[原创]对“投资行为”，打击不如引导

创意快枪手 · 发表于 2005-7-13 11:15

投资行为一度成为房价虚高的罪魁祸首之一。那些无处放置的社会闲钱，和势单力薄的购房者抢房子，是房价虚高的推波助澜者。所以，它为购房者所深恶痛绝，也成为新政首先打击的对象。
但存在的就是合理的，根据“低洼效应”，目前银行利率低下、股市风险高涨，你不可能让那些大把闲钱的主人，将一扎扎的现金放在家里，没事数着玩吧。所以，他们只得将钱投进房子，虽然新政对他们的几近无情。但两害相遇权其轻，和股市的风险比起来，房地产投资依然是风险最低、收益最高的方式。如果不加以有效引导，很可能让新政的成效，大打折扣。
抛开哄抬房价这一宗罪来看，投资行为和居住需求一样，本来就是一种合理的社会需求。房子既然可以成为居住的满足品，理所当然的也可以成为投资产品。如果投资有罪的话，这个社会就不能有“理财”一说，国家也不能发行债券。
在笔者看来，“投资”也是一种正常的社会需求，它属于理财范畴，利用商品自身价值，以货币为投入方式，来获取利益。只是在过去，我们引导得不当。
引导不当的原因是，房产界同时存在居住需求和投资需求，但我们只有一种“产品”，那就是“住宅”，投资者找不到可以满足的产品，只好和普通购房者抢“住宅”。投资者为了获得胜利，很自然的会采用“奇货可寄”的经营战略，哄抬房价，将居住者挤出购房部，改变房子的居住价值，将居住者变成牟利的对象。投资需求，也从理财范畴，变成资本博弈范畴，除了赚居住者的钱外，甚至还赚银行的钱。造成居住者的哀声怨道，银行的死帐坏帐。
引导投资需求的最好办法，就是划分出明确“非投资性产品”和“投资产品”。所谓“非投资性产品”，指使用者有能力承担物业的费用，比如住宅，如果这些产品，中间在加一个投资者，就会抬高使用者的成本，导致民怨。而在房地产领域，并非所有的产品都是使用者自己能够承担成本的，比如是那些总价很高的写字间和商业物业，由于产权成本非常高，使用者自己也乐意有人能够分担物业成本，以租金或者其他方式，将使用成本化整为零。
虽然当下的房地产操作，也有相类似的产品情况，比如商铺的投资。但商铺、写字楼的投资营销，仅停留在一种粗浅的萌芽状态，并没有按照投资者的需求来考虑诸如产品划分、付款方式，还没有实现模式的成熟。
成熟的投资性产品，必须满足以下三个条件：
1、是使用者难以承担产权成本的。譬如商铺、写字间；使用者需要一个产权人来分担使用成本；
2、有稳定合理的回报，值得投资，能满足投资者的盈利期望；
3、满足投资者的需求。包括付款方式、产品形态面积等、后期服务等；以往的这一类产品，对使用者考虑过多，忽略掉了投资者的需求。存在诸如面积过大，总价过高等诸多问题，将投资者排出在门外；更加忽略了投资者需要的口岸价值维护、招商等后续服务。大多数开发商，以买“非投资性产品”的态度来销售“投资性产品”，做一锤子买卖，致使投资者觉得后续无保证，风险过高，只得去与普通购房者抢住宅市场。
引导投资行为，必须考虑以下四个问题：
1、 必须有成熟的投资产品。让投资者买得起、有稳定的回报、回收方式简便可行；投资者和购房者一样，都希望产品提供者为他们“量体裁衣”。
2、 有相应的政策支持，如政策支持、信贷政策、投资资金集约化政策支持。
3、 将投资者集约化。投资者的财力和使用者的面积需求存在矛盾，实践证明，一个商铺几个老板的情况，只会增加麻烦。必须考虑类似基金、投资管理公司等形式，出现一个集约平台。
4、 新政的态度要明朗化，以“资本博弈”来哄抬房价的行为必须受打击，但“理财”目的投资行为应当得到支持。
投资需求从良性的“理财行为”蜕变成恶性的“资本博弈”，破坏房市正常秩序。根本的原因，还是因为房地产缺乏明确的投资性产品，以及相应的金融、法规政策等支持。另外，就目前新政政策的打击力度，很难从根本去治理它，无论政策多么残酷，他们还是会觉得钱用来买房子，比自己做生意风险小，比将钱放银行获利大，比玩股票更有信心。
需求永远不可能被压制住，对于“投资”，打击不如引导。否则新政难免功亏一篑。
 
（作者：吴昊，实效顾问【成都】执行董事，首席顾问）

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 11:22

成都焦点房网关系不错啊,有好多啊,不过我还是喜欢你获奖报广上的想法和文案! 焦点网的十七篇文章,差不多!

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