙江省物业管理条例》目录第二章:业主、业主大会和业主委员会。

     2014年5月1日起施行的《杭州市物业管理条例》目录第二章: 业主、业主大会和业主委员会

     省市的条例中并无业主代表大会这一称谓。这是省市人民代表大会常务委员会颁发的物业管理最具权威的法规。十多年来经最高权力机构多方征求意见先后多次修改后决策的法规。这之中并无业主代表大会制度，你所说的要在国信嘉园有关建立业主代表大会制的设想早年由某人提出过和网络及媒介早有这说法。但那只是个人和网络媒介的东西，能作为法律法规依据吗？显然不能。所以业主代表大会一说并无法律法规支持。

2、“理论产生于认识 ，认识产生于实践 ”这也对的 。实践是可以创先，但不能超越法律。省市的物业管理条例中也有业主代表这一说词，但与我们筹备小组草拟讨论稿中的业主代表有着实质上的区别，省市条例中业主代表职权是我们筹备小组起草《议事规则》中的第七条第二项的职权。这里阐述的很明确是联络员是个人代理行为性质， 与省市的法规相符合。但草拟的《议事规则》第三章中的业主代表作为一个制度是业主代表大会的一个机构了。并在业主大会闭会期间代表业主大会行使职责，转变为一个小区内的权力机构去行使业主大会的权利。 讨论《议事规则》第十五条业主大会的这五个职能都是业主大会的职能。 这样一来小区的33名业主代表剥夺了广大业主的权利，这就是原则性错误。全国各地小区比我们国信嘉园大的有的是，这么多年来，各地各小区都有实践，如这制度通过实践认识可行的话，物业管理专家、学者、人大代表和各级政府的物业管理部门早就会制定这一法规条款了。真因为业主代表大会这制度不能代表业主大会职权才没被国家省市的物业管理条例中认可。我不是要求删除业主代表，而是要删除业主代表大会这一机构和职权，因此我认为目前业主代表大会制度既不合法，也不合理。个人、网络和各种媒介的东西是不能作为法律法规依据的。

     3、从《业主代表大会制度》的必要性来看我们大家都知道，目前小区物业管理真是你所说的确实也很难搞。组织形式松散，办事困难，部分业主和业主委员会的意见不一致。真心关心社区事务的人少。这现象客观存在的。但能用主观因素成立业主代表大会制度解决这一些问题吗？也许会减少一些困难，可解决不了根本。多一个层次也许有这一制度会加剧矛盾的发生。业主和业主代表的矛盾，业主委员会和业主代表间的矛盾。在其他小区的物业管理网上已有存在这矛盾了。用一个制度去制造一些矛盾那还有什么必要去成立这个没有法律依据的业主代表大会机构。另外我有点不同意你说的“业主大会实际上是个‘虚拟’的字眼，并没有具体的组织框架”这一观点。业主大会是我们小区事务的最高权力机构，由广大业主组成，广大业主是小区的主人，重大问题都必须由业主大会决定，并不是虚构的字眼。应尊重业主大会，业主委员会只是执行具体理事的机构。
      只有在政府法律法规框架下，让小区业主真心参与业委会的选举。参与管理监督等各项公共事务之中来，让业主对小区的公共事务做主。选出公正有公信力，有参与热情，大公无私的业委会成员。才能创建我们国信嘉园安全.有序.整洁.舒适.文明的小区环境。
  （二）、在小区的日常自治管理中。确应按法定程序组成一个监督机构。业主，业主委员会，和聘用的物业管理公司的违章违法行为都要接受监督机构的监督，这也是能否民主治理好小区家园的重要环节。
    版主，我今天首次与你探讨一些个人看法。大家都是为小区的公共事务畅所欲言。提意见，提想法，提建议。我近来也依据国家省市的《物业管理条例》有关规定。结合我们小区的实际状况。参考了本市其它小区的经验。在本小区筹备委员会起草和修改的《国信嘉园小区议事规则》讨论稿基础上整理出一份不成熟的修改稿。供您参考也可供全体小区业主来讨论.修改完善。如有不足之处请指教为感。
      如有时间可以见面聊一下，大家都是同一心愿，把这个小区议事规则制定的合法合理又全面，并具有可操作性。
                                                                                  谢谢你的指教  。

国信龙

清一色的水 发表于 2014-10-31 16:37
尊敬的版主:    今见你对我提出关于 “业主代表大会有关意见不同看法”回了帖, 这说明大家都在关心着本小 ...

       只要出于好意，不掺私念，不同意见很正常！有水平、有见解、有勇气，支持你！

tom9988

支持！

pleasure606

清一色的水 发表于 2014-10-31 16:37
尊敬的版主:    今见你对我提出关于 “业主代表大会有关意见不同看法”回了帖, 这说明大家都在关心着本小 ...

谢谢你的回复，不用客气，态度上的彼此尊重，观点上的坦诚相见，皆是论坛友善交流的基础。         

      看法的不同是正常的。因为，看问题的角度不同，考虑问题的重心不同，感受、经历、经验也难以相同。但，万变不离其中，作为真诚关心小区建设的业主，我们的建议应当是建设性的，推动性的，删繁就简的，可操作的，切实有效的。其中，可操作性和切实有效性是重点。

       小区管理的规则必须在国家政府相关的法规框架下制订，毋庸置疑。“物权自治”的概念是我国近几年才出现的新生事物，远未到成熟完善的地步。因此，小区规则也不可能是形而上学的东西。在法规的指导下，结合小区实际，勤于实践总结，争取尽善尽美，而不是机械地照搬教条，这才是我们要做的事。譬如吃饭，法律并没有规定吃几碗才是合法的，个人完全有权自理，吃饱为度，不能傻到没有规定细节就不吃，那是要死人的。

       在此，争议的焦点是“业主代表大会”这个形式是否有必要？是否参与业主大会的几十名业主代表就“剥夺了广大业主的权利“。这是个可笑的问题，其实不用讨论。我们只要把思路上升一步就释然了。问同样一个问题：全国人大是否多此一举？参加人大的二千多名代表是否剥夺了全国广大人民的权利？在小区物业范畴内，由业主大会选举、推荐通过的业主代表如果没有代表性，那业委会情何以堪？也是非法的？也要政府组织部门来任命？

       之所以会产生建立”业主代表大会“这个思路？这一建议之所以一经提出就有许多业主主动报名参加？绝非是某人拍拍脑袋，吃饱了撑的。现实中，物业的自治管理的确已经出现了重大缺陷，出现了管道堵塞与瓶颈。不参与其中难知其难，局外人根本感受不到。举几个小例证明一下吧：

       1、在最近的业主维权过程中，法院驳回了一个案子，说小区议事规则在个案中无效，个案也要通过业主大会授权，逐一委托。
       2、小区的重大设施的提升改造，如监控系统、道闸系统等，单顶动辄几十万，必须经过业主大会授权。而业主大会即便召开也无法对各种方案进行讨论、论证。
       3、群众举报业委会成员有利用职权中饱私囊和其它侵占业主利益的行为，要求罢免。这问题只有拖到业主大会召开才能够解决。

       上面的例子这些年很多，在此不一一列举了。谈一些日常事物吧。希望懂法律的业主知道我在说什么？譬如去年某幢高层电梯电脑板损坏，导致电梯无法运行，该幢业主骂声连天。譬如历年多次增压水泵损坏，导致部分楼幢水管无水等等。物业中心电话被打爆，物业主任被骂的狗血喷头。这类的事情，大家都应该知道，维修费用只能由该幢楼或者该区域的业主从维修基金中支付，不足部分自行承担。要花不少钱，这不是物业公司能够解决的事。照道理，业委会也只能按章办理。而事实上，要申请使用已交给政府的维修基金是很困难的，至少不知道猴年马月才能办好。要业主们自己拿出钱来根本不可能。要召开业主大会决议也是不可能的事。为保障业主的正常生活，解业主之困，业委会只能以少数服从多数的办法，决定从小区物业收入中开支。也就是说从全体业主的收入中开支，拿全体业主的钱去解决部分业主的事，这是一件没有经过业主大会表决的事。这类的事，常常会发生，业委会承担了法律风险与个人风险。毕竟一旦出了事，情理代替不了法律。

         这样的事的确发生过，辛辛苦苦急业主之急，想业主所想的，牺牲个人精力全心全意为业主服务的业委会成员，他们得到了什么？有受益的业主表彰他们吗？有谁请他们吃过一餐饭，表示感激了？没有！有的只是个别蛇蝎心肝的人到处诬陷和举报，搞得良善之人心灰意懒，从此再不想趟这浑水。这样的状况再不改变，又有谁肯出头为业主服务？可以看一看，有几个业主愿意报名参加业委会的？在这里我要特别说明一下：论坛上，常常会有这样的字眼：请有能力的业主出来为大家办事。请你来参与。欢迎你抽出时间来与我们共同建设家园。有人为此大为不平，说：我不出来，不等于你们做就是对的？这的确都是些屁话，业委会纯粹公益，个人没有工资收入，凭什么就得人家来干？自愿与当然是一回事吗？此类的言论常常会联动导致小区管理陷入无休止的讨论与争议，结果啥事也办不成。譬如参与业委会的会议，过去最盛时常常一个星期开几次，熬夜熬到十一二点，什么结果都没有。

        业主代表大会的作用就是要解决这些问题，让业主关心的小区事物都尽快有个落实和说法，让认真负责的业委会成员少承担一些个人风险，让妄图以权谋利的个别业委会成员早些滚蛋。因为受众面小，业主代表大会讨论问题不必拘泥形式，可以通过业主代表大会的微信平台进行，方便快捷，做好记录，保存档案。业主代表大会的内容通过公示的方法广而告之，接受全体业主的监督。

        老兄：业主大会的确可以包罗万象，用表决的方式解决一切的问题。但面对瞬息万变的事物，如何使业主大会成为常态化的机构，能够在一二天就能够开的起来，这是今日商榷的重点。至少，我与我熟知的这些业主办不到，你有更实际的办法？一切的办法都只能是个办法，实践出真知，希望你我一起，真心协助业委会，共同支持他们，并责无旁贷、一如既往地帮助他们解决实际问题。我们期待新一届的业委会有所作为，让几年都解决不了问题迅速得到解决。为此，我们提出打造杭州最强安保小区的口号，希望在实施时业委会不再纠结，不再举棋不定，不再不了了之。

pleasure606

在此，特别向远在云南边境执行任务，但仍心系小区的“小区议事规则修改案”主笔王森同志致敬！向参与本次修改的业委会成员致敬！
我们看到了修改中的务实精神！有效与可操作性的规则正是小区建设需要的东西，我们希望看到小区管理的不断地科学创新。也希望看到小区面貌提升改造成功！

云溪春早

太阳版主的很多见地是通过多年参与小区日常事务所得到的务实之谈，感同身受。在此非常感谢25幢业主花费很多时间，认真修改《规则》，引经据典，理论水准非常高，并且踢了很多有益的建议。

pleasure606

云溪春早 发表于 2014-11-3 00:54
太阳版主的很多见地是通过多年参与小区日常事务所得到的务实之谈，感同身受。在此非常感谢25幢业主花费很多 ...

       空谈务国，下午的第三届业委会候选人讨论的小区停车问题就是一个实证。从下午一时到临近五时，天都黑下来了，几乎大多的时间在争论这个话题。
       凡事要做到尽善尽美，百人合一，除非是日本鬼子又打进来了。毕竟公然想当汉奸的恐怕没有。
       否则百人百见，永无一致。但小区停车的矛盾还是要解决，解决的办法一定是牺牲一部分人的利益来维护大多数人的利益。
       一定是会有人暴跳如雷，发誓要掘你家祖坟。
       你干不干吧？绝对没有哪一条现成的法律法规让你可以规范操作。不管你如何决定，要解决实际问题一定是“无原则”和“违法”的。
       因为，全世界根本就没有一部解决小区内停车难的强制性法规，连指导性的建议都没有。
       小区停车管理办法，当然是小区停车管理的根本大法，因为关系到百家千户，你不作为是不可以的。
       有谁能够象不倒翁，想出一个又符合法律，又能够四平八稳皆不得罪，还能够如神仙一般普渡众生的办法？
       事情永远是这样，你几乎要跪下来哀求大家帮助的时候，什么管用的办法你都不会看见，也无法期待。
       但是，一旦你决定：为了广大业主的利益承担个人风险时（因为你不能解决问题就不配待在业委会）一切的神仙、诸葛亮就出现了。那是一定的。
       风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。一想起这些，真为你们汗颜。
       今天下午，还是有诸多的感人之处。许多业主（之前我一个都不认识）坦诚公益之心，自愿为小区服务，无私奉献的精神着实令人感动。
       作为老业主与小区论坛版主，毫无疑问：舆论上一定为你们开绿灯，只要你们肯担当，敢负责，能为小区建设做实实在在的事情。
       红灯永远是为妄图侵占小区业主利益者开的。

云溪春早

pleasure606 发表于 2014-11-3 02:11
空谈务国，下午的第三届业委会候选人讨论的小区停车问题就是一个实证。从下午一时到临近五时，天都 ...

买了辆新车，每个人都想解决泊位，小区的管理者也想方设法尽量为车主解决车位，目标是一致的，但是缺口很大，这是一个老大难问题，政府都解决不了。相比老城区而言，滨江的车辆泊位还算宽裕的，小区外道路还是可以停很多车。昨晚约近12点，我去滨盛路走了一个来回，发现市政泊位有54个空着，以前在媒体看到市政泊位也可以包夜的，先到先停，不保证绝对拥有车位。《国信嘉园机动车停放和行驶管理办法》第三条规定先到先停、停满为止，和政府制定的市政泊位包夜规则同出一撤，说明从第一届业委会诞生《国信嘉园机动车停放和行驶管理办法》之初规定的“先到先停、停满为止”，符合惯例。在不能全盘解决所有泊位问题时，注定部分业主的利益（车开回家没处停）得不到保障，但“先到先停、停满为止”最大程度上体现了公平。

国信龙

pleasure606 发表于 2014-11-3 02:11
空谈务国，下午的第三届业委会候选人讨论的小区停车问题就是一个实证。从下午一时到临近五时，天都 ...

          “红灯永远是为忘图侵占小区业主利益者开的”说得好！侵占小区业主利益的人不能有他的市场，业委会的改选、监委会的组建，要把好入选条件关！占了便宜还卖乖，这是不可能的。

hzhzy

国信嘉园小区议事规则 写的很详细，看来是花了不少功夫，谢谢了。

只是觉得如太阳所说：“1、对于物业的账务管理，业主大会有着法律赋予的监督权和审核权，业委会是执行机构，有义务有责任对业主大会负责。但真实的情况，业主大会只是一个“虚拟”的概念，因为它没有具体的行政班子、没有召集人和负责人，而真实的组织召集人就是业委会。监督者与被监督者，运动员与裁判员其实就是一个人。”那么，既然有了业主代表大会，业主大会为何不由业主代表大会召集，而仍由业主委员会召集呢？

pleasure606

问的很好，这是一个制衡的关系
问题是：小区建立业主代表大会制度是总结教训后新提出的一个观点
也就是说这个组织尚在筹备中，必须通过业主大会通过才能发挥作用
没有经过业主大会的授权，这个组织目前还不存在。