物权法，和房子的7大关联

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2005年07月14日 <!--function: pub_date(yyyy年MM月dd日) parse end 0ms cost! -->　浙江在线新闻网站

从去年10月以来就一直被关注的物权法近日又成为关注的焦点，其新的草案已于近日正式公布。物权法中的“物”包括动产和不动产，房产是不动产的重要组成部分，让人关心的是，物权法草案中和房产息息相关的到底有哪些？人们对房产的支配、所有权究竟在哪些方面会受到影响？目前，物权法草案正在向全社会公开征询意见，您也可以就草案内容发表您的看法。
<P><b>　　70年土地期限，有了解决办法</b></P><!--advertisement code begin--><!--advertisement code end-->
<P>　　现状：人们购买一套商品房，其住宅的土地使用年限一般是70年。70年到了以后，我们的房子怎么办？这个问题，多年来一直被人们所关心，但也一直没有明确的回答。而物权法将有可能解决这一问题。</P>
<P>　　物权法草案内容：第十二章第155条表示，“建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”</P>
<P>　　提示：浙联律师事务所主任律师戴和平表示，按照第十二章的内容，70年土地期限到后，可以向政府申请续期，并交纳出让金。但他认为，草案还需完善或作出详细解释的是，对那些没有主动提出申请的，是否就意味着国家无偿拿回？</P>
<P><b>　　登记产权，不能按面积收费</b></P>
<P>　　现状：在不少地方，人们前去办理房屋权属登记时，会被有关登记机构要求交纳“手续费”，一般按面积大小每平方米在3元左右；在有的地方，产权登记机构还要求收取房屋的评估费。今后，登记机构将不能收取这笔费用。</P>
<P>　　物权法草案内容：第二章的第9条至第26条，对不动产的登记做了有关规定，其中第13条表示“登记机构不得有下列行为：1.要求对不动产进行评估；2.以年检等名义进行重复登记；3.超出登记职责范围的其他行为。”第25条还表示“不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。”</P>
<P>　　提示：物权法草案将对不动产实行统一登记，而一些部门在登记时所收取的费用今后也将在国务院统一规定中执行。不过，有关法律界人士也提醒说，统一登记的实行还有赖于机构的改革，毕竟目前涉及不动产管理的有多个机构。</P>
<P><b>　　征地、拆迁给予合理补偿</b></P>
<P>　　现状：在外地曾发生过这样一起案例：一幢私人老别墅因政府有关部门表示要将此地改建成公园，其别墅所有权人被安置到了别处。但最后，政府并没有将它改成公园，而是继续保留了该老别墅。这样的行为，在物权法颁布后将可能被定为是非法的。</P>
<P>　　物权法草案内容：第五章第68条表示，国家保护私人的所有权，禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。</P>
<P>　　提示：浙江大学法学院方立新教授认为，第五章在如何保护拆迁人利益上，将比现在前进一大步。他表示，根据第五章的理解，在被拆迁人得到妥善安置前，是不允许拆迁的。他特意强调，物权法禁止以拆迁名义改变私人财产的权属关系，比如以拆迁的名义将住户迁出，但并未改变原有的房屋用途。</P>
<P>　　不过，在拆迁中，到底怎样才算合理补偿？哪些情况才算是“为了公共利益需要”进行拆迁？我省一些法律界人士认为，在这些问题上还需进一步探讨。</P>
<P><b>　　小区中，哪些属业主共有</b></P>
<P>　　现状：物业管理用房属于物业管理公司，还是社区、街道？或者是小区业主？业主究竟对小区里的哪些东西享有管理权？随着现代小区越建越多，很多业主心里有这样的疑问，而业主和物业管理公司的矛盾更是因权属关系而变得尖锐。物权法正试图理清这些关系。</P>
<P>　　物权法草案内容：第六章对业主的建筑物区分所有权进行了详细的涉及，在73条至第87条的表述中，物权法表示，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有(属于市政建设的除外)；建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主所有。</P>
<P>　　对很多人最为关心的会所、车库归属问题，草案表示：有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主所有。</P>
<P>　　业主和物业管理公司到底是什么关系？第84条和第85条表示，物业管理机构或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。</P>
<P>　　提示：浙江腾飞金鹰律师事务所陈月棋认为，很多内容，比如物业管理用房属业主所有，其实这在杭州市出台的物业管理条例中已明确。物权法意义重大的，是将对目前争议非常大的会所、车库等问题作出解释，不过，从现有草案看，似乎仍然不明确。</P>
<P><b>　　你的行为，不能损害到邻居</b></P>
<P>　　现状：一楼的住户破墙开店，变成了一家棋牌房，每天的喧闹声炒得你不能入睡；楼上住户的空调水滴在你家的阳台上，让你心烦得很；最让人想发火的是，有时不知楼上的哪户人家把垃圾扔到了你的阳台上……这些我们日常生活中的烦恼事，多半归结于“道德”问题，而如果物权法一旦颁布，这些行为就属于“非法”的，你可以上诉至法院解决。</P>
<P>　　物权法草案内容：第七章第88条至第97条，正试图通过立法来使相邻关系有一种合理的秩序。其表示，不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质；不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；相邻不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保……</P>
<P>　　对住户非常头痛的破墙开店问题，第80条规定，将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。</P>
<P>　　提示：有关法律界人士认为，相邻权尽管在我国的民法通则中有所提及，但都是比较原则性的，而物权法是第一次对此作详细的规定。这也给如何处理相邻关系确立了一个原则。</P>
<P><b>　　你的房屋所有权取得合法吗</b></P>
<P>　　现状：这是发生在杭州房屋中介市场的一起真实案例：柴某通过杭州一家中介公司购买了王某的一套房，出面办理王某房屋出让事宜的是李某，李某持有王某的授权委托书和只写有王某名字的房屋三证。</P>
<P>　　按照合同约定，柴某将所有的房款打给王某并办理好了房屋产权证。当按照约定时间去收房时，柴某发现屋内居住了吴某，吴某表示，她是该房屋的共同所有人，她并不同意出售，并拒不搬离。</P>
<P>　　在目前的杭州二手房交易市场上，像这样买方并不清楚卖方存在房屋纠纷的事例并不少。那么柴某的交易行为到底是否有效？房屋还属于柴某吗？根据物权法草案，答应是毋庸置疑的，当属柴某所有。</P>
<P>　　物权法草案内容：第九章对所有权的取得做了特别规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产的所有权：</P>
<P>　　(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权的；</P>
<P>　　(二)以合理的价格有偿转让；</P>
<P>　　(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记；不需要登记的已经交付给受让人；</P>
<P>　　(四)转让合同有效。</P>
<P>　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。</P>
<P>　　提示：浙江省法学会副会长陆介雄教授认为，物权法从根本上使不动产的权益得到了更大的保护。对所有权的取得，物权法体现了在保证交易的安全、便捷的原则上，只要是善意取得的，符合交易安全性原则的，则要保护不动产的取得者。</P>
<P><b>　　农村宅基地，城镇居民不能买</b></P>
<P>　　现状：近年来，在国内很多大城市兴起了一股下乡买房风，即很多城镇居民购买农村宅基地，自己造房子享受乡村生活。在杭州，也有人想到富阳、余杭等地购买宅基地建房。物权法一旦正式实施，这样的行为都将得不到保护。</P>
<P>　　物权法草案内容：第十三章规定了宅基地的使用权，第162条表示，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。</P>
<P>　　提示：这条草案内容意味着，城镇居民在农村购买宅基地将不但得不到法律的保护，而且还是法律禁止的“非法“行为。那些想在农村买地造房的人恐怕要早早断了这样的念头。</P><!--function: content() parse end 0ms cost! -->