羊年土地市场或现上扬趋势

小马过江

3月份，杭州土地市场预计将推出5宗地块，其中主城区住宅、商业和加油站各1宗，余杭推2宗商业用地，萧山无地块出让。地块总出让面积97亩，建筑体量约15万平方米，总起价8.6亿元。
    有专家分析认为，在经历了半年多的土地市场低迷期后，羊年土地市场或将有所好转。
    丁桥宅地率先发力
    羊年春节后，丁桥将首先发力，推出羊年第一宗住宅用地。
    杭州市国土资源局的公开资料显示，首先出让的丁桥单元R21-15地块，位于丁桥单元中心地带，东至规划笕华路，南至杭州市土地储备中心，西至规划一号路，北至规划杭玻路，出让面积34819平方米（约52.2亩），可建面积73120平方米，楼面起价6074元/平方米。地块定于3月17日出让。
    从地理位置看，地块邻近石大快速路，南侧靠近华丰路，西北侧靠近规划地铁3号线，距离规划丁桥站约700米，未来交通比较便利。从周边配套来看，地块周边有华联超市、好又多购物超市等多家生活超市，距离丁兰广场、新城广场约2公里，商业配套健全。目前，地块所在区域最近一次宅地出让是在2014年12月24日。当时，天阳置业以26347万元的价格摘得杭政储出【2014】36号地块，折合楼面价6202元/平方米。该地块定案名为天阳朗朗，尚未开盘。距离地块较近的两个项目分别为龙湖城仕公馆，拿地的均价分别为8561元/平方米和7940元/平方米，目前在售均价分别为14000元/平方米和12500元/平方米。
    总体来说，近年来丁桥核心区的宅地成交楼面价都在8000-8500元/平方米，实际售价在12000-15000元/平方米之间。按照这个价格来看，此次出让的丁桥宅地起价相对亲民，仍有一定的溢价空间。
    除此之外，将在同天出让的还有一宗位于西湖区古荡单元的商业用地和一宗滨江区的加油站用地。其中古荡单元商业地块东至通普路，南至西斗门路，西至杭州五联股份经济合作社，北至杭州高联医疗设备厂，起价35714万元。另一宗加油站地块位于滨江区，东至杭高新工业[2007]6-3号地块，南至南环路，西至规划盎然路，北至杭州远方光电信息股份有限公司，起价3415万元。近年来，公共设施用地也备受青睐，去年12月，三里亭一宗公共设施用地就以264%的溢价率成交。
    余杭区的两宗商业用地定于3月27日出让。地块分别位于临平新城和五常街道，合计起价2196万元。
    今年土地市场或现上扬
    2014年，全国土地市场总体走弱，成交量溢价率双双低迷。以杭州为例，去年春年之后，杭州土地市场急转直下，尤其是主城区宅地市场，更是出现了长达半年的“空缺”。
    数据显示，2014年杭州共成功出让145宗地块（不含工业用地），为近6年最低；出让总金额约为822亿元，较2013年下降38%；平均溢价率仅为2.9%，溢价率在5%以下的地块占比高达87.5%。而杭州2013年土地成交平均溢价率为16.7%，最高溢价率达238.3%。
    今年的情况或将有所好转。
    有分析称，随着楼市成交复苏和资金面的放松，开发商有更强意愿和能力进行土地储备，预计2015年土地市场活跃度将得到提升。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，在经过去年一年的消化库存后，部分开发商已经有战略扩张或者补仓的需求，这部分开发商应该会活跃在今年的土地市场上。同时，多家开发商负责人表示，只要有合适的地块，一定继续加大土地储备。
    但是，随着市场的健康发展，开发商对土地的需求也日趋理性，具体表现为对地块选择的理性和溢价水平的相对理性。
    陈焕春认为，随着房价理性回归，开发商对未来房价增长预期有了更合理的判断，所以竞拍土地时出价谨慎。
    总体而言，随着宽松政策继续以及降息预期强化，楼市政策、资金面整体情况预期好于2014年，一些高周转房企也将进入拿地补仓阶段，土地市场成交量将逐步回升，但随着房企利润率回归，土地价格预期将更加理性。