我对杭州当前楼市的看法，欢迎探论

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-13 14:46

目前楼市的问题及未来走势
 
l 楼市问题的产生
l 大的振荡和崩盘的不可能性
l 楼市恢复的必然性
l 楼市的最终走向
 
楼市问题的产生
楼市问题：过高的价格
 
Ø 国家对房地产的立场、控制具有倾向性。因房产商向国家贡献税赋，而税赋和GDP为政绩考核项目，所以地方政府对房产商给予支持和优惠，而很少考虑普通百姓的处境。
Ø 国家对土地资源的垄断和销售，为取得最大利润，抬高地价，增加了房产成本，房产价格在政府的暗地怂恿方式下，自然抬高。
Ø 短期内房子需求过大，供不应求，价格自然上涨。中国第一次人口高峰期已届壮年，上有老、下有小，正需要大量的居住空间。
Ø 人们对房产产品的期望过于热切，抢购现象造成了价格上扬。
Ø 广告、媒体等对市场的推波助澜作用。广告媒体都在厂商报酬下，进行对厂商的销售和利润有利的方向进行宣传。
Ø 人口流动和户籍改革的实行，使农民入城和外地人在城市购房放宽了条件。
Ø 城市传统工业的衰退，使得大批工人下岗。其生活来源，由工资转为投资。部分人员将下岗补贴和个人积蓄转向炒股、房产等项目，增加了需求量，抬高了价格。
Ø 房地产投资商本身作为商人，追求利润最大化是其经营目标，在市场行情看涨的情况下，绝不会自降身价，房价只会越抬越高。
Ø 专门的炒房人群的介入，剧烈加快了房产的销售速度，使人们误以为产品供需比例过于失调。炒房团的存在是楼市热销和价格剧升的最主要最直接的原因。他们的目的很明确：房子是生活的必须品，屯积可卖出高价，以此赚钱。这是对社会不负责任的赚钱行为，最终房产的价值泡沫影响整个国计民生的正常发展。很会做生意的日本人和犹太人就不曾以炒本国之房产而致富。
 
剧变的不可能性
 
 面对房价危险的高价和高涨态势，理性地考虑国计民生和整个国民经济的前景，房地产不能在整个国民经济中占据太大的比例，不健康的经济结构畸形发展，将导致整个国民经济的灾难。中央政府在看出房产势头后，果断要求政府介入，以稳住或降低房价。中央表态后，买卖双方都在等着对方出手，象下棋一样，双方谁也不愿先出手，不愿露底。给人的感觉是：房子好象难卖了；买不买，一定要再看看了。
 在这种心理对峙相持不下的情况下，有几个部门的人正焦急地等着结果快点出现：政府，银行。再加上投机商、小型房产公司。
一、政府焦急之处：
如果不降，难以向上级交代，百姓那里也有话说
如果大降，影响稳定，影响经济，影响税收，影响GDP，同时招受房地产公司方面的批评，影响利益集团的利益，影响部分人员的社会关系和其他收入。
二、银行焦急之处：
如果大降，而出现大量退房现象，按揭难以收回，房贷变为死帐，房子成为不良资产，谁来消化？
如果一直上涨，最终房产泡沫可能导致整个国民经济的崩溃。
三、小房产公司焦急之处：
如果大降，利润难以保障
长期难售，资金无法收回，周转困难，运作发展存在问题。
长期难售，贷款和用地租金无法按期还清
四、投机商焦急之处：
大降必大亏
长期难售，资金无法收回，资本无效，资产不产生利润。
 
总结：再持续原来涨幅，中央政府不同意，百姓不同意。
短期大幅下跌，银行、房地产的混乱，可能导致整个经济的震荡，导致国家不稳。国家现在最需要的是稳定，所以国家一定不允许这种情况出现。
结论：房价短期下跌不可能，政府强行干预不可能。
 
楼市恢复活力的必然性
一、中国目前的城市化程度低，城市发展前景广阔。与美欧等发达国家70%以上的城市化相比，我国只有30%。且有最大的基数，房产远未达到饱和。
二、城乡差别的存在，导致城市成为社会精英追求和向往的领地。中国的城乡差别，存了上下五千年的历史。农村即农民，农民即落后，即次等公民的现实和观念继续存在。农村在水、电、电讯、信息、医疗、交通、求学等等社会权益和生存环境方面与城市相差悬殊，使得城市的吸引力久盛不衰。东西部的经济差异不可能在短期消除，“孔雀东南飞”现象，加剧了东南沿海地区和大都市的房价上涨。
三、现有供需状态是供求量远小于需求量。我国的住房改革从九十年初期起步，商业化房地产正式起步。到现在只有十多年历史。旧城改造尚未完全完成，即是说旧居民按户建房尚未到位，而新入城人口、成长人口的房子缺口数量尚未补足。即：房产数量远远不够，市场供应量远小于市场需求量。
四、城市经济在我国处在发展时期。与欧美等发达国相比，他们的城市和高层建筑为穷人所居，而富人居于远近郊区的别墅内。我们的发展状况与他们不同。我国的乡镇企业发达的同时，城市对于人们，特别是年轻人的吸引力很大。传统乡镇企业的制造业对年轻人的吸引力不大。城市中的服务业、IT业、娱乐业、文化智力产业等等行业对年轻人有着更大的诱惑。这些新兴行业的发展，使城市经济不断发展。
 
让城市楼价剧降的因素：
一、战争、动乱等不可抗力的产生。
二、经济危机的产生，或城市经济的衰退同时农村经济的繁荣。
三、农村服务、权益和交通、信息状态的改变。
四、流行性疾病长期流行、严重自然灾害的频频发生，使得城市人口密集的隐患暴发。
五、国家政策、舆论导向，对人们对农村、对房产、对消费观念的引导和改变。房产正是在这几项因素作用下价格上涨起来的，再向相反方向引导时，自然会有相反的结果。
六、房价高过极限价格时。这个极限，国家和相关研究机构未曾提过，也未公布过。但确实应存在，其对于整个国民经济和民生状况有关非常大的关系。
这些情况在短期内都不可能发生，所以房地产价格不可剧降
 
楼市及房产消费的走向
由浮躁群起转向冷静理性，房产观念的改变，产生新的楼市气候
一、观望期很快结束。最长不会超过一年。需房者自会去买，无钱者不过问。一直是这样，房价涨时这样，不涨也这样。房产不可能是低廉产品，有无消费行为是和收入有关，不是和涨跌或稍高稍低有关。
二、房价不可能大幅下跌，更不可能大幅上涨。微跌或平稳一段时期后，会微涨或保持相对稳定，再次下跌是不可能的。就象米价和菜价，油价等等生活必需品价格不会下跌。
三、房产观念的改变。无消费能力的人对房产的观念会发生观念上的变化，不再抱必购的态度，将全部生活基于住房的观念彻底改变，用于购房的资金和精力，向其他消费转化。租房而居的人群增加。
有财力的人将房产继续作为财产来收购，其目的可能不再仅仅是待价而沽的投机行为，而是为作财富的拥有，或以出租形式产生利润。
五、房产公司的洗牌。有实力的大公司会挺过难关，开创新时代。实力较差、缺乏远见、存在缺陷的小房产公司会破产或被收购，或改变经营方向。
六、房产产品的结构发生变化。别墅、居民房、商用房、写字楼、出租房、酒店式公寓、袖珍户型等个性鲜明的产品将更加突出个性，新用途的专业用途房产也将出现。其经营模式也由简单的出售，转为售、短租、长租等等方式进行销售。
七、部分房产投机商和房地产公司转变投资方向。
八、物业管理公司或房产经营公司的机会来临。投机商的减少，房产销售周期加长，小的房地产公司投资短期内难以收回。物业管理公司或房产经营公司批量购入，缓慢售出，降低了房地产公司的风险，加快了资金的收回。同时，也降低了房地产公司的经营利润。资金雄厚的大型投资公司或银行，介入房地产经营。
 发达国家房地产的经营多是采用这种模式，即：房地产公司是生产企业，而房地产经营销售公司是商业公司，如同商场，房地产公司销售公司根据市场行情，向房地产公司“订购”房产。再由房地产销售公司进行销售。
对常人而言，一套房=半辈子负担=20年节俭+20年债务+全方位人情债（借款）

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 14:50

能不能深入点，再想一想，同学！

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-13 15:09

大家要顶呀。

摸摸鱼就散 · 发表于 2005-7-13 15:12

哎，你叫我怎么顶？100万的房子，你在统计基层工人的人数，怎么顶顶啊，顶不下手啊！顶多10万套一年的房子，你拿600万人里面最穷的100万人统计，再顶就欺负人了啊！再说了，行业大变局都更大变价划上等号了，这这这，你说怎么下手啊，教教我，这位同学！

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-13 15:47

我对楼上的回答是：1、注意政府对发展楼市的暗地支持。2、注意开发商们在政府决策的影响力。3、分析一下基层人民在政官的社会上流心里和眼里的地位。4、问一下：媒体为什么在这场冷战中倾向于开发商？5、查一下中国的历史，人民除了造反，还有没有能力改变政府的立场？即：社会主流不计后果地支持开发商，令房价再涨。住房是人生活的必须品，完全商品化的运作，势必造成高价的恶果。不以你我的良好意愿为方向。

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-19 11:10

本人有新型创意欲售，有购者请联系。本人曾做其他行业策划总监3年，心得颇多，恰逢房事之冬，预知春之将计，早已备下良种，寻处女之地以耕之，望共收丰硕之果。

绝代大鱼 · 发表于 2005-7-19 13:20

说是说到了但是没说到点子上去遗憾下

tuohuangzhe111 · 发表于 2005-7-19 13:49

楼主继续。。。。

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-19 16:11

偶然中看必然，由现实清晰看见未来，源于对历史规率的掌握，与对现实的分析，推理。人性的优点与弱点，与人群的生活观点一样，万古不变，掌握了人心的规律，便掌握了万物的规律。这是对楼上的回答。请多看看历史书，那是人生无穷的财富与乐趣之源。

肥猪娘卖油记 · 发表于 2005-7-19 17:07

<DIV class=quote>以下是引用hzysggm8914在2005-7-19 11:10:45的发言：

本人有新型创意欲售，有购者请联系。
本人曾做其他行业策划总监3年，心得颇多，恰逢房事之冬，预知春之将计，早已备下良种，寻处女之地以耕之，望共收丰硕之果。</DIV>

对不起
我不知道为什么总误会你是卖镇江陈醋的

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-19 17:30

<DIV class=quote>以下是引用肥猪娘卖油记在2005-7-19 17:07:44的发言：


对不起
我不知道为什么总误会你是卖镇江陈醋的</DIV>
道不同，不相与谋。
佛印对苏东坡说：你是佛。苏东坡对佛印说：你是牛粪。佛印大笑。后来人家都说佛印占了便宜，苏东坡有损失，知道为什么吗？请弄清这个问题，对你有帮助。

amateur · 发表于 2005-7-20 14:15

中国的城市化率是41％

always_hc · 发表于 2005-7-20 15:05

写的浅了点。

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-20 16:34

<DIV class=quote>以下是引用amateur在2005-7-20 14:15:14的发言：

中国的城市化率是41％</DIV>
官方的统计数字？能相信吗？你会相信？有中国特色的数字？

wgfy · 发表于 2005-7-24 13:18

<DIV class=quote>以下是引用hzysggm8914在2005-7-19 17:30:11的发言：

道不同，不相与谋。

佛印对苏东坡说：你是佛。苏东坡对佛印说：你是牛粪。佛印大笑。后来人家都说佛印占了便宜，苏东坡有损失，知道为什么吗？请弄清这个问题，对你有帮助。</DIV>

佛看什么都是佛

马加爵 · 发表于 2005-7-27 10:12

倾城之恋的邻居

策鸣天下 · 发表于 2005-7-28 20:05

空洞，陈旧

马加爵 · 发表于 2005-7-29 15:54

一、真正居住需求者望不涨。二、开发商、炒房团希望涨三、政府明里向百姓承诺制涨至跌，实际和开发商一样，希望涨。四、广告公司和媒体希望涨。五、本人希望合理价格，房产不作为屯积奇货而乱涨，建立全国联网售房，对售房主人进行登记，一人或一家（家长50岁以下时）不得拥有两套以上，18岁以下者不具备买条房件，不卖。这样，就不会有炒房团啦！房子成为正常商品，就有合理良性的市场秩序，产品多元化，个性化，开发商将品牌化发展，向大家贡献更加优秀的产品，更加合理的价格。所以，政府口口声声诺不涨，其实没有行动的。实际上，希望涨，好卖地，税收，捞钱。。

马加爵 · 发表于 2005-8-1 09:05

<DIV class=quote>以下是引用策鸣天下在2005-7-28 20:05:10的发言：
空洞，陈旧</DIV>
愿见大作。

养繇基 · 发表于 2005-8-16 16:53

[em01][em01][em01][em01]

		自动登录	找回密码
密码			注册