房地产信托风险警报频响 信托公司转向股权投资

一直潜水

近期，地产商佳兆业的危机波及信托行业，多家信托公司均被曝有信托项目卷入其中，房地产信托风险警报响起。不过，一位信托公司研究员表示，房地产一直是信托公司的深耕领域。经过多年的运作，模式成熟，资产易于评估，退出方式较为清晰，虽陆续有风险事件发生，但真正酿成危机的是少数。在转型的瓶颈期，房地产信托仍是信托公司开展业务的重点领域。不过，相对于之前的贷款型房地产信托占主流，今后股权投资型房地产信托会逐渐增多。

　　用益信托数据显示，截至目前，1月份共发行股权投资型房地产信托5款，均为单一期限，规模总计19.50亿元。而贷款型房地产信托共发行25款，规模总计60.55亿元。

　　房地产信托风险频发

　　从去年底开始爆发的佳兆业风波至今仍在蔓延。消息称，华润信托受佳兆业影响已经暂停地产业务。2014年全年到目前，房地产信托爆发风险的频率是信托业所有投向领域中最高的。

　　近期，佳兆业的危机将包括华润信托、爱建信托在内的数家信托公司的多个项目卷入其中。而恒盛地产爆发危机也牵连到了四川信托等。

　　此前，还有光耀地产，因陷入债务危机而濒于破产。此前多家信托公司曾通过信托产品向光耀地产输血，因此面临压力。

　　标准普尔评级服务最新发布的《佳兆业集团的问题会对中国房地产开发商产生什么影响》报告表示，佳兆业集团的违约事件可能令中国投机级房地产开发商的融资状况变得困难。并预期，未来12个月内中国房地产开发商的评级趋势将出现分化。大型开发商的表现将持稳，市场份额将扩大，而小型开发商在市场增速放缓、融资环境严峻的背景下，其信用状况可能变差。

　　用益信托研究员帅国让表示，受经济增速放缓，2015年房地产行业下行风险仍会继续，房地产信托今年仍面临较大兑付危机。

　　数据显示，2015年一季度集合资金房地产信托预计到期规模为526.11亿元、二季度的数据为575.21亿元、三季度该数据高达621.91亿元、四季度仍维持573.69亿元的高位，兑付压力不亚于2014年。

　　实际上，信托公司早已经开始收缩房地产信托的发行规模。用益信托数据显示，2014年四季度，房地产集合资金信托的发行、成立规模下滑，共发行485.8亿元的房地产集合资金信托计划，同比下降61.2%。

　　房地产业务向股权投资转型

　　普益财富统计数据显示，上周(1月17日—1月23日)共有23家信托公司发行了35款集合信托产品，发行数量环比减少12款，降幅25.53%。35款新发行产品中，31款产品公布了募集规模，平均计划募集规模为2亿元，环比增加0.43亿元，增幅为27.04%。按照平均规模推算，上周发行的信托产品总计划募集规模为69.98亿元，环比下降3.99亿元，降幅为5.40%。

　　其中，从资金运用领域来看，房地产领域产品发行了13款，占发行总数量的37.14%。值得注意的是，上周募集规模最大的是安信信托发行的“安鑫未来1号股权投资集合资金信托计划”，募集规模均为10亿元，这是一款房地产领域股权投资类产品。

　　信托公司都转向股权投资和权益投资类的资金运用方式，而放弃较为简单的贷款方式，所以贷款类产品数量和规模在上周都锐减。

　　一位信托公司研究员对《证券日报》记者表示，目前，房地产信托大多数都是贷款型。一种是信托公司以房地产项目为载体向投资人募资，借款给开发商，开发商到期还本付息。另一种是与银行合作，商业银行发行理财产品募集资金，委托信托公司设立单一资金信托，然后借款给开发商。一般来说，这种类型的信托对开发商的资质要求较高。风险控制方面，都是资产抵押包括土地使用权或在建工程；股权质押；第三方担保等，项目的风险性压低了不少。

　　但相对于贷款型，股权投资型的信托公司能直接或者间接参与房地产企业项目的经营管理。而且，股权质押、资产抵押、第三方担保等风险控制措施也同时实施。此外，还设立独立账户资金监管，便于资金监控。一位信托业内人士表示，不受自由资金比例和四证的限制，也是信托公司倾向于股权投资型的重要原因。

　　据业内人士透露，目前房地产信托出现问题的大多数都是贷款型，例如近期爆出的佳兆业，所涉及的信托计划都是此种类型。所以现在信托公司已经非常谨慎，毕竟亲身参与管理更有可靠性。

　　股权投资等方式的风险控制要比贷款类好，采用较为复杂的结构设计和交易方式有利于降低产品风险，也有利于提高信托公司的自主管理能力。

　　从房地产信托存量数据来看，信托业协会数据显示，截至2014年三季度，信托资产管理余额达12.94万亿，其中房地产信托规模1.27万亿，占比9.77%。其中，按照用益信托数据显示，2014年，股权投资型房地产信托共发行263款，发行总规模达820.63亿元(其中有部分信托计划没有公布发行规模)。