推荐杭州日报年初文章一篇（摘要）

日落黄昏 · 发表于 2005-7-21 09:04

2004年，房地产护法大旗：诚信
 
(2005-01-20 04:10:22)
 
2004年的楼市，风起云涌，方方面面的问题，在这个年度里层出不穷，令人眼花缭乱、目不暇接———国家宏观政策的松松紧紧、关于房地产市场走势的纷纷争争、业主维权的起起落落，冲击着市场上每一个人的神经，“诚信危机”更是作为一个关键词，频频见诸报端，引发了一轮又一轮大讨论。被要求应该诚信的不仅仅是在市场中处于强者地位的开发商，同时也包括一直以来都被认为是弱势群体的消费者。
 
在这场危机中，有的开发商因为缺乏诚信而屡遭投诉和起诉，从而陷入经营困境，有的开发商则在危机中重新树立了诚信形象，而更多的开发公司因为诚信逐步赢得了市场的认同；相比之下，消费者的诚信行为却并未得到应有的重视。
 
面对机遇与挑战共存的2005年，我们有必要对过去的2004年做一个盘点，一为借鉴，二为反思。
 
房地产开发企业的诚信危机
 
虚假广告、恶意违约引发开发商诚信危机。
 
被开发商美丽的宣传吸引，掏出积蓄的钱买了房子，结果等到房屋交付时却发现，小区环境与楼书描绘大相径庭———这是2004年商品房买卖合同纠纷中最典型的案例。在一次次的投诉和诉讼中，开发商的诚信形象受到了社会的质疑。
 
2003年6月1日，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式实施，该解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料符合三个条件的，应当视为要约，即内容涉及商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。司法解释施行后，消费者纷纷以此为法律武器，起诉开发商，要求开发商承担没有履行广告承诺的违约责任。其中，温州银都花园业主委员会诉开发商一案是目前浙江省内诉讼标的额最大的同类案件。
 
2004年3月，温州银都花园业主委员会诉温州建设房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案在浙江省高级人民法院开庭审理，该案件的诉讼标的高达5070.6万元。业主委员会起诉的原因是开发商没有兑现其在广告及楼书中所作出的承诺。开发商在广告与楼书中宣称：“四星级家园，不再是梦想”，“园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有1368平方米物业管理用房。拥有4500平方米的俱乐部，内有健身房，乒乓球、KTV等健身娱乐设施。园区拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理。小区绿化率达到38.60%”等等。然而，在该小区的104位业主入住后却发现，开发商在别墅区围墙内侧通道的地基上增建了别墅，导致全封闭管理永久性不能恢复。小区的网球场、游泳池等设施也租给他人用于商业经营，4500平方米的俱乐部成了一家商业酒店，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影。针对开发商的广告欺诈，业主委员会在多次交涉无果的情况下，向法院起诉。该案虽被浙江省高级人民法院以“原告主体不合格”为由驳回起诉，但其对开发商及消费者的震撼不会因为案件的驳回而终止。
 
在杭州市中心的一个商业开发项目中，购房者在购房时看到的楼书及平面广告中，该项目商业中心有一个辉煌的中庭，从照片上看中庭高大，纵跨三个楼层。而楼书中的平面示意图也清楚显示，商业中心的一侧从地下一层开始，直到四层都有着一个巨大的中庭。而后来据购房者向规划行政部门核实，该商业中心地下一层商铺当初项目规划时，就没有大堂中庭的中空设计。也就是说，开发商在与购房者签订合同时，就没有说实话。购房者认为，该商业中心的地下商铺已失去当时开发商宣传的商业价值，同时开发商还违反了应于2004年12月31日交付使用以及办理产权证等合同约定。于是，在2004年的最后一天，地下商铺的购房者举着写有“欺诈业主”、“不讲诚信”的横幅，公开向开发商讨说法。
 
2004年，我们还接触了一大批规划条件、公共设施的配置、房屋质量、绿化标准等违反开发商广告和楼书承诺内容的案件，所有这些案件，都有一个共同的特点，就是开发商缺乏诚信。虽然其中有些广告的内容不符合构成要约的三个条件，开发商也没有为此付出经济上的代价，但其在消费者中的诚信形象同样大打折扣。
 
 
消费者非理性维权使其自身诚信受到拷问
 
据“中消协”不完全统计，在“中消协”接到的投诉中，有近九成的业主已经与开发商或物业管理公司的关系达到了激化程度，而只有开发商或者物业管理公司向业主作出让步才有可能解决纠纷的比例却多达80%，且解决问题的成功率只有20%—30%。有人认为，这种冲突的根本原因在于，业主与开发商、物业公司之间缺乏理性沟通的理念和渠道，以对抗而非沟通的心态与开发商进行“较量”。这不得不让人怀疑，业主们在整个事件中是否完完全全地站在公理一边。
 
在我们处理的一些案件中，我们也发现了少数业主在维权过程中，采取的方式过激，提出的要求超出了法律的规定，甚至有个别业主在达不到目的的情况下砸开发商的财产，还有一些业主以停止支付按揭款或物业管理费的形式进行“无声的抵抗”。在一些消费者集体维权的案件，由于业主意见不统一以及少数业主所提出的要求过高，致使维权行动最终变了味。我们曾处理过一些消费者集体维权案件，一开始业主特别是业主代表的积极性很高，但随着一些业主不断提出的无法达到甚至无理的要求，业主代表开始左右为难，代理律师也感到无从入手，最后搞得大家“心力交瘁”（业主代表语）。
 
最近，发生在北京市的一起案例也许能够给我们带来一些启示。北京市某高档小区的百余名业主因和开发商有矛盾，在该小区业主委员会的带领下联合拒付银行按揭达一年之久，几大银行对此次停付按揭的其中约50名业主分别提起诉讼。在业主拒不执行法院判决的情况下，北京市宣武区人民法院于2004年11月将该小区其中两位欠贷业主拘留，在两人还清所欠按揭款及利息、罚息后释放。目前，参与此次联合停付按揭的该小区130名业主已还款，剩余部分业主也在积极和银行接洽，并纷纷提出和解。
 
可见，维权是为了争取自身合法权益，创造平安、和谐、稳定、优美的居住（经营）环境是消费者购房、维权的根本目的。但提出不切合实际的要求甚至超出法律赋予的权利范畴进行主张，势必导致矛盾的激化，不利于问题的解决，从而使得消费者创造良好居住（经营）环境的初衷无法实现；而停付银行按揭、物业管理费等行为，拿自己的信用作代价，既不利于解决纠纷，更使自身利益受损。消费者在维权过程中必须始终牢记着：消费者的权益，也不是没有边界的权益。

8路 · 发表于 2005-7-21 09:50

<DIV class=quote> 在这场危机中，有的开发商因为缺乏诚信而屡遭投诉和起诉，从而陷入经营困境，有的开发商则在危机中重新树立了诚信形象，而更多的开发公司因为诚信逐步赢得了市场的认同；相比之下，消费者的诚信行为却并未得到应有的重视。




 虚假广告、恶意违约引发开发商诚信危机。



 2004年，我们还接触了一大批规划条件、公共设施的配置、房屋质量、绿化标准等违反开发商广告和楼书承诺内容的案件，所有这些案件，都有一个共同的特点，就是开发商缺乏诚信。虽然其中有些广告的内容不符合构成要约的三个条件，开发商也没有为此付出经济上的代价，但其在消费者中的诚信形象同样大打折扣。






 </DIV>
与李董共勉!

8路 · 发表于 2005-7-21 09:52

<DIV class=quote>以下是引用日落黄昏在2005-7-21 9:04:11的发言：

 消费者非理性维权使其自身诚信受到拷问




据“中消协”不完全统计，在“中消协”接到的投诉中，有近九成的业主已经与开发商或物业管理公司的关系达到了激化程度，而只有开发商或者物业管理公司向业主作出让步才有可能解决纠纷的比例却多达80%，且解决问题的成功率只有20%—30%。有人认为，这种冲突的根本原因在于，业主与开发商、物业公司之间缺乏理性沟通的理念和渠道，以对抗而非沟通的心态与开发商进行“较量”。这不得不让人怀疑，业主们在整个事件中是否完完全全地站在公理一边。



在我们处理的一些案件中，我们也发现了少数业主在维权过程中，采取的方式过激，提出的要求超出了法律的规定，甚至有个别业主在达不到目的的情况下砸开发商的财产，还有一些业主以停止支付按揭款或物业管理费的形式进行“无声的抵抗”。在一些消费者集体维权的案件，由于业主意见不统一以及少数业主所提出的要求过高，致使维权行动最终变了味。我们曾处理过一些消费者集体维权案件，一开始业主特别是业主代表的积极性很高，但随着一些业主不断提出的无法达到甚至无理的要求，业主代表开始左右为难，代理律师也感到无从入手，最后搞得大家“心力交瘁”（业主代表语）。



 可见，维权是为了争取自身合法权益，创造平安、和谐、稳定、优美的居住（经营）环境是消费者购房、维权的根本目的。但提出不切合实际的要求甚至超出法律赋予的权利范畴进行主张，势必导致矛盾的激化，不利于问题的解决，从而使得消费者创造良好居住（经营）环境的初衷无法实现；而停付银行按揭、物业管理费等行为，拿自己的信用作代价，既不利于解决纠纷，更使自身利益受损。消费者在维权过程中必须始终牢记着：消费者的权益，也不是没有边界的权益。</DIV>
与邻居们共勉！

冷眼观云 · 发表于 2005-7-21 12:07

现在的消费有着太多的风险，无论是吃、住、行、玩，让人感觉一不留神，就有可能上当，到处得多个心眼，连呼吸都别大意喽，唉[em04]

ydswj · 发表于 2005-7-21 15:30

一着火就停电，一停电就停水，全小区楼道里的消防设备都成摆设了，试问全体业主们，电梯停在半空，路灯全部成瞎子，整个楼道黑湖湖的，还有阵阵白烟夹杂着劣质的装修材料所发出的毒气，你挤我，我踩你，那个恐怖啊！！这种消防都通不过的小区，能住人吗？？[em05][em05]

业主A · 发表于 2005-7-21 21:15

可恶的KFS

业主A · 发表于 2005-7-21 21:16

可怜的业主

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