[原创]道有高下——房地产模式之辨

创意快枪手 · 发表于 2005-7-15 10:30

我们遇到了房地产的好时代。
时代是个无感情色彩的东西，就像是太阳，它既照耀芳草，也孕育毒花。从这种意义上讲，花无好坏，道不分高下；能执牛耳，就可以书写历史。万科向外未来公布了1000亿的销售目标，是继续奔着老大位置而去的，实现目标，取决于各自的道法。
道就是盈利的模式，平常称之为核心竞争力。核心竞争力决定了我们的目标，与房地产大亨相比，实效顾问即便囊括全球的精英，都难以达到1亿的销售额。这就是传播顾问业的模式不行，它寄生于其他行业，它永远超不过被寄生者。
模式如此重要，实效愿意把房地产业里面几种竞争模式与同行的伙伴分享：
 
一、 超市模式——顺驰：
 
大家都知道超市靠量赚钱，为了实现量，它甚至会放弃局部利益，所以我们经常看到超市的超低折扣。估计孙宏斌从小学时代开始，年年都是“小小发明家”的得主，长大了才做出积极幻想力的超市＋房地产模式，弄出个黑马顺驰出来。
为此，孙宏斌在法国家乐福总部学习了两年；今天的顺驰或者融创里面，哪个部门的权力最大？财务部。财务部一声令下，各地分公司的头儿就睡不着觉；回款不达标，分公司负责人就得下课。顺驰讲究的就是现金流，对于各个分公司老总工作来讲，房子修到好不好不重要，消费者满意不重要，“回款”是一俊遮百丑，所以一些分公司敢于找黑社会借高利贷。
顺驰的话语模式中，有这么几个关键词：“快速操盘”、“现金流速”、“规模放量”、“拖延支出”，这也是一个成功超市运营的关键词。根据此模式，孙宏斌敢放豪言，某年的目标可以达到多少亿。从超市模式来讲，营业额指标和利润率指标完全不可比。那孙宏斌赚不赚钱呢？我们知道，顺驰为了快速操作，用的是高价拿地策略，也就是说，超市为了低价，想尽了控制成本的办法，但是顺驰对成本控制不太在行。
“小小发明家”孙宏斌自有过人之处，在顺驰，有一个对部门经理级别以下人都秘而不宣的词语，那就是“只做高端产品”，在最近几年来看，无论是“海逸长洲”还是“时代奥城”以及“融创上城”都是高端产品。为什么呢？因为富人的钱好赚，富人的房子好涨价，成本控制不了，顺驰的解决之道是提高价格。凡是顺驰融创所到之处，其房价就会翻滚一半，所以，顺驰和万科一样，都有强大的产品设计部，和万科不同，顺驰设置这个部门并不是要为消费者提供好的生活，而是COPY国外的风格，以满足富人的媚外心理。
顺驰游戏的玩法今天终于遭到重创，“小小发明家”孙宏斌同志估计最近很受伤，伤口倒不是钱的问题。钱对于实效这样的公司是大问题，但对于做出这一片天空的人来说，就非常简单。真正的创伤是土地问题，土地是房地产的生产资料，要规模获胜，没有产品不行。过去顺驰以高价拿地，既风光又骄横。今天不同了，8/31大限后，土地涨上去了，小小发明家正在心理嘀咕，恐怕不敢再冒绝对价格优势的凶险了。
通货紧缩，超市最先垮；土地紧缩，小小发明家就不敢行动，无论是顺驰还是融创。
 
二、 鸡蛋面模式——华侨城：
 
房地产界卖的都是面，宽面、细面、拉面、赶面、手工空心面，生意兴隆吆喝不断。华侨城不同，它的面里，煮着一个鸡蛋。
这个鸡蛋就是旅游项目，华侨城很清楚，面是很同质的，所以他干脆吆喝别人没有的鸡蛋。先弄一游乐场，或者公园，面还没有煮，鸡蛋就下去了，这食街闻到鸡蛋十里飘香。虽然鸡蛋分到每个碗中，不过是几片蛋花。
华掌柜最近也有点烦，鸡蛋面生意虽好，造鸡蛋的材料遇到问题。土地价格上去了，谁还可以拿个10公顷地供应给华掌柜的。华掌柜只得收起围裙，南上北下去采购鸡蛋，也借着《经济观察报》开始吆喝了，鸡蛋采购也上升到PR阶段。
这华掌柜风里来雨里去，不知几多辛苦，欲知结局如何，请过两年观看。也许华掌柜天遂人愿，继续买鸡蛋面，也许华掌柜开始反醒，这鸡蛋面到底是蛋，还是面？
 
三、 《花花公子》模式——SOHO中国：
 
别以为《花花公子》是按斤数或者字数来买的，人家提供的是娱乐心态。如果说老潘几年前做“长城下的公社”还是买书籍包装设计的话，那么，今天去拍《阿司匹林》又当选“飘一代”代言人的老潘，已经不折不扣去买娱乐心态了。
老潘就是老潘，极具娱乐才华，他不去娱乐界发展，纯粹是好莱坞的遗憾，中国电影的灾难；正是老潘迟迟不下定决心进军娱乐业，才使得《十面埋伏》得以侥幸生存，而周星驰倍感高处不胜寒。
老潘还是有老潘的麻烦，《花花公子》已经团队化运作，任何人都可以做这本杂志的灵魂。万科离开王石还会转，老潘不行，SOHO中国离不开他。所以，SOHO中国永远做不大，除非克隆人来帮他。
老潘说，客户跟着SOHO就是要赚钱，客户说，我们认准的就是老潘你那张脸。不过，这娱乐世界少了《花花公子》，将是多么难玩。话说回来，小有小的好处，8.31大限后，就他一叶冲锋舟，好日子继续万重山。
 
四、 德国车模式——万科：
 
德国车有两种模式，一是劳斯莱斯，二是大众系列，无论是那种模式，无一例外的突出品质，德国车主遇到日本车主，就讥笑对方是街上跑的罐头盒。
今天的万科很像德国车，追求品质，在消费看不到的地方做功夫，真是这种品质的坚持，使万科获得了领袖的称谓。造房子和造车同样赚钱，但劳斯莱斯就是不赚钱，因为它是手工活，无论爱慕者有多少，年产量就是那么多。
德国车赚钱的就是大众系，如果要追求1000亿的销售目标，万科必须走大众汽车的路线，既批量化生产，还得保持产品品质。所以万科顺势提出了“颠覆、引领、共生”的战略，因为劳斯莱斯要转化成大众模式，批量只是表面的东西，改革手工生产为机械化作业才是根本。
这一改不打紧，基于手工模式的员工技能、行为习惯、考核制度、生产流程、营销策略等企业软性和硬性的东西都要变。改掉习惯容易，触动企业的人格很难，真要动刀开干，还会很痛。
为了1000亿的目标，万科也许要研究一下大众汽车。
 
五、 红顶模式——和记黄埔
 
红顶商人，都会选择一种商业形式做为外壳，他们的本质不是做生意，而是以商业为外壳，资源重新分配。拿胡雪岩为例子，由丝绸、军火、钱庄，做什么火什么，行业跨度之大，令品牌管理论者瞠目结舌不可理喻。为什么啊？因为红顶子们要让其成功。
和记黄埔的产品，令新生活运动者十分郁闷，即看不到居住的理想，也看不到风景，即不浪漫，也不实在。电梯公寓一股劲的往上修，湖泊山地不停的圈，价格一个劲的往上攀。
别郁闷，你得看看人家和记黄埔拿的是什么地。和记黄埔时代的奇特现象，就是一家公司可以让无数香港中产破产。
资本决定一切。





作者:吴昊

[此贴子已经被作者于2005-7-15 10:36:30编辑过]

		自动登录	找回密码
密码			注册