[原创]房地产本真时代的定价策略及小窍门（沟通交流）

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-9 19:09

山雨欲来风满楼，终观各历史阶段，酉年地产风暴，才堪称风暴与里程碑，同样的政策，不一样的初衷，不一样的场境，引发市场不一样的反馈，必将导致房地产操作的革命性改变。从粗放的有房就有市的市场，到未来的居者时代到来，有一些因素，不得不退出历史舞台，有一些因素，不得不被从消费者内心深处重返舞台。锱铢必较，只有在一个严谨或称严厉的市场，只有在一个精细的市场，一些被忽略的本真，才可以得到历史的对待，还原他自身的价值。而一些无谓的或存自慰型的因素，也将风轻云淡，九霄云外！
想跟大家沟通的就是在本真时代，居者时代，定价策略重要性的重现，特别是定价因素抉择后的历史存留，以及工作过程中的一个小小心得。定价本身，是否也会成为一种绝对竞争力呢？价格系统，是否构成开发商向市场提供的产品套餐？在未来，价格系统在套餐中所占的比例，是不是还是像如今一样随意，无足轻重呢？

[此贴子已经被作者于2005-7-9 19:22:32编辑过]

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-9 19:25

以下探讨，仅以连排别墅为例。涉及因素的重要性，其中的某些规律，不代表公寓项目或特殊利好项目也以此为准。所要说的，仅仅只是不同的项目，在现在的时代中，都应该尝试去摆脱一些常规定价中的不重要因素，对各影响要素进行重新排次，重新定位，对因素决定的规律，进行重新探索。

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-9 19:41

不得不说的从前故事以前接触定价并不多，我只是说其中我接触过的一种模式。排屋别墅无异于景观系数、道路系数、中间套边套系数，精细者来个水景系数，花景系数的，敬业者来个面积系数；高层无异于区位系数，楼层系数，边套中间套系数，但说白了，谁也不知道为什么就这系数了呢。所以，如果很多是，紧紧围绕老板的均价指示，坚决不出圈，圈内随意跑 在这里，不是说以前的定价怎么样，只是我们按现在的市场潜规则，再来看看这些系数的实际效应。首先一点，清晰的看到，这样的价格指导，最关键的指向就是单价了。那么，关于单价又是什么？两大类人群，谁更看到单价？单价意味着，每付出一个单位现钞，可以赢得多少利润，这就是典型的投资者指向。你可以量入为出的，为每一个单位增值。而住户呢，我倒还真没有听说，谁跟我说，我比你多住一个平方或者两个平方，也没听谁说，我去买个平方房子住住。而所谓的景观因素呢，是做什么用的？（绝对景观优势除外），真得就能在定价中呼风唤雨吗？从产品定位来看，我觉得一个园区如果出现景观影响价值的情况，那至少是不均衡的，不均衡意味着什么？一千万代价的人，要跟一百万代价的人同住，不说身份差别，光听听人家花一百万，你花一千万，心里估计乐歪的人还是少的……而至于细到水景、花景的，估计只有广告人做的事了，因为他们需要以印象改变世界，而不是实感改变世界，为了邻居离那滴水近一些，花个十万二十万或更多，去跟邻居换房的，应该还是不多的！再说了，卖房的不如买房的，期房如何，效果图真可信吗，别以为人家买房是傻子，人家只是在无足轻重的时候，不买买不到的时候，懒得跟你提罢了，茶壶煮饺子，他们比谁心里都清楚！

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-9 19:46

没人看？我先休息！

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-11 12:06

这里人很没意思,我回自己的地方玩了,这里只会玩弄一些玄虚的,无标准,可有可无的理论,不好玩!

天气这么热 · 发表于 2005-7-11 13:23

我看了

胡一刀 · 发表于 2005-7-12 22:01

<DIV class=quote>以下是引用摸摸鱼就散在2005-7-11 12:06:15的发言：
这里人很没意思,我回自己的地方玩了,这里只会玩弄一些玄虚的,无标准,可有可无的理论,不好玩!</DIV>
哈哈，我来陪你玩，想听听你的排屋定价思路。

胡一刀 · 发表于 2005-7-12 22:07

新政以下最重要的是什么？是定价！看看现在的市场就知道了。如果天元2005不是4200均价，如果梦琴湾不是3880起价，如果赞成林风不是9000均价，如果佳境天成不是5280起价，呵呵！当然这只是些幌子，核心的还是定价系统。你提的这些思路，也只是代表某一种思路。比如景观系数，不同楼盘的系数肯定是不一样的，比如桃花源里的桃花岛，那卖个两至三倍的价格也是合理的。排屋的景观系数照理是在公寓与别墅之间。当然考虑户型以及总价因素往往是按系数排过之后再来平衡的。所以偶觉得定价系统也没有真理啦、标准啦，不过系统一点会离真理近一些。

冬眠中醒来 · 发表于 2005-7-13 10:10

晕
胡一刀

[此贴子已经被作者于2005-7-13 10:11:45编辑过]

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 10:12

现在啊系数顶屁什么景观啊水系啊都是给做广告的人用用的特别是排屋别墅生活需要的景观都没有谁鸟你啊既然有了那就不是重要的评判标准了以前是投资者市场关键是给投资者转手提供充分的高价理由现在不是了要自住了那到底付多少MN就是最重要的了所以总价本身才成了举足轻重的系数

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 10:19

当然,还是那句话,老规矩也没什么不对,也可以存在,只是说另一种思路,大家沟通! 不说话,既然胡刀捧场,说实的!(单期产品,不包括整盘系统及提价空间,走势规划)第一点,还是掌握意图,这是刚性的,跑不掉的,无论是老板利润预期,老板直接下销售额还是意向均价,这都是不可以违背的. 所需要掌握的数据关键点有这几个:第一,销售总额;第二,总套数;第三,套均总价;第四,意向均价;第五,意向均价下套面积均衡节点.第二点,确定上下线,划定主流产品最高价和最低价.(特殊产品在价格计划中,但不在上下线中),相比较确定均价,系数来说,总价胜过单价,同时,也利于市场掌握.因为我们知道,市场调查,对均价永远是模糊的,甚至从差别楼盘中得来的数据,有时候一无参考之处.

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 10:31

第三点,进行产品梳理与分类.对可销售户型进行总体分类. 首先,划出特殊产品类,包括超低价类(超小面积或超逊品质等)或超高总价类(比如大面积,明显超级景观拥有户等). 基本分类三种,低\中\高. 细分类,可分别为低1\低2\低3,中1\中2\中3,高1\高2\高3,一般来说,九小类是分不满的. 分类的标准,排除杂念,单纯以面积为标准. 大类差看情况定.(套套相差一平方,一套连一套的产品不知道有没有,好像就不适用了哦)

tuohuangzhe111 · 发表于 2005-7-13 13:55

楼主继续，。。。期待中。[em01]

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 14:04

我在等胡刀!

胡一刀 · 发表于 2005-7-13 15:55

哈，等我干啥，我不太会玩这个的。套均总价？这个有点意思，是整个小区里的每套的均价？有意义吗？除非是户型差异不大。第五,意向均价下套面积均衡节点.这个是什么东东？这个节点是个数据还是什么？相比较确定均价,系数来说,总价胜过单价。这个又是什么？基本分类三种,低\中\高. 细分类,可分别为低1\低2\低3,中1\中2\中3,高1\高2\高3,一般来说,九小类是分不满的. 分类的标准,排除杂念,单纯以面积为标准. 分倒是越细越好的，但是真的是单纯以面积为标准分的吗？隔行如隔山啊，偶看不懂啊！能不能举个实例，列成公式，下次偶们套套就算了。[em01][em01][em01]

胡一刀 · 发表于 2005-7-13 15:56

<DIV class=quote>以下是引用冬眠中醒来在2005-7-13 10:10:08的发言：

晕
胡一刀
</DIV>

晕什么，没见过胡一刀啊？

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 16:01

来了,继续,先回答一刀问题! 第一,是每套均价,如果园区所以户型同类较大,倒不值得计算套均总价了.套均总的意图,不在总价,而在测算节点面积,这是一个基本面积参数.第二,节点.节点就是套均总价与均价(老板指示)下的零外力套面积.第三,总价胜过单价,是从居住支付来看的.投资者要看到的是每平方涨了多少,住户看到的是我为了多这两平方,十平方,多付了多少.第四,单纯以面积不行,这就是要分类的原因,面积测大框架,小框架内调整,可小比重考虑其它系数.

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 16:03

继续第四点第四点,测算三大类总均价.首先取得数据,各类类中平均面积,平均面积/节点面积得出比例,此比例乘以套均总价,即为大类套均总价.

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 16:07

第五点:小类均价分摊,基础是大框架总均价测算.低1类及高3类,还应注意,最低最高线控制.因此,低与高大类中,测算相对来说,有双重标准可循,首先控制低1类,高3类,其它两类,在类均总价中调节,具体调节,相信算到这一步,自然有数了.中类测算,以均总价为参照.(小类测算的关键,在于分类明晰,特别是中间套\边套的分类,不能因面积接近而搞混了)

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 16:12

第六点,制定明细表.在分类明晰,小类测算明确的基础上,单套价格,应该完全忽视面积差别,因为没有人会在意多一平方或少一方,而去白白地多付两三万块钱,除非,他依赖于面积去增加财富,就是投资.这里要考虑的因素,是套均总价的拉平,使之不在类均总价外游离太多. 具体相差多少,因为总价相差不会太大,只要根据你对房子好差的评价,来个小小的错落就OK啦,当然,你偷个懒,也可以实现多套总价的相同. 多套总价相同,对居住购房会产生什么样的影响呢?就是你在同等支付能力的条件下,具有更多元化的选择余地,而不同喜好的个性者,也能找到更多自己喜好的,不需另付代价.(前提是,类均总价测算下,不影响你老板的喜好和收款能力).

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