央行降准降息 房企和购房者该怎么做

伊邪那岐

在2月4日央行首次降准后，2月28日傍晚，央行意外宣布羊年首次降息———自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点并扩大存款利率浮动区间。这是短短三个月内，央行二度降息。

　　在此之前，央行进行了一次非对称降息———2014年11月22日，央行在时隔两年多后首次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

　　此外，在2015年，多家机构预计央行还将实施两次银行存准率下调，每次下调0.5个百分点，另外还将实施1-2次利率下调，每次下调0.25个百分点，而且央行可能愿意调高人民币兑美元汇率。

　　那么，2015年央行到底会不会降准降息？央行降准降息的依据有哪些？如果央行降准降息了，对于2015年楼市影响有哪些？对于房企、购房者来讲应该这么做？

　　央行或再降准降息的三大理（楼盘）由

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在深化经济改革阶段，经济增速降低，通缩压力加大，此时，房地产市场也没有明显好转，大部分城市楼市仍然有去库存的压力，这一定程度上加剧了经济增速下滑的压力。从经济“稳增长”的角度来讲，市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。因此，尽管当前已经有两次降息一次降准，但是，当前国内仍然具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。具体来讲主要有三点理由：

　　第一、经济通缩压力加大，市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏，这成接来下降准降息的直接影响因素。

　　2015年1月CPI破1，创五年来新低，PPI出现连续35个月负增长，1月环比降幅扩大，而受最新公布的CPI与PPI数据不振影响，市场方面对经济通缩的担忧有所加剧，通货紧缩似乎正在由传说变为现实。

　　在GDP增长放缓的环境下，2015年通胀率预计将跌至1%左右，这将促使中国央行进一步放宽货币政策，预计央行还将实施降准降息，以降低企业融资成本、释放流动性，刺激经济复苏。

　　第二、从指标意义上来看，2015年年初市场流动性偏紧，仍然具备继续降准或降息的空间。

　　国家统计局数据显示，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。宏观经济处于触底阶段。2014年全年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨2%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，尽管当前已经有两次降息一次降准，但是，当前国内仍然具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。

　　从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降准降息，预计随后分别降准降息1-2次也是值得期待的。

　　从2015年年初货币政策走势来看，央行发布的数据显示，截止2015年1月末，广义货币(M2)余额124.27万亿元，同比增长10.8%，增速分别比上月末和去年同期低1.4个和2.4个百分点；狭义货币(M1)余额34.81万亿元，同比增长10.6%，增速分别比上月末和去年同期高7.2个和9.4个百分点；流通中货币(M0)余额6.30万亿元，同比下降17.6%。1月份净投放现金2781亿元。数据显示，2015年年初市场流动性偏紧，如果货币政策走向继续维持偏紧张的局面，则不利于宏观经济的稳定增长，因此，在防通缩稳增长的前提前下，市场仍然具备继续降准或降息的空间。

　　第三、2015年一季度楼市表现欠佳成定局，通过降准降息等短期政策刺激楼市复苏，拉动宏观经济增长。

　　当前库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力，在2015年第一季度也不会有明显好转，楼市拉动宏观经济的动力会减弱。此时，通过降准降息等短期政策刺激楼市复苏，拉动宏观经济增长的必要性增加。

　　降准降息背景下：2015年楼市基本面马上会好转

　　从2015年至今来看，央行两次降息一次降准已经成为事实，那么，短期内来看，楼市将会呈现出什么样的特征？如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前央行已经有两次降息一次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现涨价的现象。具体来讲：

　　第一、两次降息一次降准对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，并且楼市变化马上会反应出来，尤其是春节后，在降准降息等“救市”政策刺激作用之下，开发商将会加快推盘节奏，楼市也将加速去库存，基本面良好的城市将快速回升。

　　第二、两次降息一次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

　　在两次降息一次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥（楼盘）、南京（楼盘）、南昌（楼盘）、苏州（楼盘）、石家庄（楼盘）等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？很明显，楼市基本面将进一步好转，预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出；大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面将表现趋于合理，房价将步入稳步上涨的通道，但不排除仍然有少数城市有去库存的压力；对于三四线城市而言，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。

　　房企与购房者，“利好”机会应该如何把握？

　　既然降准降息对于中国房地产是短期“利好”机会，那么，对于房企、购房者来讲应该这么做？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，当前大多数企业的资金面仍然较为紧张，两次降息一次降准之后，那么，降息与降准将形成市场叠加效应，如果后续继续降准降息，一方面有利于缓解企业资金面紧张的局面，有效防范企业债务违约的风险，另外一方面，这也将成为房企2015年一次有利的跑量去库存机会。

　　对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2015年春节之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　那么，对于购房者来讲，显然，应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　对于首套房置业者来讲，由于降准降息等“救市”政策的刺激，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，未来几个月仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在未来几个月，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

　　对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，2013-2014年最后一轮接棒的投资客尽管没有赚得增值收益，甚至个别投资客已经亏损10-20%，甚至更多，但是，从笔者对于2015年中高端商品住宅成交量的研究来看，改善型需求、投资型需求已经开始入市，原因很简单，尽管全国1月CPI同比增速在1%以下，通缩压力初现，但是，未来降准降息的动作会增加，这样，降准降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的优质房产。因此，近期这些需求在房企降价的诱因下又重回投资市场，以相对较高性价比的方式开始入市，寻求优质资产的保值增值。