本帖最后由 清一色的水 于 2014-10-31 16:44 编辑
国信嘉园小区议事规则 (修改稿）
第一章 总则 第一条 制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》。2013年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市物业管理条例》和相关法规、规章，制定本议事规则，并经 年 月 日业主大会讨论通过。
第二条 宗旨
本议事规则旨在维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第三条 业主大会、业主委员会的组成
本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》及浙江省、杭州市物业管理相关规定之条件。业主，按房屋等物业的所有权人确定；房屋竣工并已交付的但尚未取得房屋所有权证的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。单位业主，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。业主可以自行参加业主大会会议，也可以书面委托他人参加，书面委托书应载明委托事项和权限。
第四条 业主大会、业主委员会活动范围
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会应根据国家及杭州市有关规定接受当地街道、社区的指导监督，并接受当地物业管理行政主管部门业务指导。业主委员会应配合公安机关等部门，与社区、物业服务企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区开展其他各项工作。
第二章 业主大会议事规则
第五条 业主大会议事内容
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘、解聘物业服务企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作，改选业主委员会；
（五）审议决定业主委员会的工作权限和办公经费等活动经费；
（六）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（七）审议物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）讨论决定是否将物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，移交给相关专业单位；
（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；
第六条 业主大会召集主体
业主大会由业主委员会负责召集。首届业主大会由筹备小组负责召集。业主委员会换届、改选、增补召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区指导、监管下召集。
在下列情况下，业主大会会议由所在社区居民委员会负责召集
（一）业主委员会逾期不召集会议，经主管部门责令，仍不召集的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的。
第七条 业主大会会议形式
业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会（业主大会筹备小组）确定。
（一）集体讨论的形式；
1、由本小区全体业主参加业主大会；
2、可以幢、单元、楼层等为单位推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表应在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主本人签字意见，凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实转交。
（二）书面征求意见的形式；
采用书面征求意见召开业主大会的，可以由业主委员会或社区筹备组派人逐户送达、并回收意见表，统一放入社区或业委会设置的票箱中，也可以向本小区的业主邮寄，限在规定的时间内将征求意见表送到社区或业委会设置的票箱中，在社区、业委会或公证处的见证下，在确定的时间开箱统计汇总。
（三）书面征求意见与电话方式相结合。
书面征求意见与电话方式相结合方式议事的，可以对住在本小区范围内的业主发放书面征求意见表，对不便于发放或住在小区以外的业主，可以通过打电话的方式征求业主意见。
第八条（业主大会表决形式）
业主大会采用以下三种种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备小组）统计汇总，公布表决结果。
（二） 送达、回收意见：由业主委员会（业主大会筹备小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备小组）统计汇总，公布表决结果。
通过邮寄及其他方式送达的征求表决意见单，业主应在规定的时间内向业主委员会或业主大会筹备小组反馈；
（三） 电话征询意见时必须有3人参加，共同监督，并作好记录。
以上三种方式均在社区、业主委员会或公证处的监督、指导下进行。
第九条 业主大会会议条件
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
（一）定期会议：业主大会每年上半年、下半年各召开一次。
（二）有下列情况，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
1、物业管理区域内有20%的业主提议；
2、业主委员会缺少人数超过2人（含2人）以上的；
3、发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的。
4、小区内存在其他需要业主大会决定的重要事项的。
第十条 召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（业主大会筹备小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备小组）将本次业主大会召开的相关要求以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见
1、采用集体讨论形式召开业主大会的，会议召开前三日将召开的时间、内容、地点、方式等内容在小区内主要出入口及单元门口进行公示；
2、采用书面征求意见形式的，业主委员会（业主大会筹备小组）应在公告后10天内向全体业主逐户派发征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内全体业主意见。
（四）回收统计意见
业主委员会（业主大会筹备小组）回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）选票的有效性
书面征求意见的选票必须有业主本人的签字，电话征求的意见须有3人以上的社区工作人员和临时业委会委员或业主代表证明才有效，复印或传真票无效，若实际票数多于总票数，则应在表决意见占多数票的一方中减去，投票结果继续有效。在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视作同意多数人意见，其投票权数计入已表决的多数票数。
（六）投票的秩序
采用集体讨论方式召开业主大会：
1、根据签到情况依次投票；
2、票箱看护工作人员在业主投票前应先察看是否有业主本人的签名；
3、将票投入票箱，回到席前等待开箱验票、统计汇总；
4、公布结果；
5、业主委员会（业主大会筹备小组）把结果于次日在小区内进行公告；
采用书面征求意见方式召开业主大会的，参照第七条第二款规定。
（七）通报大会议事决定
业主委员会（业主大会筹备小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。正常情况下，对不住在本小区的业主，不再另行电话通知，特殊情况除外。
业主委员会（业主大会筹备小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告，在10天的时间里对有异议的， 以书面形式向业主委员会（业主大会筹备小组）提出，或放到规定的反馈箱中，由业主委员会（业主大会筹备小组）统一整理。
第十一条 提议再次召开业主大会会议的限制
业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第十二条 业主大会投票权数
业主在业主大会会议上的投票权数，按每本房屋产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
第十三条 业主及业主委员会委员的代理
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过6票。并应查验委托书的真实性。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列约定：
1、书面委托；
2、受托人应是业主委员会委员，委托书应有委托人的签名；若以电话及其他方式委托时，应有3人以上证明才有效；
第三章 业主委员会议事规则
第十四条 业主委员会组成和任期
根据实际情况，本物业设业主委员会7人，考虑本小区住宅类型、户型多样特点。为了本小区业主委员会具有广泛的代表性，业主委员会委员高层区选举委员2人；多层区选举委员2人；别墅区选举委员2人；花园洋房区选举1人，分区域从各候选人中选举产生。业主委员会的任期为3年；业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会报告街道办事处和社区，同时开展换届选举工作。
在工作中如遇委员因特殊情况不能履行委员职责而产生缺额时，按照落选的候选人得票的顺序，经业主委员会提议，业主大会通过，递补为业委会委员。在无候选人递补的情况下，业主大会可以选举业委会临时委员及时进行递补，并在6个月内召开业主大会进行增补委员的选举工作。业委会临时委员在任职期内行使与业委会成员相同的权利，承担与业委会成员相同的义务。
第十五条 业主委员会议事内容
（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定；
（二）拟订选聘物业服务企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（三）拟订《国信嘉园小区议事规则》和《国信嘉园小区管理规约》修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定；
（六）拟订国信嘉园财务管理制度报业主大会决定。财务支出5000元以上应向业主张贴公示并接受业主监督，支出一万元以上（含一万元）开支的费用应预先征得2/3业-主通过；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同，指导和监督物业服务企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。
（八）监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用；
（九）协调业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十）为维护业主权益，聘请律师进行诉讼；
（十一）为更好地履行职责，根据需要也可聘请专职人员负责受理业主投诉和监督物业公司。
（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
（十三）其它需要业主委员会决定的事项。
第十六条 业主委员会会议
业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，委员一人一票，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串联业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
（一）业主委员会会议应当按下列规则召开：
1、会议由主任或其委托的副主任负责召集；
2、会议通知及有关资料提前3天送达每位委员；
3、委员因故不能参加会议的，提前1天向业主委员会召集人说明；
4、会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；
5、做好会议书面记录，并由与会人员签字；
6、业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
（二）下列情况应召开业主委员会会议：
1、主任、副主任召集会议的；
2、经三分之一以上委员提议的；
3、经主管部门建议召开的。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区居民委员会派员列席会议。
第十七条 业主委员会委员任职条件
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、临时业主公约，模范履行业主务，按时交纳物业费，维护公共利益，不占用或私自改建、违建公共设施、场地；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）必须是本物业管理区域内的常住户。
第十八条 业主委员会的权利和义务
（一）业主委员会应当自选举产生之日起30天内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
（二）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（三）业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
（四）在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
（五）住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区、居民委员会。
（六）业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主权益的需要，经业主大会授权，可以以自己的名义依法提起诉讼。
（七）物业区域内，有下列损害业主公共权益的行为，业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，经业主大会授权，业委会可以以自己的名义依法提起诉讼：
1、任意弃置垃圾、排放油烟、污水等污染物或者产生噪声；
2、违反规定饲养动物；
3、违章搭建、侵占共有通道、场地、绿地；
4、无正当理由，拒付物业费的；
5、其它违反业主规约、侵害业主公共权益的行为；
第十九条 业主委员会委员的资格终止
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1、 依据建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；
2、 因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
3、 因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4、 有犯罪行为的；
5 、长期拖欠和不交纳物业费的； 6、私自占用公共设施、设备、场地，违法改变公共场地使用性质的； 7、出卖或恶意泄漏业主个人信息的；
8、 以书面形式向业主大会提出辞呈的；
9、 拒不履行业主及委员义务的；
10、 无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
11、 被业主大会罢免的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会；
第二十条 档案资料管理
业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会应建立下列档案资料：
（一） 各类会议记录、纪要；
（二） 业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；
（三） 各届业主委员会备案登记的材料；
（四） 业主、使用人名册；
（五） 订立的物业服务合同；
（六） 其他有关材料。
第二十一条 业主委员会活动经费
业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊。本物业采用以下第 二 种方式：
（一）由业主委员会负责向业主收取，或委托物业服务企业在收取物业服务费时收取。
（二）在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中支出。
业主委员会活动费用于下列开支：
1、业主大会、业主委员会会议开支；
2、必要的日常办公等费用；
3、聘请律师或其他专业人员的费用。
4、其它用于小区公共事务的费用。
活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公示，接受业主的监督。
第二十二条 印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第四章 其他事项
第二十三条 监督机制 （一） 为了规范本区域内的物业管理行为，维护业主的合法权益，由业主大会通过特聘监督员 （二） 监督成员三至五人，其中一名由社区指派社区工作人员兼任，其余成员由业主大会在业主大会会议选举业委会成员时同时选举产生。监督员不得担任业委会委员，监督员监督行为对业主大会负责。同时在社区和业主委员会指导下进行工作。 （三） 监督员对小区重大建设改造项目实施全过程监督。督查物业公司服务质量，主持小区财务开支审查及内部审计，并对业委会委员和物业工作人员的违规违纪情况进行监督调查和公布。 （四） 监督成员可列席参加业主委员会会议，但无表决权。 (五） 选举产生的监督员任职的条件应与业主委员会委员条件相同。
第二十四条 业主大会和业主委员会议事规则的生效
本议事规则的修订经 年 月 日 第 次 业主大会通过生效。
本议事规则未尽事项由业主委员会补充、提交，报业主大会通过。
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