产权式酒店、商铺法律问题分析

张彦周律师 · 发表于 2005-7-9 18:32

产权式酒店起源于国外，上世纪90年代中期在我国开始陆续出现。所谓产权式酒店，是指开发商（或者整个酒店的现有产权人）将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还可以取得一定期限的免费入住权。一般而言，业主只需投入为数不多的首期付款，然后用客房经营收入的分红来进行分期付款，无需投入后续资金，一定期限后取得房屋的所有权。产权式酒店是一种新兴的经营模式，也是一种新型的融资方式，开发商希望通过出售客房产权及时回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险；投资者希望以较小的投资获取中长期的、相对稳定的收益。
产权式酒店作为一种舶来品，在西方国家的成熟发展离不开以下条件：一是中产阶级的成熟壮大，能够拥有庞大的潜在客户群；二是产权式酒店所在地具有足够的旅游资源；三是分时度假配套制度的完善。我国的产权式酒店是在上述条件先天不足的基础上发展起来的，这使得投资产权式酒店面临诸多的法律问题：
1、法律地位不明确
虽然最近两三年产权式酒店发展较快，国内市场正在逐步形成，各地以产权式酒店名义纷纷新上项目，但由于缺少专门的法律、法规进行调整和具体规范，其法律地位以及产权式酒店客房所有者与酒店经营者之间的法律关系仍不确定，也无具体政策可依。各地房屋权属登记管理部门对此态度不尽一致，基本处于探索阶段。有一个特别值得注意的现象是，有些地方出台相应的规范性文件明确禁止宾馆、旅馆的分割出售，这使得投资产权式酒店有相当的法律风险。
2、固定投资回报承诺可能无法兑现
购房者的投资回报率取决于客房的入住率，而入住率是直接与城市旅游市场的发达程度、旅游季节的变化、市场同质竞争程度的大环境和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等等小环境直接相关，换言之，产权式酒店的投资回报率的高低并不是开发商或原酒店所有权人能完全预见和控制的，开发商和购房者在合同中约定的每年固定回报可能因上述因素变化而导致实际难以履行。未来几年，一部分产权式酒店相继进入回报期，可以预见关于产权式酒店回报的纠纷将越来越多。
3、投资者难以取得《房屋所有权证》
酒店应为具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐、健身、商务等配套服务设施，因此，从功能上说，产权式酒店客房并不具备住宅或酒店的独立使用功能。产权式酒店的共用部位所有权归属也很难明确，客房出售后酒店上述服务配套设施的所有权归属是为购房者共有，还是单独为开发商或原酒店所有人所有并不清楚。此外，购房者与酒店经营者客房之间的法律关系因合同约定不同，性质各有差异，既可能为租赁法律关系，也可能为委托代理法律关系，还可能为信托法律关系，不能一概而论。酒店客房分割销售后，还可能会导致一系列后遗症，比如今后的抵押、查封问题；消防安全的问题；物业管理的问题；酒店的分割可能导致的所有权、经营权、相邻关系的处理问题；可能对酒店用房的整体规划、设计及使用功能产生的负面影响等等。上述这些不确定的、多样性的法律因素的客观存在，不但对产权式酒店的日常经营影响甚大，也给政府颁发权属证书带来了法律困难，所以并不奇怪各地政府对产权式酒店的客房办理《房屋所有权证》持谨慎态度。
根据宁波市房地产产权产籍监理处2003年8月上旬赴海南三亚市，2004年10月赴上海、浙江临安市等地调研了解的结果，三亚市是以商品房买卖形式受理酒店客房分割出售申请并颁发所有权证；截至2004年10月，上海市静安区房地产交易中心仅仅受理过“美丽园大酒店”客房分割申请并以存量房出售的方式进行确权和发证；临安市也仅受理过“钱王大酒店”附楼的分割出售申请并予以确权发证。总体上看，各地政府基本仅以个案的方式办理产权式酒店客房的《房屋所有权证》，虽然各地以产权式酒店为卖点的项目很多，但是购房者能够真正取得《房屋所有权证》则少之又少。
购房者难以取得《房屋所有权证》将有什么样的后果呢?一般而言，投资者与酒店有两种性质完全不同的法律关系：一是与酒店原所有权人之间的客房买卖关系；二是与酒店客房经营者之间的法律关系。后者由于不涉及物权的设立或转移，因此通过现有的《合同法》完全可以调整。前者涉及到客房所有权转移的物权行为以及酒店与投资者之间就客房转让的价格、数量、违约责任等等达成一致的债权行为。理论界关于物权行为与债权行为相互间的关系的主流意见是两者可以相互分离，彼此独立存在，物权行为不因债权行为无效而无效（《物权法》草案亦采用此观点）。1999年最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条第一次明确规定债权行为和物权行为可以相互分离、独立。由于房屋等不动产所有权的转移必须登记，不登记不发生物权转移的法律效力，也就是说，如果购房者不能到房屋权属登记部门进行登记并取得《房屋所有权证》的话，购房者并不能真正从法律上取得酒店客房的所有权，其与酒店原所有者的法律关系只能通过《合同法》来调整。由于物权效力优先于债权效力，法律对投资者与酒店之间这种“买卖客房”的债权行为的保护力度远没有对购房者与开发商之间经登记而生效的物权行为的保护力度大。换言之，在“一房二卖”的情形下（开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后，由于政策的限制，投资者不能取得《房屋所有权》，开发商仍是客房法律上的所有权人，所以开发商还可以将酒店所有权整体出售给其他人，其他人取得《房屋所有权证》并无任何法律障碍。），只有经登记的一方才能取得房屋所有权，而不论谁先买谁后买。这对不能取得产权式酒店《房屋所有权证》的投资者而言，将是潜在的巨大危险。
4、投资者转移风险的能力较弱
开发商与购房者签订的关于回报的合同总是有一定期限的，比如5年或10年，合同履行完毕后，如果开发商不继续签订合同，一个酒店的数百位独立的客房所有权人统一起来自己经营或者交给其他酒店管理公司经营的成本也是十分高昂的。一旦产权式酒店经营失败，如果购房者没有取得房屋所有权证，就不能将客房所有权转让给其他人，只能将自己在合同中享有的相关债权转让给他人，由于债权和物权相比的天生劣势，所以投资者转移风险的渠道不畅；即使投资者取得了房屋所有权证，由于客房本身的属性———不适宜以居家为目的的长期居住，同样也不适宜办公、商业等为目的的长期使用，这就决定了投资价值的大幅缩水，再继续转让客房所有权的价格将下降。此外，按《物权法》草案的规定，建筑物区分所有权人转让其专用部分所有权的，其对共有部分享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让，这无疑增加了产权式酒店客房所有权再次转让的难度。
5、委托者虚位法律问题
产权式酒店的产权分散，所有权人为数众多且彼此独立，一起联合起来对酒店的日常经营进行监督要不因监督成本过高显得不经济；要不因信息不对称难以真正将监督落到实处；要不因投资者天生具有的投机心理并不十分关注酒店本身的日常经营而不主动去实施监督。所以说，所有权人对酒店的经营者的监督是十分有限的，从而产生委托者虚位的问题（即经济学意义上的“委托代理成本”问题），一方面酒店经营者可能侵害所有者的利益；另一方面大的投资者（拥有酒店客房数量比较多的所有者）可能会侵害中小投资者的利益。
6、具有规避房地产开发企业资质管理制度的可能性
据资料统计，产权式酒店的销售价格是相同地段商品房销售价格的1.5倍到2倍（甚至更高），所以开发商有做产权式酒店的内在动力。开发商将客房出售给投资者后，由于在出售酒店客房所有权的过程中已经收回或基本收回成本，所以可以选择自己退出而将酒店委托给另外成立的经营管理公司经营，也可以选择自己继续经营酒店，一旦酒店经营不善，开发商或酒店管理公司都可以选择再退出，其结果只能是开发商成功地把房子卖了，自己收回投资，取得利润，购房者却只能“独守空房”，投资回报无法实现。按照建设部第77号令的规定，我国实行房地产开发企业资质管理，房地产开发企业有四级资质，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。如果允许大规模的开展产权式酒店模式的推广———酒店并不具备房地产开发企业的合法资质，无论将客房作为商品房分割出售还是作为存量房分割出售———都可能涉及酒店企业变相进行房地产开发经营的问题，极易规避我国实行的房地产开发企业资质管理制度。
与产权式酒店类似的还有产权式商铺、产权式摊位、产权式商场等等，这些都和产权式酒店面临着同样的问题，投资者在投资前应三思而行，政府主管部门还需继续加强管理。就房屋权属登记管理部门而言，在相关法律法规出台前，应该谨慎办理产权式酒店客房所有权证，这既是对投资者负责，也是对房地产市场的健康发展负责。

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