观察：远洋6074拿地有利润吗？

滴汗

3月17日地块成交情况表

地块名称	可出让面积		规划性质	成交价	楼面价	竞得	溢价率
	平方米	亩		万元	元/㎡
丁桥单元R21-15地块	34819	52.2	住宅	44414	6074	远洋	0.00%
古荡单元A-C6-13地块	9589	14.4	商业	35714	9801	敏迪电子技术	0.00%
襄七房单元BJ12-FG08-U29-C31地块	3639	5.5	加油站用地	7415	-	中石化	117.13%

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

　　近四年未在杭州拿地的远洋，今天在主城区羊年首场出让会上“不战而胜”：以6088元/平米的单价竞得一宗7万余方的宅地，地块位于龙湖·名景台、中旅·城仕公馆的南面，总价约4.45亿元。[直播回顾]
　　远洋的拿地价一时成为业内热议的话题。6074元/平米，这个楼面地价，在丁桥有优势吗？以后的项目，有无利润可期待？
　　>>>丁桥土地供应大起底

丁桥R21-15区位图 （制图/章嵘嵘）

　　观点一、无利润：竞争激烈信心有限
　　1.区域内现房在售万元价
　　“玺之湾的现房才买一万多，而且量小，压力大。”有投资圈内人士指出，丁桥板块内目前现房、二手房价格普遍较低，而且成交量不大。
　　根据浙报传媒地产研究院数据，玺之湾今年至今成交23套，均价10259元/平米。如果以这个价格作为参考，远洋今天的地块需要快速走量才能保本。
　　2.版块内开发者悉数缺席
　　今天的丁桥宅地未进入现场竞价环节，因为报名单位仅一家。
　　尤其值得关注的是，区域内开发项目的房企悉数缺席：龙湖、港中旅、阳光城都未表现出意向，而此前刚拿下丁桥宅地的天阳也未出现在现场。
　　观点二、有利润：地块成本优势明显
　　远洋今日所拿地块在地缘性上，更靠近龙湖、港中旅项目，而6074元/平米的地价较这二者有着2000元/平米以上的差价，地价成本有明显优势。
　　相对来说，玺之湾以及周边二手房所处的区域并非远洋地块的第一竞争对手。且玺之湾现房基本为大户型尾盘，销售难度较大。
　　根据浙报传媒地产研究院的成本测算公式：保本价格=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可建面积*85%)，代入远洋拿地价格，远洋该项目的保本售价约在11300元/平米。
　　而2015至今，浙报传地产研究院数据显示，龙湖·名景台、中旅·城仕公馆、阳光城·翡丽湾三个楼盘成交均价分别为12899、12674、12058元/平米。都高于远洋地块的保本售价，仍有利润空间。

周边项目拿地情况

　　出让会后，住在杭州网记者吴海国第一时间致电远洋地产方面负责人，负责人的考虑也复合此观点，他表示：“远洋地产之所以对这块宅地如此重视，是因为看到了这片土地的丰厚价值。目前，该地块地处的同协路板块已经入驻了包括龙湖、港中旅、天阳等多家大牌房企。相比较版块内其他开发商拿地价格(龙湖8143元/㎡、港中旅7940元/㎡、阳光城8169元/㎡)，远洋地产此次所拍地块的楼面价具有一定优势，在产品入市价格上将具有一定的竞争力。”
　　观点三、利润不重要：补仓重于收益
　　远洋于2007年入杭，于当年获得了大运河商务区和大河宸章两个项目，此后于2011年10月拿下了普福的心里项目。

远洋组团在现场就坐

　　距今为止，远洋在杭的这三个项目中，大河宸章与心里都已基本售罄，仅剩大运河商务区的部分商业和住宅。
　　其手头无土地储备，也无新项目在运作。补仓的需求远大于对利润的追逐。
　　一位业内人士一针见血地指出：“如果纯看利润，地价算合理，但算不上捡漏；如果看战略，今天的补仓是必须的也是迟早的。”
　　从团队建设、公司发展的角度看，对远洋而言，主城区、低总价、无溢价宅地的获取是绝对利好。