现在是买房好时机吗 说涨价尚为时过早

伊邪那岐

楼市新政出台的那天晚上，滨江的一位购房者为了防止自己看中的那套二手房的房东趁机涨价，心急火燎地要求立即签约。不料前来签约的路上，购房者出了小车祸，受了点小伤，还去了医院。中介经纪人本以为签约要延后，谁知客户处理好伤口就急急忙忙从医院赶来，硬是在当晚就签订了购房合同。

    同样“着急”的还有购房满两年但还不满五年的次新房房东，二手房营业税“5改2”新政一落地，他们就纷纷打电话给中介，要求提高二手房的挂牌价。

    开发商们同样反应迅猛，开始了种种“新政营销”，甚至有不少楼盘24小时不打烊，将楼市变成了“夜市”。有开发商故意放风说要“涨价”，也有开发商推特价房，他们使尽各种招数，都是为了抓住政策红利的窗口期，大力去库存。

    密集的楼市利好政策连连出台之后，买房的好时机，到了吗？

    改善型需求释放

    购房者加快下单速度

    超出预期的新政出台，令这几天的房地产朋友圈陷入了一种亢奋状态。为了抓住政策红利的窗口期，同时为了楼市“兵器谱”月度排名，开发商趁机冲量，万科、融创、融信等开发商推出24小时不打烊活动，还有开发商或故意释放“涨价”信息，或推出特价房，试图在最短时间内，刺激政策敏感者以及有意向但犹豫不决的购房者下单。

    二套房贷首付比例从最低六成降至最低四成，对于改善需求是一种有效释放。楼市政策利好密集的组合拳，也激发了一部分购房者的肾上腺素。

    房价预期的趋稳，使得政策敏感者及意向购房者加快了下单速度：武林壹号在新政出台当天成交了4套；和家园3月31日卖出了3套排屋；武林外滩蓄客一下子增多，原本4月下旬推的260~340平方米的大户型，打算提前推出。

    近段时间股市大涨，部分在股市中获利的人群在房产新政出台后，也开始考虑置换房屋。和家园成交的3套排屋中，就有一人是在股市里赚到了首付，看到新政后，决定抓住时机改善居住条件。

    刚需楼盘也受利好惠及。新政出台后，欧美金融城（EFC）案场人气旺了不少。案场销售经理张广平介绍说，平时工作日来访三四十组，近几天达到四五十组，增加了约30%，“现在各种政策几乎都出来了，客户感觉房价的底部应该到了。”

    事实上，今年一季度杭州楼市成交量已经有所回暖，市区商品房成交17324套，同比去年的12463套，上涨了39%。3月29日，市区商品房成交了291套，新政出台的30日，成交量涨到431套，31日更高达536套。

    杭州房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚说，未来一段时间杭州楼市成交量将明显增长，不过在高库存的压力下，要说房价会上涨还为时过早。

    喊“涨价”可能是营销手段

    窗口期开发商重点去库存

    从以往的经验来看，政策红利出炉之后的一两个月，往往是卖房最佳窗口期，开发商都想牢牢抓住，去化库存。

    房产新政出台当天，城西一楼盘就声称要涨价，表示“4月1日起项目价格全线上浮8~10%”。不过，该项目人士私下告诉记者，这不过是一种营销手段。

    在目前总体库存量较大的情况下，开发商涨价有压力，总体上会选择平价走量去化策略。绿城运河宸园尽管热卖，却依旧保持优惠力度。

    新政出台当晚，新帝朗郡也从直面高尔夫球场的楼王拿出一批特价房，面积196~280m2，单价仅13000元/m2左右，不仅接近板块价格底线，更是比5年前还要低，在2009年，新帝朗郡的大户型均价达16000元/m2。新帝朗郡此举，就是为了争抢改善需求客户。

    厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲表示：“一般来说，窗口期是不错的自住买房时机。”

    不过购房者还是需要谨慎选房，优先选择区域发展潜力大、品质好的楼盘。当市场回暖后，此类楼盘涨价的空间更大。

    二手次新房

    或将对新房市场发起冲击

    与新房相比，二手房营业税“5改2”新政一出，一大批手中房源满2年但未满5年的二手房房东比开发商还激动，纷纷打电话给中介要求提高挂牌价。而一些购房者则急着签约，以免房东涨价。

    李先生昨天就赶到华邦的一家门店签约。他说，“我看中的那套房子，房东提价1万5，我也接受了，怕等下去还会再涨。”

    二手房业内人士表示，在此之前，未满5年的住宅出售，要征收房款全额的5.6%营业税，即买一套100万元的房子需缴纳5.6万元的营业税，如今这批房源“解禁”了，卖家已不需要支付这笔费用，买家自然想从中分得“红利”。

    据透明售房网统计，2014年，杭州市区成交的二手房中，有5600余套处于距离上次交易2年至5年的时间周期之内。

    新政的出台，会刺激次新房的挂牌交易，次新房交易量的增加，则会影响新房市场。尤其是在滨江、之江、下沙、申花、九堡等区域及板块，次新房的量不小。“我觉得次新房还是挺有吸引力的，买了就可以住，尤其是学区房。”购房者林先生说。

    二手房的成交量正在急速升温。透明售房网数据显示，今年3月，杭州主城区二手房成交量为3329套，同比去年3月的2121套，上涨了57%。3月29日，主城区二手房成交143套，新政出台第一天，成交量增至220套。

    记者从杭州多家中介公司了解到，二手房行情差的时候，很多中介公司转向一手房市场，如今，他们开始将重心回归二手房市场。一家中介公司主管告诉记者：“现在客户要买房子，我们首先会推荐二手房，而不是一手房。”

    买房子还是卖房子

    “终于可以卖房子了。”楼市新政出台后，来问房价会不会涨，该不该买房的朋友不少，但想趁机卖房子的朋友也有不少。

    记者好几个朋友，都有两套以上的房子，大多是前两年买的，结果基本被套牢。现在终于等到二手房营业税“5改2”了，他们赶紧去挂牌。“这么多钱白白沉淀在楼市，股市行情这么好，却没钱买，悔都悔死了。”

    他们的预期已经很明确，房子已经不适宜投资，而且过几年房地产税要是出台，房子越多越吃亏。他们赶紧趁着行情回暖，把多余的房子卖了，或者干脆只换一套好一点的房子，或者投资股市购买理财产品。

    在房地产的投资收益预期已经发生根本改变的当下，仅靠自住和改善，需求总体是平稳的。那些下半年才上市的项目就格外焦虑，万一上半年利好出尽，提前将需求消耗完，到他们开盘的时候，该怎么办呢？