名校纷纷变身高端楼盘 杭州楼市“学院风”来袭

无奈的洋葱

　　近段时间以来，随着融信杭州公馆正式对外亮相和华家池几个项目的相继面世，几个建造在老学校旧址上的住宅项目备受关注。这些从老学校地块转变而来的项目，被部分业内人士称呼为“学院地产”。
　　这些拿地的时候就很贵、卖的时候就更贵的项目，在如今的高库存环境下，将如何突围？业内人士分析，万万不可单打文化牌。
　　A　新一批“学院地产”相继亮相
　　3月7日，建在杭州师范大学钱江学院原址的融信杭州公馆终于正式对外开放，揭开了其神秘的面纱。这一天，距离2014年1月23日的拿地时间，已经过去了13个月有余。
　　据了解，融信集团为最大程度的保留杭师大的旧貌，把当年的树木、公园和湖泊都保留了下来，并在此基础上做了升华。一位曾在此求学的购房者说：“还能找到当年的味道。”其实，原杭师大钱江学院内的图书馆和其身后一片近两万平方米的绿地，的确是根据相关的规划要求保留的，但这一部分并不属于杭州公馆的红线内。据杭州公馆的工作人员介绍，之所以花时间和精力在此，是融信对这座城市和这片土地的尊重。
　　工作人员还介绍说，杭州公馆项目规划为10栋墅式洋房和3栋高层，户型面积从58-274平方米不等。目前，项目已经开始认筹，预计5月份正式开盘。至于价格，销售人员表示目前价格还未最终确定，他们根据自身产品特点以及参照周边产品价格，预计高层的价格在40000元/平方米左右，花园洋房的价格在5万元/平方米左右。
　　杭州公馆再往西走不到两公里，在文一西路和古翠路的交叉口，就是杭州广播电视大学。去年下半年，杭州广播电视大学的部分地块出让给了龙湖，这也意味着龙湖地产在进入杭州数年后，首次入驻杭州城西。
　　目前，龙湖城西的这一项目尚未对外公布太多内容。记者在项目施工现场了解到，项目由4幢建筑组成，其中靠近高技街一侧的楼，可能是未来售楼处所在地。施工人员告诉记者，按照现在的进度，售楼处可能在5月份左右完工；而里面的住宅则正处于打桩阶段，距离开始销售可能还需要一定时间。
　　此外，位于浙江大学华家池校区北侧的三个项目，近期也动作频繁。这三个项目，都以“华家池”为最大卖点，无论是前期规划设计，还是现在的宣传、销售，都紧紧围绕着这三个字。
　　2014年下半年，中间位置的世茂天辰最先对外亮相。项目销售人员介绍说，只有世茂天宸才是正对华家池校区的，景观条件最为优越。为此，项目在设计过程中，仔细研究了每一幢楼的旋转角度，保证大部分房源都可以在毫无遮挡的情况下，欣赏到华家池的美景。
　　目前，项目已经推出了3号楼、7号楼和8号楼，其中3、8号楼的小户型均价42000元/平方米，大户型均价46000元/平方米，精装修房源均价在51000元/平方米以上。
　　位于东侧的绿地华家池1号，也在去年12月初正式开放售展中心。据悉，华家池1号项目布局了9幢25-30层的高层建筑、3幢低密度的排屋、1所幼儿园以及1个邻里中心。首推户型87、89、140、185平方米，全部为精装修，其中小户型房源均价约为48000元/平方米，大户型房源均价约为53000元/平方米。
　　位于西侧的滨江华家池预计将于本月正式开放现场售楼处和样板房。根据规划，滨江华家池总建筑面积276501平方米，由7幢高层、3幢酒店式公寓和8套城市别墅组成，主力户型为125-220平方米，采用欧式经典风格，全部为高端精装成品。
　　B　学院地产“地王”云集
　　从当年的原浙江大学湖滨校区地块、原杭州商学院地块、原浙江理工大学地块、原中国计量学院等这些学校开始，到如今的浙江大学华家池地块、杭州师范大学、杭州广播电视大学，无一不是备受瞩目的优质地块。这些地块在出让给开发商时的一个共同特点，就是地价比较高，甚至出了好几个“地王”。
　　这些地块中，最受瞩目的应该就是浙江大学的华家池地块了。
　　2013年8月，华家池地块一经挂牌就成了全国关注的焦点。华家池地块会卖给谁，华家池会卖什么价格，这些立刻都成为了全城热议的话题。地块出让前夕，全国多家媒体，尤其是杭州多家本地媒体，对上述问题都进行了深度的报道和分析，把全城的关注度再一次提高。9月5日，华家池地块的出让现场被至少20家开发商和200位媒体人挤得水泄不通。为了在第一时间观看到竞价情况，不少媒体人不得不站在了后排的桌子上。最终，华家池三宗地块分别由绿地、世茂、滨江竞得，成交总价达136.7亿元。
　　这并不是浙江大学第一次出让校园地块。上一次出让是2005年，原浙江大学湖滨校区地块被嘉里建设以24.6亿元的价格竞得，折后楼面价14349元/平方米。无论是总价还是楼面价，在2005年的杭州楼市，都可以算得上“天价”了。
　　除此之外，其他有地块出让的学校，也纷纷获得了开发商的热捧。
　　2014年10月，龙湖地产在经过32轮竞价后，以9.27亿元的价格将杭电大地块收入囊中，折合楼面价22197元/平方米。
　　2007年7月，雅戈尔经过90轮竞价，以14.76亿元的总价，折合15712元/平方米的楼面价，摘得原杭州商学院地块，一举成为当年的“地王”项目。随后，该地块定案名为雅戈尔御西湖。
　　2005年4月，金都房产以11.24亿元的价格竞得原浙江理工大学地块，折合楼面价7000元/平方米，后被开发为金都城市芯宇。
　　2003年7月，国都房产以10.55亿元的价格竞得原中国计量学院地块，折合楼面价3204元/平方米。据了解，这是浙江土地招拍挂历史上首个总价超过10亿元的地块。该地块后即后来的枫华府第项目。
　　C　欲脱颖而出不能单打文化牌
　　在如今的市场环境下，“学院地产”或许只是一个看上去很美的地产项目。
　　在销售过程中，学院地产无一例外地打着“文化”的卖点。可是，在如今的市场环境下，单纯包装知名校友，或者宣传项目所在地块的历史文化，购房者并不一定会买账。
　　2010年，雅戈尔御西湖以36000-40000元/平方米的价格首次开盘，当时推出了170余套房源，当天预订135套，业主中不乏特地从温州、台州等地区赶来的购房者。销售情况好的时候，项目的价格也是水涨船高。但是，后来受到“限购”、“限贷”等调控政策的影响，杭州的高端住宅市场明显受到了打击，雅戈尔御西湖的销售难度也因此明显加大。据了解，2012年和2013年，仍有部分温台购房者前来御西湖了解项目情况，但是考虑到总价过高，不少人最后并没有下单。直到2014年，项目才逐渐清盘。这其中，项目也免不了几次“偷偷”降价来吸引购房者。
　　近期动作频繁的几个学院地产项目，动辄40000元/平方米以上的价格，确实让购房者有些望而却步。
　　纵观如今的杭州楼市，定位高端的楼盘并不稀缺。比如位于南星区域的钱江御府、候潮府、金隅学府，钱江新城的中海御道路一号、东方御府，还有未来科技城的富力10号等等。单从产品类型和产品品质上来说，这些楼盘也可以与上述几个学院地产匹敌。而且，从价格上来说，钱江御府等楼盘或许更有竞争力。
　　学院地产在如今的市场环境下，要如何突围？
　　中国指数研究院杭州分院研究总监高院生表示，这些“学院地产”不能单纯打文化牌，“还是要把自己当成其他中高端项目一样来卖。”
　　他认为，想要突出重围，还是要在产品类型和产品品质上更下功夫。比如，在单价较高的项目中，可以设置一批小面积的房源，相对控制总价，吸引更多购房者的目光。另外，购买高端产品的购房者一样在乎性价比，开发商不妨引入优质学区或者引入优质物业公司，为购房者提供更多的“加分项”。
　　从目前的情况来看，开发商也意识到了这一点。绿地华家池1号的营销总监朱建菡告诉记者：“购房者对华家池的文脉和环境已经有了足够的认可，所以我们今年将把主要精力放在宣传我们的产品本身上。我们要告诉购房者，我们的项目本身就是一个综合体项目，除了住宅之外，还有三个项目内的商业配套。在景观方面，除了华家池校区的景观，我们还着重打造了小区内的互动式园林景观，为未来业主提供了双景观。”