受住宅市场挤压，酒店式公寓量价齐下挫

问天问地

    杭州商品房成交量节节上升，无论是新盘、老盘，还是接近售罄的尾盘，几乎都在这波政策红利中迎来了久违的新生。
    但不可忽略这其中的一个关键点就是，真正迈入楼市春天的仅仅只是那些纯住宅项目。杭州的商业，尤其是和住宅产品相似度越来越高的酒店式公寓产品，却丝毫没能在本轮看涨的行情中获得和纯住宅相同的待遇，反而好似受到住宅的挤压，生存境遇愈发艰难。
    其实，住宅产品在解限以后通过以价换量的方式挤走酒店式公寓的原有优势，只是令酒店式公寓更加难卖的原因之一。29830套、182.5万平方米的现有存量，以及即将在今、明两年入市的1359万平方米商业体量，才是酒店式公寓自己最大的劲敌。
    受住宅市场挤压 “类住宅”与纯住宅冰火两重天
    长达四年多的房地产调控期间，不限购不限贷、低总价、出租率高，曾经是酒店式公寓赖以和住宅产品竞争的最大优势。
    但是，就在刚性和改善型住宅都开始狂飙突进的时候，作为户型设计和细节考量上越来越“住宅化”的“类住宅”——酒店式公寓，却没能和住宅产品一样，在这一波好行情中占到太多先机。
    “酒店式公寓越来越难卖了，尤其是‘330政策’之后。”某位业内人士这样感叹。据杭州市透明售房研究院的数据统计，“330政策”前后两个月，杭州各城区的酒店式公寓销售冷热不均，且还有区域出现了下滑。
    其中，拱墅、下城、上城成交量有所上涨，拱墅区的涨幅最明显，从3月份成交36套一跃到4月份成交175套，涨幅达到386%。而西湖区和江干区内的酒店式公寓成交数据却出现了下滑，其中西湖区3月份成交40套、4月份成交26套，跌幅35%；江干区3月份成交77套、4月份成交73套，跌幅为5%。全市主城区酒店式公寓一共仅成交421套，这一数字甚至创下了近六年来同期成交新低，甚至连2010年4月915套的一半都不到。
    未能和纯住宅市场一样实现全面普涨，原因在于当住宅市场都需要凭借低价换取成交量的时候，酒店式公寓至少在价格博弈的层面上就显得优势全无了。
    就拿刚过去的4月份来说，杭州住宅成交中，成交上涨最明显的价格段集中在20000元/平方米以上房源当中，其中，单价在25000－30000元/平方米的房源成交涨幅最为明显，相较3月增长了近120%。而根据分析，这一部分客群正是经济实力不错、之前改善换房需求被抑制的购房者，也是此前酒店式公寓的一大类购买人群。
    所以，酒店式公寓在新政后反受住宅挤压，购房人群大规模从商业市场撤离转投住宅市场，严重此消彼长，使得4月的杭州一手商业地产市场仅成交1438套，在整体楼市中占比为12.5％，只占到全市成交量的一个零头。
    不仅是成交量被挤压造成下滑，4月份酒店式公寓14855元/平方米的成交均价同样也要低于去年4月的16790元/平方米，完全不似住宅有趋稳的势头。低价也换不来不错的成交量，酒店式公寓近来堪称低迷。
    从4月成交面积前十位的排名看出，即便是成交可圈可点的酒店式公寓，也多是降价走量的代表。
    前三名分别为临平的美致生活广场、市中心的野风现代中心和申花板块的蓝钻天成。其中，美致生活广场均价为12666元/平方米，且以户型好、面积小取胜，一共成交75套、成交面积3026平方米；蓝钻天成降低精装修配置，均价也由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米，一共成交39套、成交面积1971平方米；此外，滨江区表现突出的共有三个项目，分别为玲珑府、鑫都汇和钱塘之星。
    其实，并不是今年才开始，酒店式公寓大幅下挫的现象从2014年下半年就已经初露端倪。
    透明售房网统计数据显示，整个2014年，杭州酒店式公寓量价双双暴跌。杭州市区（包括萧山、余杭）的酒店式公寓共成交7402套、成交面积46.5万平方米，相比2013年同期的10231套、69万平方米的跌幅均在三成左右；酒店式公寓的成交均价为15494元/平方米，相比2013年17129元/平方米的成交均价则下跌9.55%，跌幅将近一成，其下跌幅度超过住宅均价8.57%的跌幅。尤其是在下半年双限解除开始，市场中心完全偏向住宅，酒店式公寓不限购限贷的优势荡然无存，且又受制于40年产权的短板，想要突围困难重重。
    天量库存加上海量新增 酒店式公寓至少需要消化48个月
    都说迟迟不见降温的库存值是影响杭州市住宅价格上升的诱因之一，酒店式公寓也存在同样的忧虑。
    可以说，现在杭州酒店式公寓的市场环境是：仍然身处天量库存中，并将继续迎来海量新增供应，供需比甚至超过住宅。
    来源透明售房网最新统计数据显示，截至2015年5月13日，杭州市区（包括萧山和余杭）酒店式公寓房源库存达29830套，建筑体量达到182.5万平方米。这和今年1月初统计的25745套存量相比，4个月时间又有4085套新增，增幅接近16%。
    这同时意味着，在同样截至5月13日的158931套库存总量当中，酒店式公寓占比达18.2%，在商业体量中占比则高达51.2%。
    而在2014年1月底，杭州也曾做过类似的统计，当时酒店式公寓的库存量还在14000套左右，在全市库存总量中占比不足12.4%。至今不到一年半时间，库存总量竟然出现了成倍增长。
    另从存量区域分布来看，下城区大型综合体众多，以超过5000套的库存数量高居存量榜首，其中城北杭州新天地、中大银泰城、新天地G193广场等综合体项目扎堆，这3个项目在2014年领出预售证的新增可售房源达6531套，里面酒店式公寓的供应量就达到近4000套；萧山区、余杭区、滨江区的存量也都在3000套以上，压力不小。
    按照各个区域来看，下沙是酒店式公寓的重灾区，成交速度较慢，去化周期最长达71个月，其次是滨江区需要65个月，即便是去化周期最短的西湖区，也需要19个月。而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量7402套来计算去化周期，可以发现杭州全市当前的酒店式公寓库存，至少需要超过48个月才能消化完，这还不包括48个月以内其余的新增房源数量。
    预计在2015年间，仍将有大量的新增供应等待进入市场。
    透明售房网曾经在今年1月份做过一份统计，单单2013年内出让的纯商业用地就达到112宗，可建面积达746万平方米；再加上2014年内又出让了89宗纯商业用地，可建面积达613万平方米，两年来拍出商业用地可建面积高达1359万平方米。且由于商业项目开发周期比住宅长，因此前两年拍出的地块，绝大部分都还没进入市场销售。这其中必然会有相当高比例的产品形态以酒店式公寓的业态进入市场。
    此外，从项目定位来看，2015年无疑将作为酒店式公寓供应的大年，这跟综合体风靡楼市接连进入交付期有着紧密关联。
    综合体项目近一两年来遍布杭城四面八方，由于大多体量大，产品类型多，当中不可避免地规划有酒店式公寓这一产品类型，酒店式公寓又面积较小，因此最终出现的局面即为酒店式公寓供应量尤其是套数堪称海量。
    提升产业功能及后期服务 给酒店式公寓的投资性加码
    可以说，杭州酒店式公寓的前景根本不乐观。
    除了之前提到的同类产品供应量远超过需求量、购房人群被住宅大量稀释以外，品质参差不齐、后期服务不及宣传预期以至于租金上涨过缓等原因，都是导致酒店式公寓逐渐背离优质投资品范畴的诸多原因。
    某开发商负责人坦言，杭州整体商务氛围和产业功能没有得到明显的提升，是制约酒店式公寓发展的一大因素。在他看来，商业氛围的发展状况将直接关系着酒店式公寓客群的客群数量。
    “从这几年的情况看，想要快速形成一个相对成熟的商业氛围并非易事。就拿政府着力打造的钱江新城为例，即便各种利好加注在板块内，但这里的写字楼、酒店式公寓的空置率极高，而且租金水平一直上不去。”
    戴德梁行杭州公司董事汤耀光则对酒店式公寓有过这样的观点，他认为杭州的酒店式公寓并不“纯粹”，很大程度上源于在做酒店式公寓的开发商本意并不想涉及这类业态，但无奈在拿地的时候政府规定必须持有20%的比例，所以只能按规定行事，算是被动开发，最终找一个管理公司来运作。
    汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，酒店式公寓应该从客户的角度分为五类，即挤入型、投资兼自住、投资保值的、投资兼收藏的、豪宅替代品。但无论哪一类产品，最终的投资效果都是要落到未来租金的支撑上来体现的。“所以如果开发商要实现酒店式公寓的去化，还是要在以后租赁市场上做文章”。
    就杭州市场来说，世贸丽晶城（EAC）的酒店式公寓奥克伍德就是非常典型且成功的案例，在奥克伍德交付至今的多年运营过程中，品牌和后期的管理对项目非常有促进作用，所以即便它的日均租赁收费标准不低于五星级酒店，却能让85%的世界500强企业高管首选入住，其中不少租客一住就是一个月甚至一年以上。
    目前，酒店式公寓可售套数排名靠前的项目包括拱墅区的蓝钻天成；下城区的中大·银泰城、新天地·G193广场、杭州新天地、泰地·北上新城；滨江区的融创·杭州印、玲珑府、恒鼎·博邑郡；西湖区的爱尚里；下沙的宝龙·城市广场；萧山的龙达·国际大厦、萧山宝龙·城市广场、中栋国际；余杭区的东田·怡丰城、保亿·风景晨园、欣北·钱江国际广场等等。酒店式公寓区别于住宅分批领取预售许可证，大多是一次性领出所有房源，所以单个项目的可售体量暴增，也导致了整体库存剧增，让购房者眼花缭乱，选择难度加大。