北京房屋交易或将先查违建 业内质疑可行性

万家灯火洼

在北京发生挖地下室造成德内大街93号院塌陷事故后，北京市相关部门表示，正在研究出台对房屋过户交易增加违建查处环节的政策，有违建的房屋将不得过户。

　　对此记者通过采访发现，低密度的豪宅成为违建高发区，一些高密度的商品房小区顶层也大量存在加盖违建现象，但此前的监管政策却因为“法不责众”难以见效。房屋交易先查违建政策如果出台，会不会让很多商品房陷入无法交易的境地，能不能改变这种违建屡禁不绝的乱象？

　　越是“豪宅”越任性，有小区80%存违建

　　2月份以来，记者通过在北京东城区和西城区暗访发现，不少房地产中介仍然在挂牌出售违规下挖地下室的四合院。而与此同时，北京不少低密度别墅区以及部分高密度商品房小区，也大量存在违建，其中越是“豪宅”，违建越任性。

　　在位于北京顺义区的“中央别墅区”，记者以买主的身份与中介取得联系，并咨询是否有在原住宅基础上加建和扩建的房源时，多位中介对此直言不讳。

　　该别墅区附近中介机构的一位客户经理介绍名都园别墅区时说：“实际住宅面积大于房产本上数据的加扩建房源，都集中在嘉浩和名都园，有连排、双拼和独幢三种户型，价位由600万元到1000万元不等。目前名都园中有800多户，80%的住户都有加建或扩建的行为。”

　　名都园的别墅大多是三层，别墅间距并不大，有几处还在施工。另一位客户经理张先生表示，浅色的砖瓦区基本都是加建的，将房本上的面积扩建“翻番”很常见。

　　在看房过程中，张先生向记者重点推荐了一套190多平方米的三层双拼式，且已在小花园内扩建一层的房源。记者询问扩建方式和价格时，张先生说：“一般有在花园上扩建、在顶层开天窗、扩阳台这三种方式，这套190多平方米的房子，不加建的话值780万元，在小花园上扩建出三层，面积就能到300平方米左右，就可卖至880万元。”

　　除了低密度别墅区成为违建高发区，一些高密度的商品房也在首层或顶层户型出现大量违建。此前爆出带有“空中花园”的人济山庄这样的案例并非孤立存在，顶层加盖大规模违建目前也十分常见。

　　位于北京海淀区的韦伯豪家园有6栋住宅楼，其中有90%的顶层住户都进行了扩建，大多是将公共阳台封起来改造为阳光房、健身房、储藏室等自用空间。

　　北京市两高律师事务所律师董正伟表示，高档住宅区由于业主“非富即贵”，政府主管部门和物业部门对违建现象往往不插手，此前出事的四合院更是长期缺乏统一有效管理。

　　违建屡禁不绝，大多数人认为“法不责众”

　　对于记者了解到的情况，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室相关负责人表示，目前，北京市东城区和西城区查清的违建总面积达到200多万平方米。

　　据了解，在全北京市各类房屋违建中，四合院下挖地下室、别墅私搭乱建、楼房首层违建与楼房顶层加盖，是四类违建高发现象。对于目前北京四合院、低密度别墅存在大量下挖、上接违法建设的情况，北京市相关部门表示将加大打击查处力度。

　　北京市此前并非没有对房屋违建的相关监管政策，但为何房屋违建屡禁不绝？

　　对此，记者在顺义“中央别墅区”暗访时发现，每当提及近期四合院违规下挖地下室造成塌陷事故时，大多数中介毫无顾虑打包票说：“法不责众，这么多家扩建，谁能举报谁？顺义位于郊区，那些法规是给城里的老百姓看的。”

　　“有钱就‘任性’，只要钱交到位，施工到扩建丝毫都不用操心，自有人打点。”中介经理张先生说，名都和嘉浩都是2003年以前建的，房子设计有点陈旧，扩建了才能住得舒服。

　　链家地产分析师张旭认为，现阶段政府主管部门对房屋违建问题的监管难度较大。一方面是因为北京的住宅区范围非常大，管理成本很高；另一方面，由于许多违建很多年以前就存在，对历史遗留问题很难厘清其中的责任，尤其是对于物业部门应承担何种管理责任尚无统一明确的规定。

　　房屋交易先查违建，可行吗？管用吗？

　　对于目前违建横行的现状，从物权法和公共管理学的角度看，董正伟认为，政府对此类违建现象的监管存在一定的难度。

　　“监管部门不可能成天去住宅区挨家挨户去看，这涉及到保护私人生活，以及控制管理资源、成本的问题。只是因为现在媒体曝光了一些现象，发生了一些安全事故，问题才被暴露出来。”董正伟说。

　　对于上述这些情况，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室相关负责人对记者表示，近期正在研究出台新政策，对于违建概率出现较高的四合院、低密度住宅区、房屋首层和顶层等类型商品房，将增加在交易过户时筛查的必要环节。如果出现违建，该商品房将暂停过户交易。“这意味着如果一套带有违建的商品房要成交，卖家或者买家必须先拆除违建。”这位负责人说。

　　有市场分析人士指出，这一政策如果真的出台，看似会成为打击房屋违建的杀手锏，但问题是，能否严格执行？

　　对此，有不少一线中介认为，每天过户交易的商品房那么多，监管部门估计很难有时间、有精力去逐一进行核查。“原来有业主举报同一小区里的违建，大部分都没有被拆掉，未来的新政策就真能让违建被拆掉吗？”

　　“那些不打算交易的房屋内的违建怎么办？难道就不管了？”不少人士质疑。

　　对于这项可能出台的政策，张旭认为，这对违建问题的解决可能会有一定帮助，但并不能从根本上予以抑制。“不排除有些业主，很多年以后才会考虑卖掉房子，甚至一开始就没有过户的打算，这个政策对他自然就没有太大影响。”

　　董正伟提出，对于现今政策的调整重点，应该形成制度性的查处清理。“除了进行统一排查，更重要的是形成制度，定期对易发生违建问题的区域进行常规巡查，一经发现立即拆除，避免发生安全事故。

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