多地出台“微刺激”政策 “后限购时代” 如何稳定住房消费

打我脸

　　回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展，各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为，楼市政策将会逐渐有利于百姓消费，预计房地产后市或将触底反弹，但去库存仍是一个长期的过程。


　　各地出台稳消费政策“大同小异”

　　一段时间以来，为提振楼市，加快去库存，各地相继推出“微刺激”政策，其中，调整公积金政策、政府回购、货币补贴是主要的手段。
　　福建省3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，明确对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元，贷款最低额相应升高；安徽从去年9月1日起，允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计，去年下半年以来，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
　　3月中旬，宁波市政府审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。鄂尔多斯市去年下半年也出台政策，决定3年内不再新建商品房，同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购，并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。
　　早在2014年11月，沈阳市就出台购房补贴政策，购房者最多可享受150元每平方米的购房补贴；绍兴市今年初出台政策，购房者无论购买新建或存量房都将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。以货币补贴拉动住房消费正被越来越多城市采用。


　　“微刺激”或促后市触底企稳

　　随着地方稳定楼市政策的出台，以及降息、降准影响，楼市下行开始减速。中原地产首席分析师张大伟认为，3月下半月市场有望告别签约淡季，预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨，同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计，一线城市成交回升明显，3月上半月环比增幅达33%。杭州城区2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已达6000多套，环比上升近100%。
　　上海易居研究院副院长杨红旭预计，二季度是房价的一个拐点。他说，从去年12月开始，一线城市的房价，总体来看已经止跌，其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象：一线城市率先反弹，其后二线跟进。“总体看，预计70城房价将于二季度止跌。”
　　快房网首席评论员程伟明表示，地方“微刺激”政策的效果已经显现，但后续作为空间仍然很大。双赢机构总经理章惠芳认为，因地制宜、分城施策的关键是对区域楼市情况进行科学评估，要把握供地节奏，不可再任性“卖地”。


　　稳定楼市还有哪些“工具”可用

　　“后限购时代”楼市市场化特征渐趋明显，区域走势分化加剧。从各地传出的信息看，今年政府工作报告明确“稳定住房消费”“因地施策”“落实地方政府主体责任”后，多地政府都在筹划新的楼市政策出台。


　　为保持楼市整体平稳，还有哪些“工具”可用？

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。
　　也有业内人士建议，地方可放开高端住宅项目的预售证管理，高端楼盘的集中入市或可激活当地改善型需求，从而带动市场成交量的活跃度。
　　对于库存较高的城市，可尝试把存量房转化为公租房和安置房，但这一建议在实际操作过程中还存在一定难度。比如房源如何定价，收购资金从哪来。不过，有业内人士建议政府可出面承租存量房，再转租给租客更具操作性。即由政府搭建平台，为供需双方提供保障。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，还可采取鼓励人才购房等措施，将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施，外来人才租房满一年可申请入户。
　　上海易居研究员严跃进认为，因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。如福建会否结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策等。对于依然实行限购政策的城市来说，也可适当放宽社保缴费政策来“曲线”放松限购，扩大符合购房资格群体范围。
　　有房企人士表示，在楼市调控“去行政化”和“趋市场化”的背景下，后续的楼市政策应该在巩固房地产市场理性、成熟发展的同时，更着重于维护楼市合理的消费需求，尤其加大对于自住型、改善型购房者的金融支持。