粪土当年万户侯：请房地产广告公司老总们来看看

养繇基 · 发表于 2005-7-22 10:25

行销力度是判断策划与广告优劣的唯一标准。对于商家而言。所以，以脑白金为代表的中国保健品行业的广告最好，烟酒第二，食品饮料第三。房地产广告，尤其是杭州的房地产广告，最不具有行销力度。一般是美院“叫兽”的唯美画面，再配以不疼不痒、不酸不醋的文案，这类房地产广告“砖家”在楼市冬天里如寒号鸟一般，一筹莫展，平时的孤傲之气而充满的汽球，一下子扁了。
 胸有成竹，更要胸有城府，所以，言有所不尽，事有所不为。
 但奉劝那些“砖家”级大人物们：冬天已经来临，春天还会远吗？在冬尽春来时，are you ready？现在，what are you doing for the future?

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 10:32

大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。假令风停时下来，犹能簸却苍溟水。世人见我恒殊调，见余大言皆冷笑。宣父犹能畏后生，丈夫不可轻年少。

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 10:39

这里有没有瑞丰的劳建定劳将军在线？

养繇基 · 发表于 2005-7-22 11:38

楼房开发商与官方、炒房客相勾结，以取暴利，同时在极短时间内房屋脱手。而现在炒房团收手了，给房产楼市带来严寒。而广告策划公司充当“绍兴师爷”的角色，对此不曾发一言，不曾为广大的需房公民——最终的房产消费者带来一丝好处，可谓居心险毒，不论对房产商，还是政府，还是广告公司，不要忘记，公民——最终的消费者，才是衣食父母，社会责任，义不容辞！温州人，都能如此团结，而在旺市时期，开发商和广告公司两界，是否有良性行业机制？这些“师爷”“策划大师”，为何呆若木鸡？砖家叫兽大师，原不及文化较低的温州商人！

always_hc · 发表于 2005-7-22 11:42

<DIV class=quote>以下是引用养繇基在2005-7-22 11:38:15的发言：

砖家叫兽大师，原不及文化较低的温州商人！</DIV>
城市人有好多禀性也远不及农民。
小养这么有文化的人，怎么还做出这么没水平的比较？

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 11:43

"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"。有这种社会责任感和经营理念，才能有适当的价格标准，才能最终获取客户认可，以形成“桃李不言，下自成蹊”的口碑效果。冬天无事，希望房产公司和广告公司都自我反省一下，不要把那赚来的钱都嫖赌了。

红笺小字 · 发表于 2005-7-22 11:44

说到后面还来句英文

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 11:56

不发一言,我觉得有点冤枉广告策划公司了,只是广告公司在开发商眼里真是微不足道,说的话,更是无人理睬,不是没人说,只是说了没用,身份不够啊,不知道哪天,行业景气了,让人尊重了,我想应该想法也有人听了! 说到底,还是行业不自爱!

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 13:10

<DIV class=quote>以下是引用红笺小字在2005-7-22 11:44:10的发言：
说到后面还来句英文</DIV>
帮我翻译一下呀。

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 13:18

先别忙国外的事哪,兄弟,等你谈准备工作哪!

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 13:27

<DIV class=quote>以下是引用长河单飘客在2005-7-22 13:18:58的发言：
先别忙国外的事哪,兄弟,等你谈准备工作哪!</DIV>
一、对所有开发商讲明白，现在的市场，炒房团的离婚，是迟早的事。他走了，情人还在：广告公司将与你白头偕老，共济时艰。
二、广告公司须有深厚的市场专长，不仅仅具有酸醋文案的文学基础，更有操控潮流、激发市场的能力。
三、告诉开发商，楼盘的售额中，必须有预定成分是做广告的，一般是：0.5%——1.5%，在炒房团离开后，必须要付出的。即：10亿的楼盘，广告公司将有500万——1500万的业务量。不仅是平面和媒体，还包括大的策划投入。
四、开发商、广告结成战略联盟，建立同盟与市场、与官方、与客户的沟通机制。特别是同盟现在，必须想办法与官方搭上线，以表明拥护党、拥护政策，以防止这批官员撤掉后，再来者的秋后算帐（新官上任，拢络民心之举）。一则保现官，二者留后路，三则在社会上树立负责的形象。
不足处，大家补上。

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 13:34

我看有点难的,好多开发商就没把广告公司当回事,而且,投入的事情,现在开发商报版什么的,好像影响不大,50\60万的活动还是在参加! 大的策划投入,这个好像开发商钱都是付出的,就是拿到的成果是不是难说. 对于开发商方面,我想是投入了. 如果在开发商信任广告公司了,也在投放媒体,也在付策划费的前提下,你说我们应该怎么操作?

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 13:40

首先，广告公司要有市场执行能力，必须对市场已成竹在胸，不能还象以往，只能做那种广告和报广，看酒类、汽车、保健品的广告，做得多红火呀，再看看深圳，上海，北京的房地产广告，操作水平和大手笔，不是浙江这样小家子气的。、如果你有那能力，不仅能操市场，更能操房产开发商！冬天来临，春之将至，春后景象如何？是否有蓝图？这也是要看清的。冬天里，一部分种子和冬眠动物是要冻死的！房产公司和广告公司，就是这些动物和种子！

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 13:41

注：养叔和hzysggm8914是同一人，看看这个：我对杭州当前楼市的看法，欢迎探论
目前楼市的问题及未来走势
问题：过高的价格 国家对房地产的立场、控制具有倾向性。因房产商向国家贡献税赋，而税赋和GDP为政绩考核项目，所以地方政府对房产商给予支持和优惠，而很少考虑普通百姓的处境。Ø 国家对土地资源的垄断和销售，为取得最大利润，抬高地价，增加了房产成本，房产价格在政府的暗地怂恿方式下，自然抬高。 Ø 短期内房子需求过大，供不应求，价格自然上涨。中国第一次人口高峰期已届壮年，上有老、下有小，正需要大量的居住空间。 Ø 人们对房产产品的期望过于热切，抢购现象造成了价格上扬。 Ø 广告、媒体等对市场的推波助澜作用。广告媒体都在厂商报酬下，进行对厂商的销售和利润有利的方向进行宣传。 Ø 人口流动和户籍改革的实行，使农民入城和外地人在城市购房放宽了条件。 Ø 城市传统工业的衰退，使得大批工人下岗。其生活来源，由工资转为投资。部分人员将下岗补贴和个人积蓄转向炒股、房产等项目，增加了需求量，抬高了价格。 Ø 房地产投资商本身作为商人，追求利润最大化是其经营目标，在市场行情看涨的情况下，绝不会自降身价，房价只会越抬越高。 Ø 专门的炒房人群的介入，剧烈加快了房产的销售速度，使人们误以为产品供需比例过于失调。炒房团的存在是楼市热销和价格剧升的最主要最直接的原因。他们的目的很明确：房子是生活的必须品，屯积可卖出高价，以此赚钱。这是对社会不负责任的赚钱行为，最终房产的价值泡沫影响整个国计民生的正常发展。很会做生意的日本人和犹太人就不曾以炒本国之房产而致富。 剧变的不可能性 面对房价危险的高价和高涨态势，理性地考虑国计民生和整个国民经济的前景，房地产不能在整个国民经济中占据太大的比例，不健康的经济结构畸形发展，将导致整个国民经济的灾难。中央政府在看出房产势头后，果断要求政府介入，以稳住或降低房价。中央表态后，买卖双方都在等着对方出手，象下棋一样，双方谁也不愿先出手，不愿露底。给人的感觉是：房子好象难卖了；买不买，一定要再看看了。 在这种心理对峙相持不下的情况下，有几个部门的人正焦急地等着结果快点出现：政府，银行。再加上投机商、小型房产公司。 一、政府焦急之处： 如果不降，难以向上级交代，百姓那里也有话说 如果大降，影响稳定，影响经济，影响税收，影响GDP，同时招受房地产公司方面的批评，影响利益集团的利益，影响部分人员的社会关系和其他收入。 二、银行焦急之处： 如果大降，而出现大量退房现象，按揭难以收回，房贷变为死帐，房子成为不良资产，谁来消化？ 如果一直上涨，最终房产泡沫可能导致整个国民经济的崩溃。 三、小房产公司焦急之处： 如果大降，利润难以保障 长期难售，资金无法收回，周转困难，运作发展存在问题。 长期难售，贷款和用地租金无法按期还清 四、投机商焦急之处： 大降必大亏 长期难售，资金无法收回，资本无效，资产不产生利润。 总结：再持续原来涨幅，中央政府不同意，百姓不同意。 短期大幅下跌，银行、房地产的混乱，可能导致整个经济的震荡，导致国家不稳。国家现在最需要的是稳定，所以国家一定不允许这种情况出现。 结论：房价短期下跌不可能，政府强行干预不可能。 楼市恢复活力的必然性 一、中国目前的城市化程度低，城市发展前景广阔。与美欧等发达国家70%以上的城市化相比，我国只有30%。且有最大的基数，房产远未达到饱和。 二、城乡差别的存在，导致城市成为社会精英追求和向往的领地。中国的城乡差别，存了上下五千年的历史。农村即农民，农民即落后，即次等公民的现实和观念继续存在。农村在水、电、电讯、信息、医疗、交通、求学等等社会权益和生存环境方面与城市相差悬殊，使得城市的吸引力久盛不衰。东西部的经济差异不可能在短期消除，“孔雀东南飞”现象，加剧了东南沿海地区和大都市的房价上涨。 三、现有供需状态是供求量远小于需求量。我国的住房改革从九十年初期起步，商业化房地产正式起步。到现在只有十多年历史。旧城改造尚未完全完成，即是说旧居民按户建房尚未到位，而新入城人口、成长人口的房子缺口数量尚未补足。即：房产数量远远不够，市场供应量远小于市场需求量。 四、城市经济在我国处在发展时期。与欧美等发达国相比，他们的城市和高层建筑为穷人所居，而富人居于远近郊区的别墅内。我们的发展状况与他们不同。我国的乡镇企业发达的同时，城市对于人们，特别是年轻人的吸引力很大。传统乡镇企业的制造业对年轻人的吸引力不大。城市中的服务业、IT业、娱乐业、文化智力产业等等行业对年轻人有着更大的诱惑。这些新兴行业的发展，使城市经济不断发展。 让城市楼价剧降的因素： 一、战争、动乱等不可抗力的产生。 二、经济危机的产生，或城市经济的衰退同时农村经济的繁荣。 三、农村服务、权益和交通、信息状态的改变。 四、流行性疾病长期流行、严重自然灾害的频频发生，使得城市人口密集的隐患暴发。 五、国家政策、舆论导向，对人们对农村、对房产、对消费观念的引导和改变。房产正是在这几项因素作用下价格上涨起来的，再向相反方向引导时，自然会有相反的结果。 六、房价高过极限价格时。这个极限，国家和相关研究机构未曾提过，也未公布过。但确实应存在，其对于整个国民经济和民生状况有关非常大的关系。 这些情况在短期内都不可能发生，所以房地产价格不可剧降 楼市及房产消费的走向 由浮躁群起转向冷静理性，房产观念的改变，产生新的楼市气候 一、观望期很快结束。最长不会超过一年。需房者自会去买，无钱者不过问。一直是这样，房价涨时这样，不涨也这样。房产不可能是低廉产品，有无消费行为是和收入有关，不是和涨跌或稍高稍低有关。 二、房价不可能大幅下跌，更不可能大幅上涨。微跌或平稳一段时期后，会微涨或保持相对稳定，再次下跌是不可能的。就象米价和菜价，油价等等生活必需品价格不会下跌。 三、房产观念的改变。无消费能力的人对房产的观念会发生观念上的变化，不再抱必购的态度，将全部生活基于住房的观念彻底改变，用于购房的资金和精力，向其他消费转化。租房而居的人群增加。 有财力的人将房产继续作为财产来收购，其目的可能不再仅仅是待价而沽的投机行为，而是为作财富的拥有，或以出租形式产生利润。 五、房产公司的洗牌。有实力的大公司会挺过难关，开创新时代。实力较差、缺乏远见、存在缺陷的小房产公司会破产或被收购，或改变经营方向。 六、房产产品的结构发生变化。别墅、居民房、商用房、写字楼、出租房、酒店式公寓、袖珍户型等个性鲜明的产品将更加突出个性，新用途的专业用途房产也将出现。其经营模式也由简单的出售，转为售、短租、长租等等方式进行销售。 七、部分房产投机商和房地产公司转变投资方向。 八、物业管理公司或房产经营公司的机会来临。投机商的减少，房产销售周期加长，小的房地产公司投资短期内难以收回。物业管理公司或房产经营公司批量购入，缓慢售出，降低了房地产公司的风险，加快了资金的收回。同时，也降低了房地产公司的经营利润。资金雄厚的大型投资公司或银行，介入房地产经营。 发达国家房地产的经营多是采用这种模式，即：房地产公司是生产企业，而房地产经营销售公司是商业公司，如同商场，房地产公司销售公司根据市场行情，向房地产公司“订购”房产。再由房地产销售公司进行销售。 对常人而言，一套房=半辈子负担=20年节俭+20年债务+全方位人情债（借款

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 13:44

对了对了,说说你说的红火的行业,广告公司都做些什么的? 还是北京上海的广告公司的手笔是怎么样的? 红火和大,我都知道,我想老百姓也看见的,还有游医广告也很红火,但怎么红火怎么大的,我就不知道了?

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 13:47

这个长长的是什么? 看上去像是媒体上的,你在媒体发表文章吗? 很像是房记的文笔.

hzysggm8914 · 发表于 2005-7-22 13:57

不是，是我自己的总结，没有在媒体上发表，绝对的原创，所以，我不愿意在网上交流心得的。因为现在的网络，是剽窃的场所呀。如果我们是同道中人，我的心得还有好多呢！

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 14:29

很PF楼上兄弟的敬业,有一点不知道可否共勉,"追赶别人和被别人追赶会造就两种不同的气度",我是很想有一群志同道合的人,而这些人,都是在不停地学习,不停地追赶别人的! 以个人想法,如可共勉则是大欢喜了!

养繇基 · 发表于 2005-7-22 16:39

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养繇基 · 发表于 2005-7-22 17:29

偶想问问，精锐，或者黑狐，或者青鸟，除了那杭州特色的文案和平面色彩，有大手笔、叫得出的、卖得好的策划活动吗？对业界，对市场，有大的影响力的东东，请举例！！

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