“3·30新政”大发神威 4月二手成交量价齐涨

背对背

“3·30新政”大发神威
    “3·30新政”的出台，无论是在贷款方面，还是营业税减免方面，均给相对淡静的二手楼市带来了兴奋的动力。在多重利好因素的刺激下，4月份二手楼市延续了3月的热度，除成交宗数环比持续上涨外，成交均价也止跌回升。据中原地产成交数据显示，4月二手住宅在政策利好的催谷之下，成交宗数环比涨幅达到91.3%，成交均价为24397元/m2，环比上月升近10%。据来自合富置业成交数据统计显示，4月广州二手住宅成交均价为22916元/m2，环比3月上升5.9%，楼价已基本回升到去年同期的水平。两大代理行的数据均显示了楼价的上涨。同时数据显示，4月份，自住需求继续回升，占比达90.7%，环比上月上涨1.9%。投资性质的购房亦有所回升，环比上月同样上涨1.9%。除“刚需”买家由于担心后市楼价走高而果断出手外，就连改善型换房客也走出观望，积极看房加快入市。来自合富置业的成交数据统计，4月出手购房的买家当中，改善型换房需求从3月的34%上升到4月的41%，改善型换房个案亦相应录得明显增长。文/图：广州日报记者 王荔珏
    成交宗数环比大涨91.3%
    自3月以来，二手成交开始逐步回升。而“3·30新政”出台及“4·20”的降准，更进一步促使二手楼市回暖。中原地产多个区域专家均表示，受到“3·30新政”影响，由于担心业主反价、楼价会上涨，买家看楼的积极性明显提高，入市步伐较快。
    中原地产4月二手成交数据显示，中心六区二手住宅成交宗数呈全面上扬趋势，全市宗数环比涨91.3%，成交面积环比涨幅达99.8%。成交均价继3月录得全市均价22216元/m2后，4月全市均价为24397元/m2，环比上涨达9.8%。除番禺区均价约15648元/m2，环比下跌4.6%，成为了全市中心六区的“楼价洼地”外，其余五区均录得不同程度的涨幅。其中，荔湾、越秀、天河领涨分列前三位，涨幅分别达69.7%、15.4%及5.7%。
    同时，“3·30新政”虽使公积金贷款门槛降低，在4月通过中原地产促成的交易中，仅有12.5%的买家选择公积金贷款，较3月环比下跌5.4%。而4月选择一次性付款、商业、组合及其他贷款的人数占比均有不同程度上升。广州户籍买家仅占总成交的24.4%，而非广州户籍买家则占总成交75.6%，显示出非广州户籍买家仍是目前二手市场购买主力。
    换房客结束观望跑步入市
    合富置业市场经理梁燕明表示，不少新政前仍处于观望的改善型换房客，由于担心新政后楼价走势上升而加快了入市节奏，导致4月改善型换房数量较3月出现明显增幅，且4月改善型换房个案的套均总价也较3月明显增加。据合富置业成交数据统计，3月录得的改善型换房个案套均总价仅243.2万元/套，而4月录得改善型换房个案套均总价升至299.3万元/套。
    梁燕明指出，4月出手购房的改善型买家购房预算上明显高于3月出手的换房客。从合富置业成交数据分析，各个总价段的换房个案数量均在4月录得不同程度的增长。从成交占比分析，总价在400万~600万元以及600万元以上的换房个案占比，均从3月的6%上升至4月的10%。这些在4月录得的总价超过400万元的换房个案，主要分布在市中心的天河北、珠江新城、滨江东、东风东以及番禺的华南板块。
    一次性付款同比增加两成
    新政的利好不但激发改善型买家入市的积极性提升，同时也促使持币待购的一次性付款购房买家，加快了入市节奏。据合富置业成交数据统计，4月选择一次性付款方式的购房个案数量，与3月及去年同期相比增幅均超过两成。梁燕明表示，4月一次性付款方式购房的个案，超过一半属于改善型换房置业，而首次“刚需”购房占三成多。由于担心业主在新政后提价，亦有不少之前已看中物业、打算以一次性付款方式购房的买家，在新政后纷纷加快出手，对比以按揭方式购房的个案，业主依然愿意给予一次性付款购房买家较大的让价幅度。
    投资热情不高学位房降温
    中原地产数据则显示，4月份购房自住占比超过九成，而以“再出售”、“出租”为购房目的的投资客环比上月回升1.9%，但占比仍在低位徘徊。中原地产区域专家表示，今年不少买家更看好股票市场，导致近期入市的投资者较少。
    同时，本月学位房热度有所减退，主要原因有两方面：一是由于3月份消化了相当一部分的学位房需求。二是受到天河区学位调整以及“越秀区4月15日后购买30平方米以下非唯一学位房，孩子的学位或被统筹”政策的影响，使一些不急于用学位的买家产生一定的观望情绪。
    租赁量冲高后回落租金环比涨3%
    广州日报讯 （记者王荔珏）广州二手住宅租赁量在经历了3月租赁旺季的火爆后，4月租赁宗数环比有所回落。据中原地产二手成交数据显示，4月租赁宗数与上月相比下跌13.2%，租赁面积环比也录得15.1%的跌幅。不过，值得关注的是，4月份广州全市租金均价为51.9元/m2/月，环比上涨3%。数据显示，全市中心六区本月租赁宗数全线录得下滑趋势，其中跌幅最为明显的是番禺区，跌幅达到30.5%。其次是白云区，跌幅约17.2%。
    在租金方面，除了越秀、天河、白云三区环比分别上涨7.8%、6.5%及1%外，其余三区均有不同程度的跌幅。此外，天河区无论是电梯楼，还是楼梯楼，租金在本月均稳居榜首。电梯楼租金约66元/m2/月，环比上涨4.6%。楼梯楼租金约55.8元/m2/月，环比上涨23.5%。番禺区楼梯楼租金虽环比上月涨11.7%，但仍以均价约35.4元/m2/月成为全市中心六区的租价“洼地”。
    反价频现“五一”成交遇冷
    业主抱怨中介服务不到位
    在各项政策利好的作用下，刚刚回暖的广州二手楼市，在“五一”期间成交却相对冷淡。记者走访一些中介店铺发现，生意相当冷清，一些年轻的销售人员甚至拿着一手盘的资料向路过的行人随意派发。有中介人士更透露，三天假期都没开过单。
    “尽管‘五一’楼市人气旺，但也只是一手市场成交好，二手市场则明显不如上个月。三天假期我只带5拨客人去看了房，目前估计最多有一套有希望成交。”位于番禺丽江花园的一中介人士称。在江南西，记者走访发现，与江南西沿路店铺的兴旺相比，这里的二手楼中介门店真的是可用“门可罗雀”来形容。
    “五一”部分业主反价也是广州二手楼市遇冷的重要原因之一。有中介人士就抱怨说，由于春节后楼市不断好转，部分业主心态开始逐渐走强，反价现象随之频现，动辄一套单位的总价都要涨三五万元。虽然说二手市场冷清，但也有业主抱怨说，中介销售服务水平若不提高生意将更难做。
    业主许先生告诉记者：“我在珠江新城有一套单位放盘，中介找了好几家，照片、资料也提供了一大堆，可每每接到电话时,都说我没提供资料，明显就是收资料的人自己把资料‘扣留’下来了。这也就算了，最可恶的是，约好了带客上门看房，但到了约定时间，却人影都不见了，也不懂得电话知会一声。”“这样的服务质量，你说以后谁还愿意去放盘？”许先生强调。
    一周成交风云榜
    898万购“凯旋”大三房自住
    点评：据满堂红汇豪分店店长李鸿钊介绍，该套成交单位是珠江新城凯旋新世界电梯楼高层东南向三房，通风采光较好，全新豪华装修未入住，配有全屋家私家电，证过两年。业主当初买入是想给儿子居住，但由于儿子已确定在外国定居，因此业主于2014年底放售该单位，放盘价为900万元，包全屋全新家私家电，议价空间不大。2015年3月底，有一在珠江新城做生意的买家希望在凯旋新世界买套住宅自住，要求装修新净，最好全新未入住，必须东南向望园景。该套单位十分符合买家需求，由于价格相对较高，略超买家预算，而业主表示总价最多只可降低2万元。由于这种户型相对较好且市场较为罕见，经一番考虑，买家最终仍以成交价为898万元买入，成交均价为61674元/m2。
    置业小TIPS：凯旋新世界是珠江新城知名豪宅，北依珠江公园，南临珠江，五星级人性化物业管理，低密度社区，内有会所、健身房、游泳池等配套。附近教育配套有南国中小学、临近华侨医院，食肆、菜市场齐全。该社区不仅是富豪们的理想居所，也聚集了大量外企的高管争相租住，成交相当活跃。目前该楼盘放盘价基本都在5万元/m2以上，成交单价也基本都在4.5万元/m2以上，不少质素较高、装修保养较好的单位放盘价在8万~9万元/m2也较常出现。目前，凯旋新世界同类型二手房单价约为5.5万元/m2左右，该套单位成交均价明显高于市场价，是 4月份成交个案中成交均价最高的住宅，同时亦是成交总价最高单位。