三四线城市去化周期高达22.9个月

诺克萨斯

中国社会科学院7日发布《中国房地产发展报告(2015)》(以下简称报告)称，2014年中国房地产待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，房地产市场总体供远大于求。供求不均衡的现状意味着2015年市场将继续去库存。

　　报告预测，2015年房价存在上涨的可能性，但不会大幅上涨。为加速去库存，各地政府将出台回购商品房作为保障性住房政策，以及一系列鼓励住房消费的政策，金融政策也将进一步放松。

　　高企全国商品房待售面积首破6亿平方米

　　2014年房地产市场总体表现供过于求。报告指出，房地产市场供过于求的问题，集中体现在2014年的商品房销售量大幅下降，商品房待售面积创历史新高。

　　数据显示，2014年，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅销售面积为10.52亿平方米，比2013年下降9%，均为2009年以来首次下降。与此同时，待售面积创历史新高。2014年，全国商品房待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，其中住宅待售面积突破4亿平方米，达到4.07亿平方米。

　　社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚表示，2014年房地产业待售面积不容乐观，2005至2009年全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始，商品房待售面积快速增加，年增幅均在25%以上。

　　尚教蔚表示，2015年商品房供给仍然会比较充足。2012至2014年商品房新开工面积为55.8亿平方米，2012至2014年商品房销售面积为36.3亿平方米。此外，2014年末商品房待售面积为6.2亿平方米，如果按2014年销售速度大概可以销售半年。因此，2015年部分待售面积过多的城市放缓、推迟供给的可能性较大。在土地方面，2012至2013年土地待开发面积均高于当年的土地购置面积，土地供给比较充足。

　　CRIC研究中心一季度库存显示，虽然随着成交量企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但整体看仍处于高位。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨二成，平均消化周期18.7个月，处于警戒线以上。

　　库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。目前，24个重点监测城市中，14个城市库存消化周期超过18个月，其中烟台高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛为25.4个月，徐州、中山为24.2个月，无锡也超过了24个月。

　　尚教蔚认为，房地产业的高库存将引发一系列问题，如房企高库存占压大量资金，资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产，从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房，进而影响到购房者。另外，对于银行贷款占据相当大比例的房地产开发资金结构而言，持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。

　　严峻三四线城市去化周期高达22.9个月

　　“对于北京等中心城市来说，并没有供过于求，反而是三四线的小城高库存现象尤为严重。”中国房地产协会原副会长朱中一认为，所谓高库存其实是部分城市库存过高。

　　社科院报告也指出，目前存在住房及土地资源配置结构不合理，部分地区市场风险突出的现象。报告指出，1978到2014年全国城镇常住人口从1.7亿人增加到7.5亿人，城市化率从17.9%提升到54.8%。而1996年以来，我国的乡村人口就一直处于负增长态势。在农村人口减少的同时，农村居民点用地面积却在增加。

　　“现阶段房地产供需，面临资源闲置浪费与紧张不足并存的局面。”尚教蔚说，从不同城市之间来看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房紧张，而中小城市和小城镇的人口较少，甚至出现人口净流出、住房还在大量供应的现象。由于城乡之间、不同城市之间住房及土地资源配置结构不合理，一方面，农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足。其结果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供过于求问题更为严重，“去库存”难度更大，市场风险更为突出。

　　CRIC研究中心数据显示，一季度一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增加23%，去库存周期需要13.9个月，较为平衡。但与之相对应的是，一直销售相对较差的三四线城市，待售库存却高达5124万平方米，去化周期更是高达22.9个月。

　　中国社会科学院学部委员李扬表示，随着房地产市场一段时间的调整，掩盖在泡沫下的供求关系水落石出，一些中部省市与部分沿海省市库存多达二三年，因此这会是一个中期性的调整。

　　风向“去库存”将成楼市政策主要目标

　　“2014年针对房地产出台的调控政策较少，2015年较为明显的改变是，‘稳定、支持、促进’取代了‘抑制、投机、调控’。”尚教蔚认为，后续房地产政策将相对宽松。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林也表示，2015年国家层面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府为了减少商品房库存也会出台一些支持政策，同时金融及财政政策也有利于住房消费。

　　在支持改善性需求方面，尚教蔚认为，在住房市场销售面积和销售额双双下行的情况下，过高的二手房交易成本，会抑制二手房有效流转，不利于改善性住房需求的释放。“主要体现在两方面，一是税费成本，二是中介成本。二手住房交易成本过高，使更多购房者转向新建住房。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以带来更多财政收入，但是，在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房，将耗费本已稀缺的土地和资源。”他说。

　　“金融政策方面将相对宽松。”尚教蔚认为，2015年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构，落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大，延续2014年末相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，2015年政府还会通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，有可能出台减税、降低首付等政策，如缩短二手房交易中满5年转让才免交房产交易赢利部分20%的个人所得税的年限。

　　尚教蔚称，无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，2015年主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进行。

　　展望2015年全年的房价走势，王珏林认为，2014年持币观望者形成了一定积累，但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛，商品房均价增速与2014年持平或高于2014年，涨幅大小取决于政策及其执行力度。

　　“2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。此外，地区分化导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的趋势，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。”王珏林说。